湖南省房地產(chǎn)金融季度跟蹤研究報告（2013年第二季度）

第一章  2013年二季度全國房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境分析 9
一、二季度全國經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境分析 9
（一）二季度全國經(jīng)濟發(fā)展情況 9
（二）工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長，企業(yè)利潤繼續(xù)增加 9
（三）固定資產(chǎn)投資較快增長，第三產(chǎn)業(yè)投資增速快于全部投資 10
（四）市場銷售增長平穩(wěn)，家電類產(chǎn)品銷售增長較快 11
（五）進出口增速回落，出口回落幅度大于進口 11
（六）居民消費價格基本穩(wěn)定，工業(yè)生產(chǎn)者價格繼續(xù)下降 12
（七）居民收入穩(wěn)定增長，農(nóng)村居民收入增速快于城鎮(zhèn) 12
（八）貨幣供應增長較快，新增貸款同比多增 13
二、二季度全國信貸金融環(huán)境分析 13
（一）貨幣供應增速放緩，6月M2余額同比增長14.0% 13
（二）四大行6月新增信貸僅2700億，七月首周大幅反彈 15
三、二季度全國房地產(chǎn)行業(yè)政策解讀 16
（一）多地國五條細則未涉及20%個稅，二三線城市從簡 17
（二）國務院：擇機擴大房產(chǎn)稅改革試點，今年將有具體動作 22
（三）新一輪城鎮(zhèn)化規(guī)劃正在制定，多地競逐城市群指標 26
（四）房企融資或?qū)⒂袟l件放開，小開發(fā)商搶跑 29
第二章  2013年二季度全國房地產(chǎn)行業(yè)運行情況分析 32
一、二季度全國房地產(chǎn)市場運行情況分析 32
二、6月份全國70個大中城市房價上漲情況分析 40
三、二季度土地市場運行情況分析 45
（一）土地財政撐起高地價，緣于地方政府債務壓力 45
（二）北京土地市場持續(xù)升溫，試推限房價競地價地塊 50
（三）土地市場持續(xù)火熱，蔓延至二三線城市 52
（四）十大房企年內(nèi)耗資逾660億元拿地，購地支出驟增 55
（五）土地差別化進入實質(zhì)性階段，產(chǎn)業(yè)用地將給予政策支持 57
（六）前海賣地實行彈性年期降低拿地成本 59
四、二季度房地產(chǎn)市場區(qū)域分析 62
（一）中國家庭住宅總量充足，區(qū)域性短缺 62
（二）一線城市邁入限價時代，北京樓市成交仍舊回升 64
（三）房地產(chǎn)市場凸顯城市間不平衡 67
五、二季度房地產(chǎn)金融形勢分析 69
（一）流動性驟緊，房企融資步伐或受阻 69
（二）上市銀行不良壓力尤存，房地產(chǎn)貸款仍上升 74
（三）6月房地產(chǎn)信托一枝獨秀，仍需警惕兌付風險 77
（四）內(nèi)地房企扎堆出海，尋求海外融資渠道 81
（五）房地產(chǎn)私募規(guī)模連年翻番，下半年或?qū)⒂瓉硪?guī)模井噴 86
（六）內(nèi)地首只酒店REITs在港上市，向輕資產(chǎn)運營模式轉(zhuǎn)型 89
（七）房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化迷霧，地產(chǎn)融資新渠道風險不可忽視 92
六、二季度全國房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)監(jiān)測 94
（一）十大品牌房企上半年銷售創(chuàng)新高 94
（二）房企涉足商業(yè)地產(chǎn)，戰(zhàn)略模式待考 97
（三）流動性收緊，房企洗牌加劇 101
第三章  2013年二季度湖南省房地產(chǎn)行業(yè)運行環(huán)境 109
一、二季度湖南省宏觀經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析 109
（一）農(nóng)業(yè)穩(wěn)步增產(chǎn) 109
（二）工業(yè)憂中有喜 109
（三）投資增長較快 110
（四）消費淡中有旺 110
（五）轉(zhuǎn)型穩(wěn)中有進 110
二、二季度湖南省房地產(chǎn)行業(yè)政策解讀 111
（一）湖南多措施調(diào)控房地產(chǎn)市場用地，今年用地7501公頃 111
（二）湖南芷江四項措施進一步加強房地產(chǎn)稅收一體化管理 112
（三）湖南將確保33.26萬套保障房土地供應，嚴查違規(guī) 114
（四）湖南省直公積金禁貸第三套房，二套房最高可貸一半 114
三、二季度湖南省房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài) 115
（一）十大品牌房企將入駐長沙，湖南本土房企面臨洗牌 115
（二）上半年房企銷售額增長43%，長沙"中考單"優(yōu)良 116
（三）政策懸空，長沙房企調(diào)整步伐 117
（四）控時代，品牌房企改變湘潭房地產(chǎn)市場格局 120
第四章 2013年二季度湖南房地產(chǎn)市場運行情況分析 122
一、2013年二季度湖南房地產(chǎn)市場供給情況分析 122
（一）湖南房地產(chǎn)完成投資情況分析 122
（二）湖南房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)分析 124
二、2013年二季度湖南房地產(chǎn)市場需求情況分析 126
（一）湖南新建房屋銷售面積分析 126
（二）湖南新建房屋銷售額分析 128
三、2013年二季度湖南房地產(chǎn)市場價格變化情況分析 130
第五章 2013年二季度湖南房地產(chǎn)細分市場分析 133
一、2013年湖南土地市場分析 133
（一）土地市場長期供需分析 133
（二）土地市場短期供需分析 136
二、2013年二季度湖南住宅市場分析 137
（一）湖南住宅長期供需分析 137
三、2013年二季度湖南辦公樓市場分析 143
（一）湖南辦公樓長期供需分析 143
（二）湖南辦公樓短期供需分析 147
四、2013年二季度湖南商業(yè)營業(yè)用房市場分析 149
（一）湖南商業(yè)營業(yè)用房長期供需分析 149
（二）湖南商業(yè)營業(yè)用房短期供需分析 153
第六章 2013年二季度湖南房地產(chǎn)投資資金籌措情況分析 156
一、2013年二季度湖南房地產(chǎn)開發(fā)到位資金情況分析 156
二、2013年二季度湖南房地產(chǎn)開發(fā)到位資金來源分析 157
三、2013年二季度湖南房地產(chǎn)開發(fā)到位資金充裕程度分析 158
第七章  2013年二季度湖南省地產(chǎn)行業(yè)授信建議 160
一、湖南省分住宅物業(yè)授信機會分析 160
二、湖南省寫字樓物業(yè)授信機會分析 161
三、湖南省商業(yè)零售物業(yè)授信機會分析 162
 
圖表目錄
圖表1：2007年-2013年二季度全國GDP總量及增長情況 9
圖表2：2012年6月-2013年6月CPI指數(shù)變化情況 12
圖表3：2010年-2013年一季度貨幣供給量 14
圖表4：2013年一季度房地產(chǎn)行業(yè)政策一覽 16
圖表5：部分城市“國五條”細則 19
圖表6：我國歷年房產(chǎn)稅政策一覽 23
圖表7：上海、重慶房產(chǎn)稅征收模式 24
圖表8：全國目前主要城市群分布圖 27
圖表9：全國房地產(chǎn)開發(fā)月度投資額及同比增速（單位：億元） 32
圖表10：全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單月到位資金及同比增速（單位：億元） 33
圖表11：2013年1-5月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金結(jié)構(gòu) 34
圖表12：全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單月土地購置面積及同比增速（單位：萬平方米） 35
圖表13：全國商品房月度新開工面積及同比增速（單位：萬平方米） 36
圖表14：全國商品房月度銷售面積及同比增速（單位：萬平方米） 37
圖表15：全國商品房月度銷售價格及增速（單位：元/平方米） 38
圖表16：全國商品房空置面積及去化周期情況（單位：萬平方米） 39
圖表17：70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比變動情況 40
圖表18：70個大中城市新建商品住宅價格同比變動情況 41
圖表19：70個大中城市新建商品住宅價格平均變動情況 42
圖表20：70個大中城市二手住宅價格環(huán)比變動情況 43
圖表21：70個大中城市二手住宅價格同比變動情況 43
圖表22：2013年1-3月和1-4月土地市場同比漲幅情況 46
圖表23：5月各地頻出地王現(xiàn)象 46
圖表24：廣州市財政收入與土地出讓收入情況（單位：億元） 48
圖表25：近半年全國房企拿地金額與面積排行榜（單位：億元 萬平方米） 53
圖表26：2013年5月土地出讓金城市排行榜（單位：億元） 54
圖表27：2013年十大房企1-5月購地情況（單位：億元） 56
圖表28：1998年和2012年城鎮(zhèn)人均住房面積對比（單位：平方米） 63
圖表29：一線城市限價規(guī)定 65
圖表30：4月部分獲取預售許可證項目列表（單位：元/平方米） 66
圖表31：Shibor利率走勢 70
圖表32：2013年6月Shibor數(shù)據(jù) 70
圖表33：資金趨緊對房地產(chǎn)市場的影響 71
圖表34：北京2013房貸利率 72
圖表35：2012年五大行的資產(chǎn)質(zhì)量和風險抵補情況 75
圖表36：2012年五大行的資產(chǎn)質(zhì)量和風險抵補情況（單位：億元） 76
圖表37：2013年6月信托資金投資領(lǐng)域（單位：億元） 78
圖表38：月度房地產(chǎn)信托成立產(chǎn)品的平均收益率及期限（單位：年） 79
圖表39：銀信合作方式 81
圖表40：內(nèi)地房企扎堆出海的原因 82
圖表41：部分房企赴港借殼 85
圖表42：房地產(chǎn)私募與信托的區(qū)別 87
圖表43：開業(yè)產(chǎn)業(yè)信托架構(gòu)圖 90
圖表44：海印股份專項資產(chǎn)管理計劃 92
圖表45：2013年上半年品牌房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP10 95
圖表46：央企布局商業(yè)地產(chǎn) 99
圖表47：房地產(chǎn)信托資產(chǎn)規(guī)模（單位：億元） 100
圖表48：我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主要經(jīng)營模式 100
圖表49：流動性收緊的體現(xiàn) 102
圖表50：全國地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人購房貸款余額情況（單位：萬億元 %） 103
圖表51：企業(yè)戰(zhàn)略收縮包括兩方面情況 105
圖表52：未來四類優(yōu)勢房企 106
圖表53：2011年三季度-2013年二季度湖南房地產(chǎn)投資完成情況 122
圖表54：2011年三季度-2013年二季度湖南房地產(chǎn)投資額增長情況 123
圖表55：2011年三季度-2013年二季度湖南與全國房地產(chǎn)投資增速對比 123
圖表56：2011年三季度-2013年二季度湖南房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu) 124
圖表57：2011年三季度-2013年二季度湖南各季度房地產(chǎn)投資及住宅投資情況 125
圖表58：2011年三季度-2013年二季度湖南房地產(chǎn)投資與住宅投資增長情況 125
圖表59：2011年三季度-2013年二季度湖南各類新建房屋累計銷售面積情況 126
圖表60：2011年三季度-2013年二季度湖南房屋銷售面積情況 127
圖表61：2011年三季度-2013年二季度湖南房屋銷售面積增長情況 127
圖表62：2011年三季度-2013年二季度湖南各類新建房屋累計銷售額情況 128
圖表63：2011年三季度-2013年二季度湖南各類新建房屋銷售額情況 128
圖表64：2011年三季度-2013年二季度湖南各類新建房屋銷售額增速趨勢 129
圖表65：2011年三季度-2013年二季度湖南各類新建房屋銷售價格增長情況 130
圖表66：2011年三季度-2013年二季度湖南各類新建房屋累計銷售均價趨勢 131
圖表67：2011年三季度-2013年二季度湖南各類新建房屋銷售價格增速變化 131
圖表68：2006年-2013年湖南土地購置與開發(fā)狀況 133
圖表69：2006年-2013年6月湖南土地購置與開發(fā)情況 134
圖表70：2006年-2013年6月湖南土地購置與開發(fā)增長情況 134
圖表71：2006年-2013年6月湖南土地購置及增長情況 135
圖表72：2006年-2013年二季度湖南土地購置與開發(fā)狀況 135
圖表73：2006-2013年二季度湖南土地購置與土地開發(fā)情況 136
圖表74：2011年三季度-2013年二季度土地購置面積與增速情況 136
圖表75：2011年三季度-2013年二季度湖南土地購置與土地開發(fā)情況 137
圖表76：2011-2013年各季度湖南住宅竣工、新開工和銷售面積概況 137
圖表77：2006年-2013年各季度湖南住宅新開工、竣工及銷售面積變化趨勢 138
圖表78：2006年-2013年各季度湖南住宅新開工、竣工和銷售面積同比增長情況 139
圖表79：2006年-2013年各年二季度湖南省住宅竣工及銷售情況 140
圖表80：2006年-2013年二季度湖南住宅銷售與竣工情況對比 140
圖表81：2006年-2013年二季度湖南住宅銷售與竣工面積增速 141
圖表82：2011年-2013年各季度湖南住宅竣工及銷售情況 141
圖表83：2011年-2013年二季度湖南住宅竣工與銷售面積季度分析 142
圖表84：2006-2013年各季度湖南辦公樓竣工、新開工和銷售面積概況 143
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 銀聯(lián)信整理圖表85：2006年-2013年二季度湖南辦公樓新開工、竣工及銷售面積變化趨勢 143
圖表86：2006年-2013年各季度湖南辦公樓新開工、竣工和銷售面積同比增長情況 144
圖表87：2006-2013年二季度湖南辦公樓竣工及銷售情況 145
圖表88：2006年-2013年各年二季度湖南辦公樓銷售與竣工情況對比 146
圖表89：2006年-2013年各年二季度湖南辦公樓銷售與竣工增長情況 146
圖表90：2011年-2013年各季度湖南辦公樓竣工及銷售情況 147
圖表91：2011年-2013年二季度湖南辦公樓竣工與銷售面積情況 147
圖表92：2011年-2013年二季度湖南辦公樓竣工與銷售面積增長情況 148
圖表93：2006-2013年各季度2013商業(yè)營業(yè)用房竣工、新開工和銷售面積概況 149
圖表94：2006年-2013年二季度湖南商業(yè)營業(yè)用房竣工及銷售面積變化趨勢 150
圖表95：2006年-2013年各季度湖南商業(yè)營業(yè)用房新開工、竣工和銷售面積增長情況 150
圖表96：2006年-2013年二季度湖南商業(yè)營業(yè)用房竣工及銷售情況 151
圖表97：2006年-2013年各年二季度湖南商業(yè)營業(yè)用房銷售與竣工情況對比 152
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 銀聯(lián)信整理 圖表98：2006年-2013年各年二季度湖南商業(yè)營業(yè)用房銷售與竣工增長情況 152
圖表99：2011年-2013年各季度湖南商業(yè)營業(yè)用房竣工及銷售情況 153
圖表100：2011年-2013年二季度湖南商業(yè)營業(yè)用房竣工與銷售面積情況對比 154
圖表101：2011年-2013年二季度湖南商業(yè)營業(yè)用房竣工與銷售面積增長情況 154
圖表102：2011年三季度-2013年二季度湖南與全國到位資金對比 156
圖表103：2011年三季度-2013年二季度湖南與全國到位資金增長情況 156
圖表104：2012年二季度與2013年二季度湖南房地產(chǎn)開發(fā)資金來源 157
圖表105：2013年二季度湖南資金來源構(gòu)成 157
圖表106：2011年三季度-2013年二季度湖南到位資金與全國到位資金概況 158
圖表107：2011年三季度-2013年二季度湖南資金充裕指數(shù)與全國對比 159