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2013年商業(yè)地產(chǎn)供需風(fēng)險及房企經(jīng)營策略分析報告

中商情報網(wǎng) //my67778.com/ 【日期：2013/8/12】 【打印】 【關(guān)閉】
 
  • 關(guān)鍵字：商業(yè)地產(chǎn)報告
  • 出版日期：2013年7月報告頁碼：41圖表：0
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報告導(dǎo)讀 \ READING REPORT
在本文第一部分主要介紹了目前國內(nèi)領(lǐng)先商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)過渡到城市商業(yè)綜合體階段，并以地產(chǎn)開發(fā)商對項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行主導(dǎo)。未來多業(yè)態(tài)匯集、定制式供應(yīng)、專業(yè)化分工等將成為開發(fā)主流。此部分主要介紹商業(yè)地產(chǎn)定義、發(fā)展歷史及各階段特點(diǎn)、外部影響因素分析，并從其發(fā)展情況預(yù)測其下一發(fā)展階段。

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報告描述 \ REPORT DESCRIPTION
 
 
繼2月20日國務(wù)院再出“國五條”以來，加上本次調(diào)控加碼，近十年來，政府已經(jīng)九次針對住宅市場進(jìn)行調(diào)控。受住宅市場調(diào)控的影響，近兩年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額出現(xiàn)大幅增長。部分資金正從住宅市場抽離，而投資價值相對穩(wěn)定且受調(diào)控政策影響較小的商業(yè)地產(chǎn)已成為市場的“新寵”，然而不容忽視的是開發(fā)背后所存在的風(fēng)險。本文將對近年商業(yè)地產(chǎn)供需風(fēng)險進(jìn)行分析并提出此類型地產(chǎn)項(xiàng)目授信標(biāo)準(zhǔn)，同時也將就目前房企在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域開發(fā)戰(zhàn)略及開發(fā)經(jīng)營模式進(jìn)行分類解析。
在商業(yè)地產(chǎn)投資高速增長的同時，其銷售并未出現(xiàn)同步增長；同時商業(yè)地產(chǎn)在建量與庫存量均出現(xiàn)大幅增加，在經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)入“7時代”的背景下，后市或面臨階段性、區(qū)域性供給過剩的風(fēng)險。因此本文第二部分將根據(jù)各商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)及銷售指標(biāo)進(jìn)行分析，從而了解到目前商業(yè)地產(chǎn)真實(shí)供需情況。其中各地方政府在政策引導(dǎo)下熱衷于商業(yè)地產(chǎn)，2012年全國商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量全年增長22%，當(dāng)中超過2/3的項(xiàng)目來自二線城市。鑒于區(qū)域開發(fā)的風(fēng)險較大，我們在此提出了區(qū)域開發(fā)授信的總體標(biāo)準(zhǔn)，以此給各區(qū)域銀行授信提供參考。
在商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇面前，各大房企紛紛加大商業(yè)物業(yè)的投資開發(fā)比例，多家品牌房企將商業(yè)地產(chǎn)作為未來房企發(fā)展的戰(zhàn)略重心之一。但與此同時，多家房企受商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)拖累，從而不得不調(diào)整其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)甚至出售部分資產(chǎn)以緩解業(yè)績及資金壓力。同時，也存在著住宅開發(fā)商進(jìn)入到專業(yè)性要求極高的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，經(jīng)驗(yàn)不足導(dǎo)致的缺少人才、招商運(yùn)營困難的亂象。由此，我們在文章第三部分重點(diǎn)對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略及其中一些失敗原因進(jìn)行探尋，從而得出房企未來在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的戰(zhàn)略與方向；另外，我們也對目前國內(nèi)房企商業(yè)地產(chǎn)的幾種典型開發(fā)經(jīng)營模式進(jìn)行總結(jié)歸類，用以幫助銀行判斷相關(guān)授信房企資質(zhì)。
報告目錄 \ REPORTS DIRECTORY
 


第一部分 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況
一、商業(yè)地產(chǎn)定義
二、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展演變
（一）各階段商業(yè)形式及地產(chǎn)特點(diǎn)總結(jié)
（二）國際、國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的演變
三、國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)外部發(fā)展環(huán)境分析
（一）政策環(huán)境分析
（二）市場環(huán)境分析
四、商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展模式預(yù)測
第二部分 國內(nèi)近年商業(yè)地產(chǎn)供需風(fēng)險分析
第一章 商業(yè)地產(chǎn)供給分析
一、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長
二、房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整
第二章 商業(yè)地產(chǎn)需求分析
一、銷售未見起色，在建與庫存量成隱憂
二、待售面積與去化周期
第三章 商業(yè)營業(yè)用房與辦公樓細(xì)分市場分析
一、商業(yè)營業(yè)用房與零售總額關(guān)聯(lián)分析
二、辦公樓與新增企業(yè)數(shù)量關(guān)聯(lián)分析
第四章 區(qū)域供需情況與授信分析
一、二三線城市商業(yè)地產(chǎn)供給承壓
二、區(qū)域開發(fā)授信建議總結(jié)
（一）授信主體選擇
（二）授信區(qū)域分析
（三）物業(yè)類別分析
（四）授信時機(jī)的把握
（五）授信方式的創(chuàng)新
第三部分 房企商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略與模式探尋
第一章 房企商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略分析
一、大型房企加速布局商業(yè)地產(chǎn)
二、部分房企身陷“商業(yè)地產(chǎn)泥潭”
三、企業(yè)開發(fā)失敗原因初探
四、未來差異化開發(fā)成為重點(diǎn)
第二章 房企商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式分析
一、零散銷售、統(tǒng)一經(jīng)營
二、零散銷售、各自經(jīng)營（SOHO現(xiàn)代城）
三、整體出售、整體經(jīng)營
四、整體出租、整體經(jīng)營（九龍倉、中糧大悅城、銀泰）
五、零散出租、各自經(jīng)營
六、融資基金、資產(chǎn)裝入上市公司
七、訂單式開發(fā)模式（萬達(dá)）
第三章 中商情報網(wǎng)總結(jié)：商業(yè)地產(chǎn)對住宅物業(yè)、房企經(jīng)營及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行依賴性強(qiáng)
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