三、國內(nèi)長租公寓現(xiàn)狀及前景分析

 1、長租公寓運(yùn)營模式

 中國長租公寓市場從2015年起不斷升溫，各方參與者接連進(jìn)入長租公寓行業(yè)。早先以創(chuàng)業(yè)型公司依托私募基金投資的模式在核心城市獲取分散式房源，以輕資產(chǎn)的模式運(yùn)營。但是由于輕資產(chǎn)模式下，房價(jià)上行可能會(huì)縮短業(yè)主對(duì)外租賃的時(shí)間，收回資產(chǎn)出售獲利。所以分散式輕資產(chǎn)的運(yùn)營模式通常面臨租期短、租金差價(jià)低、管理效率低等問題，難盈利。

隨后以房地產(chǎn)中介為代表的世聯(lián)行、鏈家等先后進(jìn)入長租公寓行業(yè)，依托其全國廣闊的布點(diǎn)對(duì)接房源和租客。聯(lián)行進(jìn)入行業(yè)較早，已從早先分散式輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變?yōu)榧惺捷p資產(chǎn)模式，整棟獲取和出租公寓?，F(xiàn)如今，房地產(chǎn)開發(fā)商如萬科、招商蛇口、龍湖等也進(jìn)入到長租公寓的行業(yè)中。目前中國市場的主要參與者，無論是創(chuàng)業(yè)型、房地產(chǎn)中介型還是房地產(chǎn)開發(fā)商都還停留在輕資產(chǎn)運(yùn)營的模式上。

 目前，我國的長租公寓分為兩種：集中式長租公寓的房源以酒店式公寓、快捷酒店和工業(yè)改造房為主，一般整套出租，如魔方公寓、萬科泊寓等；分散式長租公寓多為租賃企業(yè)從個(gè)人業(yè)主處獲取房源，一般按間出租，這類以鏈家自如為代表。

 長租公寓品牌

 2、長租公寓的盈利模式

 以集中式和分散式的盈利為例，集中式公寓在初期投資數(shù)額較大，因此回收周期比較長，一般為10-15年。除第一年投入較大外，現(xiàn)金流多為正，發(fā)展健康。分散式長租公寓持續(xù)盈利的關(guān)鍵在于，將服務(wù)力量的密度，房間分布的密度，翻新的密度，輪空的密度，基于密度的成本，利潤和擴(kuò)張方式選擇等找到一個(gè)合適的平衡點(diǎn)。

 長租公寓盈利可能會(huì)經(jīng)歷這樣的三個(gè)階段：單店階段輕松盈利；單店擴(kuò)張階段由于企業(yè)管理、擴(kuò)張速度等原因?qū)е掠陆?；?guī)模經(jīng)濟(jì)階段，形成真正的競爭力。

 綜合以上分析，可以知道，進(jìn)入長租行業(yè)不難，但要做大并且持續(xù)盈利，以致持續(xù)高利潤率地盈利是有相當(dāng)難度的。我們判斷未來在中國的市場中會(huì)走一條先擁抱產(chǎn)業(yè)鏈再擁抱資產(chǎn)的發(fā)展路徑，在這個(gè)過程中不排除會(huì)出現(xiàn)同時(shí)擁有兩端優(yōu)勢的企業(yè)出現(xiàn)，同時(shí)也會(huì)催生或者衍變分化出很多專注做單個(gè)領(lǐng)域的專業(yè)化的公司，例如裝修、家政、搬家、金融等等。行業(yè)的商業(yè)模式演進(jìn)是個(gè)非常值得期待的過程。