浙江省房地產(chǎn)金融季度跟蹤研究報(bào)告（2013年第一季度）

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正文目錄 2
圖表目錄 6
第一章  2013年一季度浙江省房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析 10
一、一季度全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 10
（一）工業(yè)生產(chǎn)增速總體平穩(wěn)，企業(yè)利潤(rùn)恢復(fù)性增長(zhǎng) 10
（二）固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)，房地產(chǎn)銷售大幅增加 11
（三）市場(chǎng)銷售穩(wěn)定增長(zhǎng)，餐飲銷售增速有所回落 12
（四）進(jìn)出口增速回升，貿(mào)易順差增加 12
（五）居民消費(fèi)價(jià)格漲幅回落，工業(yè)生產(chǎn)者價(jià)格同比下降 13
（六）居民收入繼續(xù)增長(zhǎng)，農(nóng)村居民收入增速快于城鎮(zhèn) 13
（七）貨幣供應(yīng)量穩(wěn)定增長(zhǎng)，新增貸款同比多增 14
二、一季度浙江省宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析 14
（一）三大產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)增長(zhǎng) 14
（二）三大需求穩(wěn)定較快增長(zhǎng) 15
（三）企業(yè)數(shù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，企業(yè)家信心指數(shù)繼續(xù)回升。 16
（四）居民消費(fèi)價(jià)格同比漲幅縮小，工業(yè)生產(chǎn)者價(jià)格下降 16
（五）金融機(jī)構(gòu)存貸款同比繼續(xù)多增，企業(yè)債務(wù)融資加速發(fā)展 16
三、一季度全國(guó)信貸金融環(huán)境分析 16
（一）M2首超百億，預(yù)期全年通脹壓力大 16
（二）一季度信貸需求旺盛 18
四、一季度房地產(chǎn)行業(yè)政策分析 19
（一）一季度全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策解讀 19
（二）一季度浙江省地產(chǎn)行業(yè)政策解讀 24
五、全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)上漲情況分析 25
（一）新建商品住宅：超7成城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲 26
（二）二手住宅：價(jià)格上漲城市進(jìn)一步增加 28
第二章  2013年一季度房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展趨勢(shì)分析 30
一、土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分化趨勢(shì)明顯 30
（一）地方政府把城鎮(zhèn)化當(dāng)救星，2013年土地供給或增加 30
（二）土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分化趨勢(shì)明顯 32
二、海外樓市復(fù)蘇，房企試水步伐加快 36
（一）龍頭房企謹(jǐn)慎試水海外市場(chǎng) 36
（二）美國(guó)樓市持續(xù)復(fù)蘇，國(guó)內(nèi)投資者赴美抄底 40
三、新型城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型 43
（一）國(guó)務(wù)院稱抓緊制定城鎮(zhèn)化中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，城鎮(zhèn)化核心問題梳理 43
（二）新型城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型給銀行帶來的機(jī)遇和挑戰(zhàn) 45
第三章  2013年一季度房地產(chǎn)行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)分析 51
一、樓市政策風(fēng)險(xiǎn)分析 51
（一）政府工作報(bào)告再提調(diào)控，十年九調(diào)房?jī)r(jià)愈高 51
（二）國(guó)務(wù)院擬建社會(huì)誠(chéng)信平臺(tái)，不動(dòng)產(chǎn)將統(tǒng)一登記 56
（三）多地進(jìn)行房產(chǎn)稅前期準(zhǔn)備，開征時(shí)點(diǎn)仍未定 58
（四）調(diào)控組合拳為市場(chǎng)降溫，二季度樓市成交有望回落 61
二、樓市區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)分析 64
（一）一線城市被指供求關(guān)系惡化 64
（二）宅地供應(yīng)計(jì)劃差別化，房企慎入三四線城市 69
（三）零售商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)難言坦途 71
三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分析 74
（一）一季度房地產(chǎn)貸款同比增長(zhǎng)16.34% 74
（二）3月房地產(chǎn)信托再居榜首，信托轉(zhuǎn)型迫在眉睫 78
第四章  2013年一季度房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析 83
一、全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)季度監(jiān)測(cè) 83
（一）一季度龍頭房企業(yè)績(jī)?nèi)€飄紅 83
（二）強(qiáng)者愈強(qiáng)，行業(yè)集中度明顯提升 85
（三）龍頭房企2013年銷售目標(biāo)現(xiàn)分化，持續(xù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 85
（四）標(biāo)桿房企紛紛亮出商業(yè)地產(chǎn)路線圖 88
（五）龍頭房企拿地態(tài)度現(xiàn)分歧 91
二、浙江房地產(chǎn)企業(yè)季度動(dòng)態(tài) 94
（一）浙江多半房企去年業(yè)績(jī)報(bào)喜，業(yè)分化加速洗牌并購(gòu) 94
（二）浙江中小房企步履維艱，破產(chǎn)案增多 96
（三）2013房產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)報(bào)告出爐，綠城等16家浙江房企入榜 96
第五章 2013年一季度浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 97
一、2013年一季度浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)供給情況分析 97
（一）浙江房地產(chǎn)完成投資情況分析 97
（二）浙江房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)分析 99
二、2013年一季度浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況分析 101
（一）浙江新建房屋銷售面積分析 101
（二）浙江新建房屋銷售額分析 103
三、2013年一季度浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化情況分析 105
第六章 2013年一季度浙江房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)分析 107
一、2013年浙江土地市場(chǎng)分析 107
（一）土地市場(chǎng)長(zhǎng)期供需分析 107
（二）土地市場(chǎng)短期供需分析 111
二、2013年一季度浙江住宅市場(chǎng)分析 112
（一）浙江住宅長(zhǎng)期供需分析 112
（二）浙江住宅短期供需分析 116
三、2013年一季度浙江辦公樓市場(chǎng)分析 117
（一）浙江辦公樓長(zhǎng)期供需分析 117
（二）浙江辦公樓短期供需分析 122
四、2013年一季度浙江商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)分析 124
（一）浙江商業(yè)營(yíng)業(yè)用房長(zhǎng)期供需分析 124
（二）浙江商業(yè)營(yíng)業(yè)用房短期供需分析 128
第七章 2013年一季度浙江房地產(chǎn)投資資金籌措情況分析 131
一、2013年一季度浙江房地產(chǎn)開發(fā)到位資金情況分析 131
二、2013年一季度浙江房地產(chǎn)開發(fā)到位資金來源分析 132
三、2013年一季度浙江房地產(chǎn)開發(fā)到位資金充裕程度分析 133
第八章  2013年一季度浙江省房地產(chǎn)行業(yè)授信機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)分析 137
一、浙江省房地產(chǎn)行業(yè)金融動(dòng)態(tài) 137
（一）浙江省公積金房貸收緊 137
（二）杭州部分銀行逆市暫停房貸 138
二、浙江省房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析 139
（一）國(guó)五條”細(xì)化出臺(tái)，杭州土地拍賣遇冷 139
（二）溫州住房人均個(gè)貸超6000元，銀行展開信貸風(fēng)險(xiǎn)排查 139
三、浙江省房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與授信機(jī)會(huì)分析 140
（一）浙江省房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 140
（二）杭州地鐵二號(hào)線西北段今年全面開建，預(yù)計(jì)2018建成 140
（三）浙江10萬億投資計(jì)劃:1000個(gè)項(xiàng)目44家公司受益 141
（四）浙江省物業(yè)類別授信機(jī)會(huì)分析 142
 
圖表目錄
圖表 1：2007年-2013年一季度GDP增長(zhǎng)情況 10
圖表 2：2011年-2013年3月CPI指數(shù)變化情況 13
圖表 3：2010年-2013年一季度貨幣供給量 17
圖表 4：2013年一季度房地產(chǎn)行業(yè)政策一覽 19
圖表 5：新“國(guó)五條”主要內(nèi)容 21
圖表6：“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則重點(diǎn)內(nèi)容一覽 22
圖表7：個(gè)人售房所得稅征收的三種主要方式 23
圖表8：70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比變動(dòng)情況 26
圖表9：70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比變動(dòng)情況 27
圖表10：70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格平均變動(dòng)情況 27
圖表11：70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格環(huán)比變動(dòng)情況 28
圖表12：70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格同比變動(dòng)情況 29
圖表13：2009年-2012年北京土地出讓金情況(單位：億元) 30
圖表14：2012年全國(guó)300城市成交住宅用地樓面地價(jià)前十位排行情況 33
圖表15：2012年房企合作拿地情況 34
圖表16：2012年十大重點(diǎn)城市住宅用地溢價(jià)水平變化情況 35
圖表17：近期部分房企海外投資動(dòng)態(tài) 37
圖表18：美國(guó)房屋價(jià)格指數(shù)（僅購(gòu)買）經(jīng)季調(diào)季環(huán)比 41
圖表19：城鎮(zhèn)化核心問題 44
圖表20：《全國(guó)促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃綱要(2011-2020年)》要點(diǎn) 44
圖表21：城鎮(zhèn)化給商業(yè)銀行帶來的機(jī)遇 46
圖表22：各大銀行城鎮(zhèn)化信貸支持措施 47
圖表23：銀行城鎮(zhèn)化信貸授信建議 49
圖表24：十年九次調(diào)控樓市 52
圖表25：樓市調(diào)控四個(gè)階段 52
圖表26：2003-2012年北京及全國(guó)商品房銷售均價(jià)（單位：元/平方米） 54
圖表27：不動(dòng)產(chǎn)登記范圍、機(jī)構(gòu)和法律體系 57
圖表28：各地房產(chǎn)稅準(zhǔn)備工作一覽 59
圖表29：上海、重慶房產(chǎn)稅重點(diǎn)一覽 60
圖表30：2013年一線城市銷售面積情況 62
圖表31：房地產(chǎn)調(diào)控組合拳 63
圖表32：2005年-2012年全國(guó)房企土地購(gòu)置面積（單位：萬平方米） 64
圖表33：2005年-2012年全國(guó)商品房新開工、竣工、銷售面積（單位：萬平方米） 65
圖表34：2005年-2012年全國(guó)商品房、住宅投資額及銷售額情況（單位：萬元） 65
圖表35：2007年-2013年北京商品住宅存量情況（單位：套） 67
圖表36：2007年-2013年北京商品住宅供給及銷售情況（單位：套） 68
圖表37：2011-2013年土地供應(yīng)計(jì)劃（單位：萬公頃） 69
圖表38：部分省市2013年住宅用地供地計(jì)劃（單位：公頃） 70
圖表39：零售企業(yè)涉足商業(yè)地產(chǎn) 71
圖表40：我國(guó)一二線城市購(gòu)物中心空置率情況 73
圖表41：金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額、增量及增速情況（單位：萬億元 %） 74
圖表42：金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額增速及增量占比情況 75
圖表43：金融機(jī)構(gòu)地產(chǎn)、房產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比增長(zhǎng)情況 75
圖表44：金融機(jī)構(gòu)保障房開發(fā)貸款余額增速及增量占比情況 76
圖表45：金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額及同比增長(zhǎng)情況（單位：萬億） 77
圖表46：2013年3月信托資金投資領(lǐng)域（單位：億元） 78
圖表47：月度房地產(chǎn)信托成立產(chǎn)品的平均收益率及期限（單位：年） 79
圖表48：近期宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)信托的影響 80
圖表49：2012年暴露產(chǎn)品兌付風(fēng)險(xiǎn)的主要信托公司 82
圖表50：2013年一季度TOP10房企銷售金額情況（單位：億元） 83
圖表51：2013年一季度TOP10房企銷售金額情況（單位：億元） 84
圖表52：2013年一季度房企TOP10市場(chǎng)份額和銷售面積情況 85
圖表53：部分房企2012-2013年銷售目標(biāo)對(duì)比（單位：億元） 86
圖表54：部分房企2013年產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整情況 87
圖表55：房企多元化轉(zhuǎn)型 89
圖表56：萬科保利拿地情況及策略分析 92
圖表57：2011年二季度-2013年一季度浙江房地產(chǎn)投資完成情況 97
圖表58：2011年二季度-2013年一季度浙江房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)情況 97
圖表59：2011年二季度-2013年一季度浙江與全國(guó)房地產(chǎn)投資增速對(duì)比 98
圖表60：2011年二季度-2013年一季度浙江房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu) 99
圖表61：2011年二季度-2013年一季度浙江各季度房地產(chǎn)投資及住宅投資情況 99
圖表62：2011年二季度-2013年一季度浙江房地產(chǎn)投資與住宅投資增長(zhǎng)情況 100
圖表63：2011年二季度-2013年一季度浙江各類新建房屋累計(jì)銷售面積情況 101
圖表64：2011年二季度-2013年一季度浙江房屋銷售面積情況 101
圖表65：2011年二季度-2013年一季度浙江房屋銷售面積增長(zhǎng)情況 102
圖表66：2011年二季度-2013年一季度浙江各類新建房屋累計(jì)銷售額情況 103
圖表67：2011年二季度-2013年一季度浙江各類新建房屋銷售額情況 103
圖表68：2011年二季度-2013年一季度浙江各類新建房屋銷售額增速趨勢(shì) 104
圖表69：2011年二季度-2013年一季度浙江各類新建房屋銷售價(jià)格增長(zhǎng)情況 105
圖表70：2011年二季度-2013年一季度浙江各類新建房屋累計(jì)銷售均價(jià)趨勢(shì) 105
圖表71：2011年二季度-2013年一季度浙江各類新建房屋銷售價(jià)格增速變化 106
圖表72：2006年-2013年浙江土地購(gòu)置與開發(fā)狀況 107
圖表73：2006年-2013年3月浙江土地購(gòu)置與開發(fā)情況 108
圖表74：2006年-2013年3月浙江土地購(gòu)置與開發(fā)增長(zhǎng)情況 108
圖表75：2006年-2013年3月浙江土地購(gòu)置及增長(zhǎng)情況 109
圖表76：2006年-2013年一季度浙江土地購(gòu)置與開發(fā)狀況 110
圖表77：2006-2013年一季度浙江土地購(gòu)置與土地開發(fā)情況 110
圖表78：2011年二季度-2013年一季度土地購(gòu)置面積與增速情況 111
圖表79：2011年二季度-2013年一季度浙江土地購(gòu)置與土地開發(fā)情況 111
圖表80：2011-2013年各季度浙江住宅竣工、新開工和銷售面積概況 112
圖表81：2006年-2013年各季度浙江住宅新開工、竣工及銷售面積變化趨勢(shì) 112
圖表82：2006年-2013年各季度浙江住宅新開工、竣工和銷售面積同比增長(zhǎng)情況 113
圖表83：2006年-2013年各年一季度浙江省住宅竣工及銷售情況 114
圖表84：2006年-2013年一季度浙江住宅銷售與竣工情況對(duì)比 114
圖表85：2006年-2013年一季度浙江住宅銷售與竣工面積增速 115
圖表86：2011年-2013年各季度浙江住宅竣工及銷售情況 116
圖表87：2011年-2013年一季度浙江住宅竣工與銷售面積季度分析 116
圖表88：2006-2013年各季度浙江辦公樓竣工、新開工和銷售面積概況 117
圖表89：2006年-2013年一季度浙江辦公樓新開工、竣工及銷售面積變化趨勢(shì) 118
圖表90：2006年-2013年各季度浙江辦公樓新開工、竣工和銷售面積同比增長(zhǎng)情況 119
圖表91：2006-2013年一季度浙江辦公樓竣工及銷售情況 120
圖表92：2006年-2013年各年一季度浙江辦公樓銷售與竣工情況對(duì)比 120
圖表93：2006年-2013年各年一季度浙江辦公樓銷售與竣工增長(zhǎng)情況 121
圖表94：2011年-2013年各季度浙江辦公樓竣工及銷售情況 122
圖表95：2011年-2013年一季度浙江辦公樓竣工與銷售面積情況 122
圖表96：2011年-2013年一季度浙江辦公樓竣工與銷售面積增長(zhǎng)情況 123
圖表97：2006-2013年各季度2013商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工、新開工和銷售面積概況 124
圖表98：2006年-2013年一季度浙江商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工及銷售面積變化趨勢(shì) 125
圖表99：2006年-2013年各季度浙江商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工、竣工和銷售面積增長(zhǎng)情況 125
圖表100：2006年-2013年一季度浙江商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工及銷售情況 126
圖表101：2006年-2013年各年一季度浙江商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售與竣工情況對(duì)比 127
圖表102：2006年-2013年各年一季度浙江商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售與竣工增長(zhǎng)情況 127
圖表103：2011年-2013年各季度浙江商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工及銷售情況 128
圖表104：2011年-2013年一季度浙江商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工與銷售面積情況對(duì)比 129
圖表105：2011年-2013年一季度浙江商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工與銷售面積增長(zhǎng)情況 129
圖表106：2011年二季度-2013年一季度浙江與全國(guó)到位資金對(duì)比 131
圖表107：圖表 56：2011年二季度-2013年一季度浙江與全國(guó)到位資金增長(zhǎng)情況 131
圖表108：2012年一季度與2013年一季度浙江房地產(chǎn)開發(fā)資金來源 132
圖表109：2013年一季度浙江資金來源構(gòu)成 132
圖表110：2011年二季度-2013年一季度浙江到位資金與全國(guó)到位資金概況 133
圖表111：2011年二季度-2013年一季度浙江資金充裕指數(shù)與全國(guó)對(duì)比 134

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