機(jī)構(gòu)：地產(chǎn)凜冬將至

而合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長凌斌也表示，目前樓市保持平穩(wěn)健康發(fā)展的總基調(diào)沒有變，全國范圍內(nèi)的調(diào)控只是針對部分過熱區(qū)域。合肥在幾個(gè)月的限購等調(diào)控下，數(shù)據(jù)顯示全市均價(jià)并沒有出現(xiàn)較大的漲跌。個(gè)別樓盤降價(jià)并不能代表整個(gè)樓市，后續(xù)走勢還有待觀察。

雖然價(jià)格下跌為假象，但是合肥樓市的成交量確實(shí)出現(xiàn)了大幅下滑的局面。

根據(jù)合肥房地產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月，合肥市區(qū)9區(qū)成交一手商品住宅1384套，同比降幅超過80%，三縣累計(jì)成交1108套。

而根據(jù)去年1月合肥365地產(chǎn)家居網(wǎng)等數(shù)據(jù)，當(dāng)月合肥市區(qū)9區(qū)銷售一手商品住宅7564套，均價(jià)尚未破萬；三縣共成交5116套。

值得注意的是，從總體上看，今年1月在限購等一系列調(diào)控措施下，成交量萎縮明顯。

對此，張斌對每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號：nbdnews）記者說：

合肥樓市成交量的下跌，在很多開發(fā)商是有預(yù)估的。之所以出現(xiàn)如此大幅的下跌，是因?yàn)槿ツ旰戏蕵鞘袃r(jià)格的瘋漲，吸引了剛需、改善型和投資客的大量涌入，嚴(yán)重透支了潛在的購房者，在限購令出臺(tái)之后，很多購房者變得更加理性，開始處于觀望局面，所以導(dǎo)致了1月份成交量如此大的下滑。

業(yè)內(nèi)人士也表示，這種成交量的下跌，會(huì)在接下來的幾個(gè)月延續(xù)，但是下跌幅度不會(huì)比1月份那么大，會(huì)有所收縮。

此外，央行于昨日（2月3日）將7天期逆回購利率從2.25%上調(diào)至2.35%，14天從2.4%上調(diào)至2.5%，28天從2.55%調(diào)至2.65%；同時(shí)，根據(jù)媒體報(bào)道，將隔夜SLF利率從2.75%上調(diào)至3.1%，7天SLF利率從3.25%上調(diào)至3.35%，1個(gè)月SLF利率從3.6%上調(diào)至3.7%。

對此，海通證券姜超認(rèn)為，地產(chǎn)凜冬將至。他表示：

截至16年9月末，銀行住房貸款平均利率為4.52%，銀行房貸的平均期限應(yīng)該在10年以上，當(dāng)時(shí)10年期國開債利率只有3.13%，但是目前10年期國開債利率已經(jīng)接近4.1%，而國開債是完完全全的政府信用，對銀行而言不用占用任何風(fēng)險(xiǎn)資本，但是發(fā)放房貸要計(jì)提50%的資本占用，而銀行是高利潤率高杠桿行業(yè)，其資本金有限，因而資本占用的成本極高，所以按照目前4.1%的國開債利率，從歷史數(shù)據(jù)比較來看合理的房貸利率應(yīng)該在5.5%左右，比目前的水平高出100bp。

所以，央行確認(rèn)貨幣市場加息的結(jié)果，其實(shí)意味著房貸利率存在著大幅上調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)，目前5年期以上貸款基準(zhǔn)利率為4.9%，這意味著按照5.5%的合理水平，所有的折扣房貸將全部絕跡，否則銀行不如去買債。

而16年房地產(chǎn)市場的異常繁榮，本來就沒有人口結(jié)構(gòu)的支撐，全靠天量的房貸支撐，如果未來房貸利率持續(xù)上行，疊加政府對部分一二線城市投機(jī)購房限購限貸的鋪開，地產(chǎn)銷量或?qū)⒊掷m(xù)下行，而地產(chǎn)市場的嚴(yán)冬或?qū)⒌絹怼?/p>