亂象頻發(fā) 長(zhǎng)租公寓已是微利行業(yè)

各路資本蜂擁而至，長(zhǎng)租公寓的“混戰(zhàn)”越發(fā)激烈，長(zhǎng)租公寓亂象頻發(fā)。為通過規(guī)模搶占市場(chǎng)份額，部分租賃企業(yè)通過高價(jià)爭(zhēng)奪房源從而助推租金上漲、開展“租金貸”業(yè)務(wù)來進(jìn)行籌資擴(kuò)張使得租客落入消費(fèi)陷阱、為節(jié)約成本提高入住率導(dǎo)致房屋甲醛超標(biāo)。

但是業(yè)內(nèi)人員表示，目前長(zhǎng)租公寓已經(jīng)是微利行業(yè)。房子本來的租金成本、營(yíng)銷和運(yùn)營(yíng)服務(wù)成本，還有一個(gè)就是改造成本。經(jīng)過測(cè)算，在整個(gè)8-10年的租賃期內(nèi)，要保持95%的出租率，才有賺錢的可能，大概5年才能收回成本，剩下的三五年，才是有收益的時(shí)期。

現(xiàn)在長(zhǎng)租公寓的盈利多是依賴漲租金的做法。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這也在某種程度上導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓價(jià)格偏高。偏高的成本，影響著公寓的入住率，也威脅著現(xiàn)金流。

長(zhǎng)租公寓是“賺慢錢”的模式，很多企業(yè)咬牙挺不住，紛紛陣亡，自2017年以來，至少有八家長(zhǎng)租公寓宣布倒閉。而這八家多是因?yàn)橘Y金鏈斷裂導(dǎo)致的生存危機(jī)。

資料來源：中商產(chǎn)業(yè)研究院整理

長(zhǎng)租公寓洗牌加速

在目前尚未實(shí)現(xiàn)盈利無法自我供血的情況之下，支撐長(zhǎng)租公寓能夠持續(xù)擴(kuò)張的方法便是依靠外部融資輸血。但是，北京銀行、建設(shè)銀行、平安銀行等金融機(jī)構(gòu)均已暫停租房貸款業(yè)務(wù)，其中北京銀行將重新審查住房租賃企業(yè)信貸業(yè)務(wù)的審批流程。喪失租房貸款后，長(zhǎng)租公寓企業(yè)急需尋找新的融資輸血。例如，企業(yè)憑借自己的經(jīng)營(yíng)資源，門店、房源、后續(xù)租金收益的測(cè)算等等作為背書，去向銀行申請(qǐng)貸款。還可考慮，國(guó)家層面的REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）、ABS（房地產(chǎn)金融證券化產(chǎn)品）。

6月1日，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于保險(xiǎn)資金參與長(zhǎng)租市場(chǎng)有關(guān)事項(xiàng)的通知》（下稱《通知》），首次允許保險(xiǎn)資金涉足大中城市的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，并明確保險(xiǎn)公司可通過直接投資參與長(zhǎng)租市場(chǎng)，保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)可通過發(fā)起設(shè)立債權(quán)投資計(jì)劃、股權(quán)投資計(jì)劃、資產(chǎn)支持計(jì)劃、保險(xiǎn)私募基金等方式間接參與長(zhǎng)租市場(chǎng)。

監(jiān)管層是鼓勵(lì)長(zhǎng)租公寓發(fā)展的，銀行如果停止租金貸，應(yīng)該是在等待新的政策指引。現(xiàn)在是長(zhǎng)租公寓洗牌的好時(shí)機(jī)，資金扛桿過高的長(zhǎng)租公寓會(huì)死掉，真正做運(yùn)營(yíng)和精細(xì)化管理好的公司會(huì)剩下，成為最后的王者。

目前的輿論形勢(shì)有可能導(dǎo)致整個(gè)長(zhǎng)租公寓行業(yè)資金使用成本提升。未來無論是發(fā)債還是授信都會(huì)趨嚴(yán)。如果銀行不愿意貸款甚至停止貸款，行業(yè)向市場(chǎng)的供給就會(huì)受到硬限制。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，長(zhǎng)租公寓行業(yè)依舊是朝陽行業(yè)。