中國(guó)信貸風(fēng)險(xiǎn)專題分析報(bào)告2013年第01期：城鎮(zhèn)化變革下的調(diào)整之商業(yè)地產(chǎn)分析報(bào)告

報(bào)告描述 \ REPORT DESCRIPTION

商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，其開發(fā)用地的取得方式是經(jīng)過法定的掛牌招投標(biāo)、拍賣以及經(jīng)過有關(guān)的司法程序取得的，從土地的用途其有別于居住用地、工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用等；從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有地產(chǎn)，商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn)，商業(yè)，投資三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。

在住宅市場(chǎng)價(jià)格走低、成交低迷的情況下，多家一線房企改投商業(yè)地產(chǎn)“淘金”。而除了中國(guó)的諸多房地產(chǎn)大鱷積極提升商業(yè)地產(chǎn)的比重以外，海外資金也同樣看好中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的行情。然而，商業(yè)銀行在潛伏著巨大利潤(rùn)的同時(shí)，也有著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)是高風(fēng)險(xiǎn)高投入行業(yè)，現(xiàn)在市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)前景盲目樂觀。目前商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)顯現(xiàn)，而銀行內(nèi)部正在計(jì)劃今年大規(guī)模退出住宅地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，而更多投入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。這也反映出目前各銀行機(jī)構(gòu)信貸的一個(gè)走向，我們認(rèn)為各機(jī)構(gòu)需警惕商業(yè)地產(chǎn)的供求關(guān)系，深探商業(yè)地產(chǎn)暴露的信貸風(fēng)險(xiǎn)，做好風(fēng)險(xiǎn)防控。

報(bào)告目錄 \ REPORTS DIRECTORY

第一章  初探商業(yè)地產(chǎn) 
一、商業(yè)地產(chǎn)的界定 

二、商業(yè)地產(chǎn)的分類 
（一）按商業(yè)形態(tài)分類 
（二）按照開發(fā)形式分類 
（三）按產(chǎn)權(quán)形式分類 
（四）五大主流商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式 

三、商業(yè)地產(chǎn)特性 

四、商業(yè)地產(chǎn)的融資特點(diǎn) 

第二章  商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)一般規(guī)律精解 

一、影響商業(yè)地產(chǎn)需求的因素分析 
（一）社會(huì)消費(fèi)品零售水平對(duì)商業(yè)地產(chǎn)需求的影響 
（二）城市化進(jìn)程對(duì)商業(yè)地產(chǎn)需求的影響 
（三）國(guó)家宏觀政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)需求的影響 
（四）高鐵等城市軌道交通對(duì)商業(yè)地產(chǎn)需求的影響 
（五）影響商業(yè)地產(chǎn)需求因素的相關(guān)性檢驗(yàn) 

二、影響商業(yè)地產(chǎn)供給的因素分析 
（一）商業(yè)用地的供給量和成本對(duì)商業(yè)地產(chǎn)供給的影響 
（二）房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況和融資能力對(duì)商業(yè)地產(chǎn)供給的影響 
（三）國(guó)家對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的供給影響 
（四）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的投資回報(bào)率對(duì)商業(yè)地產(chǎn)供給的影響 
（五）影響商業(yè)地產(chǎn)供給因素的相關(guān)性檢驗(yàn) 

三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式總結(jié)和分析 
（一）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式分類和特點(diǎn) 
（二）國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式分析 
（三）中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式分析 

四、房地產(chǎn)業(yè)盈利模式與商業(yè)地產(chǎn)盈利模式對(duì)比 

第三章 商業(yè)地產(chǎn)突飛猛進(jìn)下的危機(jī) 

一、商業(yè)地產(chǎn)要素分析 
（一）失敗要素 
（二）成功要素 

二、商業(yè)地產(chǎn)困局預(yù)警商業(yè)地產(chǎn)泡沫 
（一）商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀預(yù)警商業(yè)地產(chǎn)泡沫 
（二）商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析 
（三）商業(yè)地產(chǎn)過熱原因探析 

三、銀行信貸轉(zhuǎn)向：住宅地產(chǎn)貸款讓位商業(yè)地產(chǎn) 

四、商業(yè)地產(chǎn)貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn) 
（一）商業(yè)過熱背后暗藏風(fēng)險(xiǎn)隱憂 
（二）商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn) 

五、銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)控制建議

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