1、項目綜述

1.1 項目背景

株洲市位于湖南省東部，湘江中下游，是全國首批重點建設(shè)的工業(yè)城市之一，也是全國綜合競爭力百強城市，排湖南省第二。株洲是長株潭城市群三大核心之一，是長株潭兩型社會建設(shè)綜合配套改革試驗區(qū)的一部分。2015年，株洲市入選國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點市，根據(jù)國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點要求，株洲市人民政府制定了《株洲市國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點工作方案》（2015～2020年），提出以長株潭一體化為契機，加快實施向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，中心城區(qū)努力構(gòu)建以株醴都市區(qū)為核心，以“北聯(lián)、東拓、南進”為發(fā)展導(dǎo)向的“一體三極”空間布局。北聯(lián)——積極融入長株潭都市區(qū)，重點建設(shè)云龍新城；東拓——加快株醴融城進程，建設(shè)東部新城；南進——加快株洲縣撤縣設(shè)區(qū)（淥口區(qū)）步伐，建設(shè)南部新城。2018年6月19日，國務(wù)院正式批復(fù)同意撤銷株洲縣，設(shè)立株洲市淥口區(qū)。

在此背景下，淥口區(qū)提出與株洲市區(qū)“無縫融城”方案，通過市區(qū)規(guī)劃同編、交通同網(wǎng)、基礎(chǔ)同標、設(shè)施同建、環(huán)境同治在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)項目定位、城市管理方式上與市區(qū)主動對接，實現(xiàn)全面“無縫融城”。湘江流域（淥口區(qū)段）東岸是融城發(fā)展的重要載體，沿江貫通淥口區(qū)（老城區(qū)）及南洲新區(qū)，對促進株洲市及淥口區(qū)“南向”發(fā)展，串聯(lián)“兩江三岸”，具有重大戰(zhàn)略意義。本項目建設(shè)符合淥口區(qū)城市發(fā)展的客觀要求，是建設(shè)沿江風(fēng)光帶淥口區(qū)段的需要。項目建成后將大幅改善區(qū)域的居住環(huán)境、生態(tài)環(huán)境及市政基礎(chǔ)配套設(shè)施條件，為片區(qū)發(fā)展締造良好的投資環(huán)境，對拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和對外招商引資起到積極的推動作用。

1.2 項目概要

2、建設(shè)地點

項目建設(shè)地點位于株洲市淥口區(qū)城區(qū)以北，北起沿江路（惠天然交界處），南至淥江北岸，西靠湘江。

3、投資優(yōu)勢

3.1 經(jīng)濟發(fā)展帶動

淥口區(qū)是株洲市“一核一圈一廊”發(fā)展規(guī)劃的重要組成部分，居長沙、株洲、湘潭（金三角）城市群南緣，社會、經(jīng)濟、技術(shù)均與長、株、潭城市群有著十分密切的聯(lián)系，廣泛接受其市場、技術(shù)、資金、信息、人才的輻射和影響，地理位置得天獨厚。近年來，淥口區(qū)著力提高經(jīng)濟質(zhì)量和效益，努力穩(wěn)增長、抓改革、強基礎(chǔ)、促轉(zhuǎn)型、惠民生，全縣經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)平穩(wěn)較快增長的良好態(tài)勢。2017年,全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值136億元,同比增長8%，2018年地區(qū)生產(chǎn)總值增長7.9%，固定資產(chǎn)投資增長8.1%，社會消費品零售總額增長10.1%。完成一般公共預(yù)算收入13.2億元，其中稅收11億元，稅比83.3%，較2017年同期提高17.3個百分點，創(chuàng)近10年來新高。經(jīng)濟社會保持健康快速發(fā)展勢頭，區(qū)域綜合競爭實力逐步增強。

湘江流域（淥口區(qū)段）東岸作為銜接淥口區(qū)南北發(fā)展片區(qū)的重要節(jié)點，在區(qū)域經(jīng)濟迅速增長的大背景下，其戰(zhàn)略地位將日益凸顯。本項目建成后可與周邊老城區(qū)及南洲新區(qū)商業(yè)與住宅用地進行有效銜接，改良城市生態(tài)，在擴大城市建成區(qū)面積的基礎(chǔ)上，促進人口集聚、商業(yè)集聚和產(chǎn)業(yè)集聚，增強城市功能和輻射帶動能力，從而使項目區(qū)域內(nèi)土地商業(yè)價值得到有效的釋放。

3.2 升值空間較大

本項目建設(shè)區(qū)域為淥口區(qū)段湘江風(fēng)光帶的重要組成部分。淥口區(qū)段湘江風(fēng)光帶北起建寧大橋、南至杭電樞紐、西靠湘江，總規(guī)劃面積1467.74公頃。是淥口區(qū)與市區(qū)融城的核心項目，規(guī)劃總體形成“一帶二廊五軸六區(qū)”，其中六區(qū)包括楓溪鄉(xiāng)情山片區(qū)、伏波多彩溪片區(qū)、石溈生態(tài)園片區(qū)、千載淥湘岸片區(qū)、淥湘人文江片區(qū)、活力水岸城片區(qū)六大片區(qū)。本次建設(shè)范圍為石溈生態(tài)園片區(qū)、千載淥湘岸片區(qū)兩大片區(qū)。通過規(guī)劃整合，規(guī)劃區(qū)將成為由“私人定制度假、養(yǎng)生養(yǎng)老、文化創(chuàng)意、體育休閑和品質(zhì)人居”五大產(chǎn)業(yè)集群組成的“綠色產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)”。淥口區(qū)段湘江風(fēng)光帶的整體規(guī)劃布局將對本項目建設(shè)起到很好的支撐作用。項目建成后將促進該區(qū)域土地開發(fā)，區(qū)域內(nèi)可供開發(fā)的商住用地共計約1060.51畝，未來隨著土地開發(fā)運營的持續(xù)推進，將帶來巨大的土地增值效益。

2016年，中共株洲縣委提出打造“三區(qū)一中心”，把自身定位為株洲“城市功能拓展區(qū)”和株洲“城市副中心”，株洲之南的戰(zhàn)略地位越來越突出?！笆濉逼陂g，全縣發(fā)展的主要思路是：搶抓撤縣設(shè)區(qū)重大機遇，加速融城、加快發(fā)展，打造“三區(qū)一中心”，奮力譜寫經(jīng)濟更繁榮、城鄉(xiāng)更宜居、人民更幸福、社會更文明的發(fā)展新篇章?！叭齾^(qū)一中心”，就是把株洲縣作為株洲市的南部新城區(qū)來重新定位，著力打造株洲市城市功能拓展區(qū)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)配套區(qū)、休閑宜居生態(tài)區(qū)，力爭建成株洲城市副中心。

2018年，淥口區(qū)順利實現(xiàn)撤縣設(shè)區(qū)。為加快推進縣域經(jīng)濟向城市經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，淥口區(qū)政府提出以規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、環(huán)境治理“五個一體化”為重點，逐步推進經(jīng)濟社會發(fā)展各項工作與中心城區(qū)同標同步、互動融合。加快推進湘江東岸風(fēng)光帶、南洲生態(tài)新城、青龍灣、紫涵湖、梅子湖片區(qū)建設(shè)，以大片區(qū)開發(fā)統(tǒng)籌推進城區(qū)“北融、南進、東擴”。本項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有利于改善區(qū)域的招商引資環(huán)境，有利于加快淥口區(qū)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)步伐和促進淥口區(qū)社會經(jīng)濟的發(fā)展，區(qū)委、區(qū)政府高度重視，為本項目的順利推進提供了強有力的保障。

3.4 建設(shè)條件較好

1）材料供應(yīng)：本項目區(qū)內(nèi)石料資源豐富，沿湘江的丘陵地區(qū)主要為泥灰?guī)r、粉砂巖、砂礫巖及鈣質(zhì)砂巖，兩岸河川寬谷地區(qū)主要為砂卵石和角礫巖，現(xiàn)有多處人工砂料場和天然中、粗砂料場。縣域內(nèi)還有大型石料場，能夠滿足本項目建設(shè)的要求。

2）運輸條件：項目沿線有多條國道、省道、縣道，如320國道、313省道、京港澳高速公路、長株高速、醴潭高速公路等，這些道路為項目施工運輸提供了便利條件。

3）用水用電：本項目沿線地表水和地下水均很豐富，水質(zhì)純凈，對混凝土沒有侵蝕性，可直接作為工程用水。周邊地區(qū)電力充足，用電方便，施工時與當?shù)卣陀嘘P(guān)部門協(xié)商即可解決。

3）地質(zhì)災(zāi)害：項目區(qū)域位于地殼相對穩(wěn)定區(qū)塊，屬地殼變化平緩的穩(wěn)定區(qū)，項目區(qū)內(nèi)破壞性地震少，對項目建設(shè)的危害程度不大。

3.5區(qū)位交通優(yōu)越

區(qū)位：淥口區(qū)位于湖南省中部偏東，湘江中游，東臨醴陵市、攸縣，南連衡東縣，西接湘潭縣，地處湖南發(fā)展重心京廣高鐵經(jīng)濟帶中部，長株潭城市群南緣，是株洲市“一核一圈一廊”發(fā)展規(guī)劃的重要組成部分。是中部地區(qū)通往廣東沿海的必經(jīng)之地，享有“湘東明珠”的美譽。

交通：境內(nèi)已形成“七縱五橫”和湘江航運的水陸立體式交通網(wǎng)絡(luò)格局。京廣鐵路、武廣高鐵、京港澳高速公路、S211、湘江大道、淥楓大道、湘江風(fēng)光帶東岸道路縱貫?zāi)媳?；G60醴樓高速、S333和諧大道、S339網(wǎng)朱公路、S331芷淥公路、S330東城大道聯(lián)通東西，湘江航運兩千噸級船舶可通江達海。10分鐘可到長株潭城際鐵路株洲南站，15分鐘可到京珠高速和武廣高鐵株洲西站，30分鐘可到滬昆高鐵株洲東站，50分鐘可達長沙黃花國際機場。

4、產(chǎn)業(yè)政策

實施湘江流域（淥口區(qū)段）東岸綜合治理項目建設(shè)，符合淥口區(qū)城市發(fā)展的客觀要求，可以帶動社會投資，促進居民消費，擴大社會就業(yè)，對改良城市生態(tài)、改善群眾生活具有重大意義，對推進城市提質(zhì)、推動發(fā)展提速具有重要影響。本項目建設(shè)與株洲市及當?shù)噩F(xiàn)行政策和社會發(fā)展戰(zhàn)略是完全相符的。

株洲市政策：2016年株洲市委、市政府發(fā)布《株洲市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃》，《規(guī)劃》指出，“十三五”期間，株洲市將構(gòu)建“一核一圈一廊”的發(fā)展空間布局，即“中心城區(qū)核心增長極”、“株醴都市圈”、“醴炎縣域經(jīng)濟走廊”。中心城區(qū)包括天元區(qū)、石峰區(qū)、荷塘區(qū)、蘆淞區(qū)、云龍示范區(qū)以及株洲縣縣城，將以“東拓、南進、北聯(lián)、西提”為發(fā)展導(dǎo)向。“南進”即以湘江為軸，建設(shè)天易科技城和株洲縣南洲新區(qū)，不斷擴充城市新空間。

淥口區(qū)政策：為落實株洲市相關(guān)文件精神，淥口區(qū)專門出臺了《株洲縣城市總體規(guī)劃（2001-2020）》，《規(guī)劃》要求，形成“一主三副兩軸四區(qū)”的縣域空間結(jié)構(gòu)。“一主”—中心主城區(qū)。“三副”—淦田鎮(zhèn)、朱亭鎮(zhèn)、龍船鎮(zhèn)?！皟奢S”—依托省道S211的城鎮(zhèn)發(fā)展軸和依托湘江大道形成的復(fù)合城鎮(zhèn)發(fā)展軸?！八膮^(qū)”—規(guī)劃區(qū)（縣城）、淦田片區(qū)、朱亭片區(qū)、龍船片區(qū)。向北發(fā)展伏波片區(qū)，加強與株洲市區(qū)的融合；向南建設(shè)南洲新區(qū)，承載中心城市功能外溢，服務(wù)南部縣域，向東建設(shè)梅子湖片區(qū)，提升城市環(huán)境品質(zhì)。

5、開發(fā)方案

5.1 開發(fā)模式

項目擬采用以企業(yè)為主導(dǎo)的片區(qū)開發(fā)模式，即由市場化招標產(chǎn)生的企業(yè)對項目片區(qū)開發(fā)進行操作。企業(yè)受業(yè)主單位委托，按照合同約定對工程建設(shè)項目的設(shè)計、采購、施工、試運行等實行全過程或若干階段的承包，使項目片區(qū)達到“三通一平”或市場要求的建設(shè)條件。企業(yè)在總價合同條件下，對其所承包工程的質(zhì)量、安全、費用和進度進行負責(zé)。政府通過收取片區(qū)內(nèi)最終土地使用者相應(yīng)的費用（即新增的財稅收入，包括土地出讓金和稅收）用來全面覆蓋項目投資方的成本及收益，鎖定項目的內(nèi)循環(huán)，達到“自平衡”。

5.2建設(shè)內(nèi)容

本項目規(guī)劃用地面積3942.04畝，主要建設(shè)內(nèi)容為道路及水利工程、景觀綠化工程、配套路網(wǎng)工程及公共配套設(shè)施、土地整理等，具體如下：

道路及水利工程：總長約6.6公里，涵蓋沿江路、淥水二橋連接線及配套水利綜合治理三大工程。建設(shè)內(nèi)容包括土石方工程、路基路面工程、給排水工程、交叉工程、照明工程、水利綜合治理工程、景觀工程及附屬設(shè)施工程。

1）沿江路（惠天然交界處-淥江北岸）。北起惠天然交界處，南至淥江北岸，城市主干道，標準橫斷面寬30米，雙向6車道，全長約4.8公里。

2）淥水二橋連接線（不含匝道）。城市次干道，標準橫斷面寬20米，雙向4車道，全長約1.8公里。

3）水利綜合治理工程。建設(shè)主要包括堤防加高培厚、河岸及堤防護岸護坡、排澇泵站、穿堤建筑物除險加固及更新改造等。

景觀綠化工程：用地面積約682畝，涵蓋石溈生態(tài)園片區(qū)、千載淥湘岸片區(qū)。

1）石溈生態(tài)園片區(qū)。景觀工程占地面積710.49畝，重點打造大石溈公園和活水公園兩大主題公園，建設(shè)內(nèi)容包括活水生態(tài)區(qū)、康體活動區(qū)、水凈化處理工程等。

2）千載淥湘岸片區(qū)。景觀工程占地面積408.97畝，結(jié)合鐵路防護帶，重點打造集運動、休閑于一體的體育公園，建設(shè)內(nèi)容包括彩色塑膠跑道、室外運動場、極限運動場、攀巖墻、體育雕塑、兒童運動區(qū)等。

配套路網(wǎng)工程及公共配套設(shè)施：涵蓋項目規(guī)劃范圍內(nèi)城市道路網(wǎng)及各種公共性、服務(wù)性基礎(chǔ)設(shè)施。主要包括規(guī)劃六路、橫一路、橫七路等19條道路，總長約11.9公里。

土地整理：該工程對沿江路沿線的住宅、商業(yè)及公用設(shè)施用地進行土地整理（三通一平），總占地面積為1061.51畝，其中住宅用地810.44畝，商業(yè)用地250.07畝。

6、項目市場前景

6.1 宏觀市場分析

近年來，在大力推進城鎮(zhèn)化建設(shè)背景下，各級地方政府都面臨新城擴張和舊城改造升級的壓力，對新增建設(shè)用地和存量建設(shè)用地的開發(fā)需求放量增長，政府建設(shè)融資需求大增，片區(qū)開發(fā)迎來市場化蛻變良機。從近些年片區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展情況來看，“政府主導(dǎo)、市場化運作”趨勢明顯。

不少企業(yè)及投資機構(gòu)開始在片區(qū)開發(fā)市場布局，進入企業(yè)呈遞增趨勢。調(diào)查顯示，具備較強實力且具有良好運作模式的投資企業(yè)將更受政府青睞，有機會取得更多的市場份額，并以此樹立企業(yè)品牌。目前，業(yè)內(nèi)競爭者主要包括各級政府的城投公司，如云南城投、中天城投等；建筑類企業(yè)，如中國中鐵、中南建設(shè)等；房地產(chǎn)及其他綜合類企業(yè)，如北京城建、天房發(fā)展等。市場呈現(xiàn)出較為明顯的地域特征。片區(qū)開發(fā)企業(yè)通過拆遷、土地平整等將“生地”變?yōu)椤笆斓亍币赃_到出讓標準，最后通過招拍掛出讓后獲得收益?！罢鲗?dǎo)、市場化運作”的片區(qū)開發(fā)模式可為政府節(jié)約資金投入，并為企業(yè)創(chuàng)造可觀的經(jīng)濟效益，具有較好的市場前景。

6.2企業(yè)角度分析

在當前宏觀市場背景下，參與片區(qū)開發(fā)對于企業(yè)的意義重大：第一，具有穩(wěn)定的利潤，如果是分期結(jié)算，實際上片區(qū)開發(fā)施工周期比較短，一般收取8%的費用背后的利潤率并不低，若考慮財務(wù)杠桿效應(yīng)則更高，在許多地方還能參與土地出讓凈收益的分成；第二，片區(qū)開發(fā)也可以彌補企業(yè)在樓市蕭條期房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的不足，維持企業(yè)收入的穩(wěn)定，使企業(yè)能度過樓市周期；第三，借助片區(qū)開發(fā)可以建立更緊密的政府關(guān)系，進入片區(qū)開發(fā)意味著政府會給予相應(yīng)優(yōu)惠政策且擁有成本優(yōu)勢，招拍掛拿地相對機率大，為企業(yè)進入二級土地開發(fā)市場奠定基礎(chǔ)。

7、經(jīng)濟分析

7.1 投資估算

1、道路及水利工程、景觀綠化工程建設(shè)費用

依據(jù)控規(guī)與設(shè)計概算，需投入成本為146960.2萬元。如下表（單位：萬元）：

道路及水利工程、景觀綠化工程建設(shè)費用

2、配套路網(wǎng)工程建設(shè)費用

工程造價按同類別道路測算，土地報批費用按10萬元/畝計算，征地拆遷費用按45萬元/畝計算，需投入成本為47417.24萬元。如下表（單位：萬元）：

配套路網(wǎng)工程建設(shè)費用

3、公共配套設(shè)施費用

項目區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)占地約231.57畝，預(yù)計建設(shè)成本約為120萬元/畝，合計公共設(shè)施建設(shè)費用為27788.4萬元。

4、京廣鐵路沿線防護林

在項目區(qū)域內(nèi)京廣鐵路沿線建設(shè)防護綠化帶（伏波段與主城區(qū)段），打造鐵路特色景觀，總造價約8000萬元。

5、可出讓用地土地報批與征拆費用

項目控規(guī)范圍內(nèi)可出讓用地共計1060.51畝，考慮到部分地塊為國有土地，土地報批費用按10萬元/畝計算，征地拆遷費用按45萬元/畝計算，需投入成本為58328.05萬元。

則項目總投資為288493.89萬元。

7.2 收入分析

本項目規(guī)劃用地面積3942.04畝，依據(jù)控制性規(guī)劃，范圍內(nèi)可供出讓的商業(yè)用地約250.07畝,住宅用地約810.44畝。

1、商業(yè)用地出讓價按360萬/畝暫估，預(yù)計可實現(xiàn)出讓收益90025.2萬元。

2、住宅用地出讓價按320萬/畝暫估，預(yù)計可實現(xiàn)出讓收益259340.8萬元。

綜上所述，本項目預(yù)計土地出讓收益為349366萬元，可覆蓋本項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出成本。因此，本項目財務(wù)盈利能力可滿足要求。

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