大連市宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)季度研究報(bào)告（2013年第二季度）

報(bào)告描述 \ REPORT DESCRIPTION

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正文目錄 2
圖表目錄 5
第一章  2013年二季度全國房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境分析 9
一、二季度全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境分析 9
（一）二季度全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 9
（二）工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長，企業(yè)利潤繼續(xù)增加 9
（三）固定資產(chǎn)投資較快增長，第三產(chǎn)業(yè)投資增速快于全部投資 10
（四）市場銷售增長平穩(wěn)，家電類產(chǎn)品銷售增長較快 11
（五）進(jìn)出口增速回落，出口回落幅度大于進(jìn)口 11
（六）居民消費(fèi)價(jià)格基本穩(wěn)定，工業(yè)生產(chǎn)者價(jià)格繼續(xù)下降 12
（七）居民收入穩(wěn)定增長，農(nóng)村居民收入增速快于城鎮(zhèn) 12
（八）貨幣供應(yīng)增長較快，新增貸款同比多增 13
二、二季度全國信貸金融環(huán)境分析 13
（一）貨幣供應(yīng)增速放緩，6月M2余額同比增長14.0% 13
（二）四大行6月新增信貸僅2700億，七月首周大幅反彈 15
三、二季度全國房地產(chǎn)行業(yè)政策解讀 16
（一）多地國五條細(xì)則未涉及20%個(gè)稅，二三線城市從簡 17
（二）國務(wù)院：擇機(jī)擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，今年將有具體動(dòng)作 22
（三）新一輪城鎮(zhèn)化規(guī)劃正在制定，多地競逐城市群指標(biāo) 26
（四）房企融資或?qū)⒂袟l件放開，小開發(fā)商搶跑 29
第二章  2013年二季度全國房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行情況分析 32
一、二季度全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況分析 32
二、6月份全國70個(gè)大中城市房價(jià)上漲情況分析 40
三、二季度土地市場運(yùn)行情況分析 45
（一）土地財(cái)政撐起高地價(jià)，緣于地方政府債務(wù)壓力 45
（二）北京土地市場持續(xù)升溫，試推限房價(jià)競地價(jià)地塊 50
（三）土地市場持續(xù)火熱，蔓延至二三線城市 52
（四）十大房企年內(nèi)耗資逾660億元拿地，購地支出驟增 54
（五）土地差別化進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段，產(chǎn)業(yè)用地將給予政策支持 56
（六）前海賣地實(shí)行彈性年期降低拿地成本 59
四、二季度房地產(chǎn)市場區(qū)域分析 61
（一）中國家庭住宅總量充足，區(qū)域性短缺 61
（二）一線城市邁入限價(jià)時(shí)代，北京樓市成交仍回升 64
（三）房地產(chǎn)市場凸顯城市間不平衡 66
五、二季度房地產(chǎn)金融形勢分析 68
（一）流動(dòng)性驟緊，房企融資步伐或受阻 68
（二）上市銀行不良壓力尤存，房地產(chǎn)貸款仍上升 74
（三）6月房地產(chǎn)信托一枝獨(dú)秀，仍需警惕兌付風(fēng)險(xiǎn) 76
（四）內(nèi)地房企扎堆出海，尋求海外融資渠道 81
（五）房地產(chǎn)私募規(guī)模連年翻番，下半年或?qū)⒂瓉硪?guī)模井噴 85
（六）內(nèi)地首只酒店REITs在港上市，向輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型 88
（七）房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化迷霧，地產(chǎn)融資新渠道風(fēng)險(xiǎn)不可忽視 91
六、二季度全國房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)監(jiān)測 94
（一）十大品牌房企上半年銷售創(chuàng)新高 94
（二）房企涉足商業(yè)地產(chǎn)，戰(zhàn)略模式待考 97
（三）流動(dòng)性收緊，房企洗牌加劇 101
第三章  2013年二季度大連市房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行情況分析 108
一、二季度大連市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析 108
（一）社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長12.6% 108
（二）上半年大連市出口增長8.6% 108
（三）上半年大連市利用外資64億美元 109
（四）上半年大連市固定資產(chǎn)投資增長22.8%，居全省第三位 109
（五）對外承包工程較快發(fā)展 109
二、二季度大連房地產(chǎn)行業(yè)政策解讀 110
（一）大連未來總體規(guī)劃通過國家審查 110
（二）大連市建委：住宅預(yù)留質(zhì)保金不得少于90萬 111
（三）大連住房公積金政策 111
三、二季度大連房地產(chǎn)投資情況分析 114
（一）四月大連推地量減少，房企“死盯”居住用地 114
（二）房企大連聯(lián)合拿地仨形式:強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手傍大款抱團(tuán) 115
四、大連房地產(chǎn)投資情況分析 116
（一）房地產(chǎn)投資情況分析 116
（二）到位資金充裕程度分析 117
（三）投資資金來源分析 120
（四）房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)分析 122
五、大連房地產(chǎn)細(xì)分市場分析 124
（一）土地市場分析 124
（二）商品房市場分析 125
（三）住宅市場分析 131
（四）辦公樓市場分析 136
（五）商業(yè)營業(yè)用房市場分析 141
第四章  2013年二季度大連市房地產(chǎn)行業(yè)授信建議 148
一、大連市住宅物業(yè)授信機(jī)會(huì)分析 148
二、大連市寫字樓物業(yè)授信機(jī)會(huì)分析 149
三、大連市商業(yè)零售物業(yè)授信機(jī)會(huì)分析 150

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圖表目錄
圖表1：2007年-2013年二季度全國GDP總量及增長情況 9
圖表2：2012年6月-2013年6月CPI指數(shù)變化情況 12
圖表3：2010年-2013年一季度貨幣供給量 14
圖表4：2013年一季度房地產(chǎn)行業(yè)政策一覽 16
圖表5：部分城市“國五條”細(xì)則 19
圖表6：我國歷年房產(chǎn)稅政策一覽 23
圖表7：上海、重慶房產(chǎn)稅征收模式 24
圖表8：全國目前主要城市群分布圖 27
圖表9：全國房地產(chǎn)開發(fā)月度投資額及同比增速（單位：億元） 32
圖表10：全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單月到位資金及同比增速（單位：億元） 33
圖表11：2013年1-5月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金結(jié)構(gòu) 34
圖表12：全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單月土地購置面積及同比增速（單位：萬平方米） 35
圖表13：全國商品房月度新開工面積及同比增速（單位：萬平方米） 36
圖表14：全國商品房月度銷售面積及同比增速（單位：萬平方米） 37
圖表15：全國商品房月度銷售價(jià)格及增速（單位：元/平方米） 38
圖表16：全國商品房空置面積及去化周期情況（單位：萬平方米） 39
圖表17：70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比變動(dòng)情況 40
圖表18：70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比變動(dòng)情況 41
圖表19：70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格平均變動(dòng)情況 42
圖表20：70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格環(huán)比變動(dòng)情況 43
圖表21：70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格同比變動(dòng)情況 43
圖表22：2013年1-3月和1-4月土地市場同比漲幅情況 46
圖表23：5月各地頻出地王現(xiàn)象 46
圖表24：廣州市財(cái)政收入與土地出讓收入情況（單位：億元） 48
圖表25：近半年全國房企拿地金額與面積排行榜（單位：億元 萬平方米） 52
圖表26：2013年5月土地出讓金城市排行榜（單位：億元） 53
圖表27：2013年十大房企1-5月購地情況（單位：億元） 56
圖表28：1998年和2012年城鎮(zhèn)人均住房面積對比（單位：平方米） 62
圖表29：一線城市限價(jià)規(guī)定 64
圖表30：4月部分獲取預(yù)售許可證項(xiàng)目列表（單位：元/平方米） 65
圖表31：Shibor利率走勢 69
圖表32：2013年6月Shibor數(shù)據(jù) 69
圖表33：資金趨緊對房地產(chǎn)市場的影響 71
圖表34：北京2013房貸利率 72
圖表35：2012年五大行的資產(chǎn)質(zhì)量和風(fēng)險(xiǎn)抵補(bǔ)情況 74
圖表36：2012年五大行的資產(chǎn)質(zhì)量和風(fēng)險(xiǎn)抵補(bǔ)情況（單位：億元） 75
圖表37：2013年6月信托資金投資領(lǐng)域（單位：億元） 77
圖表38：月度房地產(chǎn)信托成立產(chǎn)品的平均收益率及期限（單位：年） 78
圖表39：銀信合作方式 80
圖表40：內(nèi)地房企扎堆出海的原因 81
圖表41：部分房企赴港借殼 84
圖表42：房地產(chǎn)私募與信托的區(qū)別 86
圖表43：開業(yè)產(chǎn)業(yè)信托架構(gòu)圖 90
圖表44：海印股份專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃 92
圖表45：2013年上半年品牌房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP10 94
圖表46：央企布局商業(yè)地產(chǎn) 98
圖表47：房地產(chǎn)信托資產(chǎn)規(guī)模（單位：億元） 99
圖表48：我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主要經(jīng)營模式 100
圖表49：流動(dòng)性收緊的體現(xiàn) 101
圖表50：全國地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人購房貸款余額情況（單位：萬億元 %） 103
圖表51：企業(yè)戰(zhàn)略收縮包括兩方面情況 104
圖表52：未來四類優(yōu)勢房企 105
圖表53：2011年三季度-2013年二季度大連房地產(chǎn)投資完成情況 116
圖表54：2011年三季度-2013年二季度大連房地產(chǎn)投資額增長情況 117
圖表55：2011年三季度-2013年二季度大連各季度房地產(chǎn)投資到位資金情況 117
圖表56：2011年三季度-2013年二季度大連房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金額及增速 118
圖表57：2011年三季度-2013年二季度大連房地產(chǎn)企業(yè)到位資金與投資額情況對比 119
圖表58：2011年三季度-2013年二季度大連房地產(chǎn)企業(yè)“到位資金/投資額”情況與全國對比 119
圖表59：2012年二季度-2013年二季度大連房地產(chǎn)到位資金構(gòu)成情況對比 120
圖表60：2013年二季度大連房地產(chǎn)投資資金來源結(jié)構(gòu)占比圖 121
圖表61：2011年三季度-2013年二季度大連房地產(chǎn)投資資金來源結(jié)構(gòu)圖 121
圖表62：2011年三季度-2013年二季度大連地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu) 122
圖表63：2011年三季度-2013年二季度大連住宅投資占房地產(chǎn)投資額比例趨勢 123
圖表64：2011年三季度-2013年二季度大連房地產(chǎn)投資和住宅投資增速情況 123
圖表65：大連市各季度房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積情況 124
圖表66：大連市各季度房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積走勢 125
圖表67：大連市各季度商品房竣工、銷售、新開工、空置概況 125
圖表68：大連商品房竣工和銷售面積情況對比 127
圖表69：大連商品房新開工、竣工、銷售面積季度增速 127
圖表70：大連市各季度商品房新開工面積及增速 128
圖表71：大連市各季度商品房施工面積及增速 128
圖表72：大連市各季度商品房銷售額及增速 129
圖表73：大連各季度商品房銷售價(jià)格及增速 129
圖表74：大連各季度商品房空置面積 130
圖表75：大連市各季度住宅竣工、銷售、新開工、空置概況 131
圖表76：大連住宅竣工和銷售面積情況對比 132
圖表77：大連住宅新開工、竣工、銷售面積季度增速 132
圖表78：大連市各季度住宅新開工面積及增速 133
圖表79：大連市各季度住宅施工面積及增速 133
圖表80：大連市各季度住宅銷售額及增速 134
圖表81：大連各季度住宅銷售價(jià)格及增速 134
圖表82：大連各季度住宅空置面積 135
圖表83：大連市各季度辦公樓竣工、銷售、新開工、空置概況 136
圖表84：大連辦公樓竣工和銷售面積情況對比 137
圖表85：大連辦公樓新開工、竣工、銷售面積季度增速 138
圖表86：大連市各季度辦公樓新開工面積及增速 138
圖表87：大連市各季度辦公樓施工面積及增速 139
圖表88：大連市各季度辦公樓銷售額及增速 139
圖表89：大連各季度辦公樓銷售價(jià)格及增速 140
圖表90：大連各季度辦公樓空置面積 140
圖表91：大連市各季度商業(yè)營業(yè)用房竣工、銷售、新開工、空置概況 141
圖表92：大連商業(yè)營業(yè)用房竣工和銷售面積情況對比 143
圖表93：大連商業(yè)營業(yè)用房新開工、竣工、銷售面積季度增速 143
圖表94：大連市各季度商業(yè)營業(yè)用房新開工面積及增速 144
圖表95：大連市各季度商業(yè)營業(yè)用房施工面積及增速 144
圖表96：大連市各季度商業(yè)營業(yè)用房銷售額及增速 145
圖表97：大連各季度商業(yè)營業(yè)用房銷售價(jià)格及增速 145
圖表98：大連各季度商業(yè)營業(yè)用房空置面積 146

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