北京市房地產(chǎn)金融季度跟蹤研究報告（2013年第二季度）

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正文目錄 2
圖表目錄 6
第一章  2013年二季度全國房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境分析 10
一、二季度全國經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境分析 10
（一）二季度全國經(jīng)濟發(fā)展情況 10
（二）工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長，企業(yè)利潤繼續(xù)增加 10
（三）固定資產(chǎn)投資較快增長，第三產(chǎn)業(yè)投資增速快于全部投資 11
（四）進出口增速回落，出口回落幅度大于進口 12
（五）居民消費價格基本穩(wěn)定，工業(yè)生產(chǎn)者價格繼續(xù)下降 12
（六）居民收入穩(wěn)定增長，農(nóng)村居民收入增速快于城鎮(zhèn) 13
二、二季度全國信貸金融環(huán)境分析 13
（一）貨幣供應(yīng)增速放緩，6月M2余額同比增長14.0% 13
（二）二季度末四大行信貸擴張態(tài)勢出現(xiàn)相對回落 15
三、二季度全國房地產(chǎn)行業(yè)政策解讀 16
（一）多地國五條細(xì)則未涉及20%個稅，二三線城市從簡 17
（二）國務(wù)院：擇機擴大房產(chǎn)稅改革試點，今年將有具體動作 20
（三）新一輪城鎮(zhèn)化規(guī)劃正在制定，多地競逐城市群指標(biāo) 22
第二章  2013年二季度全國房地產(chǎn)行業(yè)運行情況分析 26
一、二季度全國房地產(chǎn)市場運行情況分析 26
二、6月份全國70個大中城市房價上漲情況分析 34
三、二季度土地市場運行情況分析 39
（一）土地財政撐起高地價，緣于地方政府債務(wù)壓力 39
（二）土地差別化進入實質(zhì)性階段，產(chǎn)業(yè)用地將給予政策支持 43
四、二季度房地產(chǎn)市場區(qū)域分析 45
（一）中國家庭住宅總量充足，區(qū)域性短缺 45
（二）一線城市邁入限價時代，北京樓市成交仍舊回升 47
五、二季度房地產(chǎn)金融形勢分析 50
（一）流動性驟緊，房企融資步伐或受阻 50
（二）上市銀行不良壓力尤存，房地產(chǎn)貸款仍上升 56
（三）6月房地產(chǎn)信托一枝獨秀，仍需警惕兌付風(fēng)險 58
（四）內(nèi)地房企扎堆出海，尋求海外融資渠道 62
（五）房地產(chǎn)私募規(guī)模連年翻番，下半年或?qū)⒂瓉硪?guī)模井噴 66
（六）房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化迷霧，地產(chǎn)融資新渠道風(fēng)險不可忽視 69
六、二季度全國房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)監(jiān)測 71
（一）十大品牌房企上半年銷售創(chuàng)新高 71
（二）房企涉足商業(yè)地產(chǎn)，戰(zhàn)略模式待考 74
（三）流動性收緊背景下，房企洗牌加劇 78
第三章  2013年二季度北京市房地產(chǎn)行業(yè)運行環(huán)境 85
一、二季度北京市宏觀經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析 85
（一）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步增長，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展較好 85
（二）工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長，企業(yè)利潤增長較快 85
（三）第三產(chǎn)業(yè)運行平穩(wěn)，企業(yè)利潤穩(wěn)步增長 86
（四）固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長，房地產(chǎn)銷售增速回落 86
（五）消費增速穩(wěn)中趨緩，網(wǎng)絡(luò)銷售表現(xiàn)活躍 86
（六）出口增速有所放緩 87
（七）消費價格總體平穩(wěn)，生產(chǎn)價格維持降勢 87
（八）財政收入較快增長 87
（九）就業(yè)形勢保持穩(wěn)定，居民收入穩(wěn)步增加 87
二、二季度北京市房地產(chǎn)行業(yè)政策解讀 88
（一）落實房價問責(zé)制，北京擬建百個房價觀測點 88
（二）京滬渝同日出臺調(diào)控細(xì)則，松緊各異引多方熱議 88
（三）北京擬定房價管控新政：現(xiàn)房也要限價 89
（四）北京土地增值稅預(yù)征率上限調(diào)高至8% 89
（五）北京規(guī)定高收入者房貸月供不得低于月收入50% 90
（六）北京公布今年用地計劃，養(yǎng)老設(shè)施用地首次單列 90
（七）北京預(yù)計投入5000多億改造四環(huán)內(nèi)棚戶區(qū) 91
（八）北京住建委：對新盤價格行政干預(yù)，商品房納入限價房管理 91
（九）北京國土局：將試點完善“限房價競地價” 91
（十）優(yōu)惠政策收緊，北京已全面施行二套房貸7成首付 92
（十一）北京住建委：正研究措施應(yīng)對開發(fā)商曲線漲價 92
（十二）北京限價令升級：房價審批需副市長簽字 93
（十三）北京提高商品房預(yù)售門檻，7層以下大戶型封頂才能賣 93
（十四）北京市住建委：不惜一切控房價 93
（十五）北京調(diào)控新思路：大規(guī)模推廣限房價競地價方式 94
（十六）北京住建委：開發(fā)商禁止直接收取售房款 94
三、二季度北京市房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài) 95
（一）北京房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)回升 95
（二）臺湖地塊熱銷，“北京第二拍”房企再掀搶地潮 95
（三）保利聯(lián)合首開，再造北京大興單價“地王” 96
（四）金科地產(chǎn)為北京項目簽訂16億銀團貸款 97
（五）凱德集團北京地安門項目易主，萬科接盤延續(xù)高端路線 97
（六）多家房企搶灘布局北京新機場，帶動區(qū)域升溫 97
（七）預(yù)售證開閘，北京開發(fā)商集中領(lǐng)證不開盤 98
第四章 2013年二季度北京房地產(chǎn)市場運行情況 99
一、2013年二季度北京房地產(chǎn)市場供給情況分析 99
（一）北京房地產(chǎn)完成投資情況分析 99
（二）北京房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)分析 101
二、2013年二季度北京房地產(chǎn)市場需求情況分析 103
（一）北京新建房屋銷售面積分析 103
（二）北京新建房屋銷售額分析 105
三、2013年二季度北京房地產(chǎn)市場價格變化情況分析 107
第五章 2013年二季度北京房地產(chǎn)細(xì)分市場分析 110
一、2013年北京土地市場分析 110
（一）土地市場長期供需分析 110
（二）土地市場短期供需分析 113
二、2013年二季度北京住宅市場分析 114
（一）北京住宅長期供需分析 114
（二）北京住宅短期供需分析 118
三、2013年二季度北京辦公樓市場分析 120
（一）北京辦公樓長期供需分析 120
（二）北京辦公樓短期供需分析 124
四、2013年二季度北京商業(yè)營業(yè)用房市場分析 126
（一）北京商業(yè)營業(yè)用房長期供需分析 126
（二）北京商業(yè)營業(yè)用房短期供需分析 130
第六章 2013年二季度北京房地產(chǎn)投資資金籌措情況分析 133
一、2013年二季度北京房地產(chǎn)開發(fā)到位資金情況分析 133
二、2013年二季度北京房地產(chǎn)開發(fā)到位資金來源分析 134
三、2013年二季度北京房地產(chǎn)開發(fā)到位資金充裕程度分析 136
第七章  2013年二季度北京市房地產(chǎn)行業(yè)授信建議 138
（一）北京市分住宅物業(yè)授信機會分析 138
（二）北京市寫字樓物業(yè)授信機會分析 139
（三）北京市商業(yè)零售物業(yè)授信機會分析 140

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圖表目錄
圖表1：2007年-2013年二季度全國GDP總量及增長情況 10
圖表2：2012年6月-2013年6月CPI指數(shù)變化情況 13
圖表3：2010年-2013年一季度貨幣供給量 14
圖表4：2013年二季度房地產(chǎn)行業(yè)政策一覽 16
圖表5：部分城市“國五條”細(xì)則 18
圖表6：我國歷年房產(chǎn)稅政策一覽 20
圖表7：北京、重慶房產(chǎn)稅征收模式 21
圖表8：全國目前主要城市群分布圖 23
圖表9：全國房地產(chǎn)開發(fā)月度投資額及同比增速（單位：億元） 26
圖表10：全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單月到位資金及同比增速（單位：億元） 27
圖表11：2013年1-5月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金結(jié)構(gòu) 28
圖表12：全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單月土地購置面積及同比增速（單位：萬平方米） 29
圖表13：全國商品房月度新開工面積及同比增速（單位：萬平方米） 30
圖表14：全國商品房月度銷售面積及同比增速（單位：萬平方米） 31
圖表15：全國商品房月度銷售價格及增速（單位：元/平方米） 32
圖表16：全國商品房空置面積及去化周期情況（單位：萬平方米） 33
圖表17：70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比變動情況 34
圖表18：70個大中城市新建商品住宅價格同比變動情況 35
圖表19：70個大中城市新建商品住宅價格平均變動情況 36
圖表20：70個大中城市二手住宅價格環(huán)比變動情況 37
圖表21：70個大中城市二手住宅價格同比變動情況 37
圖表22：2013年十大房企1-5月購地情況（單位：億元） 40
圖表23：5月各地頻出地王現(xiàn)象 40
圖表24：1998年和2012年城鎮(zhèn)人均住房面積對比（單位：平方米） 46
圖表25：一線城市限價規(guī)定 48
圖表26：4月部分獲取預(yù)售許可證項目列表（單位：元/平方米） 49
圖表27：Shibor利率走勢 51
圖表28：2013年6月Shibor數(shù)據(jù) 51
圖表29：資金趨緊對房地產(chǎn)市場的影響 53
圖表30：北京2013房貸利率 54
圖表31：2012年五大行的資產(chǎn)質(zhì)量和風(fēng)險抵補情況 56
圖表32：2012年五大行的資產(chǎn)質(zhì)量和風(fēng)險抵補情況（單位：億元） 57
圖表33：2013年6月信托資金投資領(lǐng)域（單位：億元） 59
圖表34：月度房地產(chǎn)信托成立產(chǎn)品的平均收益率及期限（單位：年） 60
圖表35：內(nèi)地房企扎堆出海的原因 62
圖表36：部分房企赴港借殼 64
圖表37：房地產(chǎn)私募與信托的區(qū)別 67
圖表38：海印股份專項資產(chǎn)管理計劃 69
圖表39：2013年上半年品牌房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP10 71
圖表40：央企布局商業(yè)地產(chǎn) 75
圖表41：房地產(chǎn)信托資產(chǎn)規(guī)模（單位：億元） 76
圖表42：我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主要經(jīng)營模式 77
圖表43：流動性收緊的體現(xiàn) 79
圖表44：全國地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人購房貸款余額情況（單位：萬億元 %） 80
圖表45：企業(yè)戰(zhàn)略收縮包括兩方面情況 81
圖表46：未來四類優(yōu)勢房企 82
圖表47：2011年三季度-2013年二季度北京房地產(chǎn)投資完成情況 99
圖表48：2011年三季度-2013年二季度北京房地產(chǎn)投資額增長情況 100
圖表49：2011年三季度-2013年二季度北京與全國房地產(chǎn)投資增速對比 100
圖表50：2011年三季度-2013年二季度北京房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu) 101
圖表51：2011年三季度-2013年二季度北京各季度房地產(chǎn)投資及住宅投資情況 102
圖表52：2011年三季度-2013年二季度北京房地產(chǎn)投資與住宅投資增長情況 102
圖表53：2011年三季度-2013年二季度北京各類新建房屋累計銷售面積情況 103
圖表54：2011年三季度-2013年二季度北京房屋銷售面積情況 104
圖表55：2011年三季度-2013年二季度北京房屋銷售面積增長情況 104
圖表56：2011年三季度-2013年二季度北京各類新建房屋累計銷售額情況 105
圖表57：2011年三季度-2013年二季度北京各類新建房屋銷售額情況 106
圖表58：2011年三季度-2013年二季度北京各類新建房屋銷售額增速趨勢 106
圖表59：2011年三季度-2013年二季度北京各類新建房屋銷售價格增長情況 107
圖表60：2011年三季度-2013年二季度北京各類新建房屋累計銷售均價趨勢 108
圖表61：2011年三季度-2013年二季度北京各類新建房屋銷售價格增速變化 108
圖表62：2006年-2013年北京土地購置與開發(fā)狀況 110
圖表63：2006年-2013年6月北京土地購置與開發(fā)情況 111
圖表64：2006年-2013年6月北京土地購置與開發(fā)增長情況 111
圖表65：2006年-2013年6月北京土地購置及增長情況 112
圖表66：2006年-2013年二季度北京土地購置與開發(fā)狀況 112
圖表67：2006-2013年二季度北京土地購置與土地開發(fā)情況 113
圖表68：2011年三季度-2013年二季度土地購置面積與增速情況 113
圖表69：2011年三季度-2013年二季度北京土地購置與土地開發(fā)情況 114
圖表70：2011-2013年各季度北京住宅竣工、新開工和銷售面積概況 114
圖表71：2006年-2013年各季度北京住宅新開工、竣工及銷售面積變化趨勢 115
圖表72：2006年-2013年各季度北京住宅新開工、竣工和銷售面積同比增長情況 116
圖表73：2006年-2013年各年二季度北京省住宅竣工及銷售情況 117
圖表74：2006年-2013年二季度北京住宅銷售與竣工情況對比 117
圖表75：2006年-2013年二季度北京住宅銷售與竣工面積增速 118
圖表76：2011年-2013年各季度北京住宅竣工及銷售情況 118
圖表77：2011年-2013年二季度北京住宅竣工與銷售面積季度分析 119
圖表78：2006-2013年各季度北京辦公樓竣工、新開工和銷售面積概況 120
圖表79：2006年-2013年二季度北京辦公樓新開工、竣工及銷售面積變化趨勢 121
圖表80：2006年-2013年各季度北京辦公樓新開工、竣工和銷售面積同比增長情況 121
圖表81：2006-2013年二季度北京辦公樓竣工及銷售情況 122
圖表82：2006年-2013年各年二季度北京辦公樓銷售與竣工情況對比 123
圖表83：2006年-2013年各年二季度北京辦公樓銷售與竣工增長情況 123
圖表84：2011年-2013年各季度北京辦公樓竣工及銷售情況 124
圖表85：2011年-2013年二季度北京辦公樓竣工與銷售面積情況 125
圖表86：2011年-2013年二季度北京辦公樓竣工與銷售面積增長情況 125
圖表87：2006-2013年各季度2013商業(yè)營業(yè)用房竣工、新開工和銷售面積概況 126
圖表88：2006年-2013年二季度北京商業(yè)營業(yè)用房竣工及銷售面積變化趨勢 127
圖表89：2006年-2013年各季度北京商業(yè)營業(yè)用房新開工、竣工和銷售面積增長情況 127
圖表90：2006年-2013年二季度北京商業(yè)營業(yè)用房竣工及銷售情況 128
圖表91：2006年-2013年各年二季度北京商業(yè)營業(yè)用房銷售與竣工情況對比 129
圖表92：2006年-2013年各年二季度北京商業(yè)營業(yè)用房銷售與竣工增長情況 130
圖表93：2011年-2013年各季度北京商業(yè)營業(yè)用房竣工及銷售情況 130
圖表94：2011年-2013年二季度北京商業(yè)營業(yè)用房竣工與銷售面積情況對比 131
圖表95：2011年-2013年二季度北京商業(yè)營業(yè)用房竣工與銷售面積增長情況 132
圖表96：2011年三季度-2013年二季度北京與全國到位資金對比 133
圖表97：2011年三季度-2013年二季度北京與全國到位資金增長情況 134
圖表98：2012年二季度與2013年二季度北京房地產(chǎn)開發(fā)資金來源 134
圖表99：2013年二季度北京資金來源構(gòu)成 135
圖表100：2011年三季度-2013年二季度北京到位資金與全國到位資金概況 136
圖表101：2011年三季度-2013年二季度北京資金充裕指數(shù)與全國對比 137
圖表102：北京商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域現(xiàn)狀 141

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