三、經(jīng)營效率

（一）租金水平（單位面積租金）

2016年，廣西城市商業(yè)綜合體中商戶平均每平方米租金為939.5元，比全國平均水平低7.5%，比東部地區(qū)低24.9%，比中部地區(qū)和西部地區(qū)分別高43.2%和18.3%。

從行業(yè)看，廣西城市商業(yè)綜合體中零售業(yè)平均每平方米租金為1098.2元，比全國平均水平低0.3%；餐飲業(yè)平均每平方米租金為780.8元，比全國平均水平低37.0%；服務(wù)業(yè)平均每平方米租金為790.7元，比全國平均水平高26.7%。

從城市看，南寧市城市商業(yè)綜合體中商戶平均每平方米租金為2087.0元，比一線城市平均水平僅低0.7%，比二線城市平均水平高107.3%；柳州等7個(gè)市商業(yè)綜合體中商戶平均每平方米租金為348.8元，比三線及其他城市平均水平低45.0%。

（二）日均平效（單位面積實(shí)現(xiàn)的日銷售額）

2016年，廣西城市商業(yè)綜合體日均平效為19.5元/平方米/天，比全國平均水平低27.1%。

從行業(yè)看，廣西城市商業(yè)綜合體中零售業(yè)日均平效為26.5元/平方米/天，比全國平均水平低18.5%；餐飲業(yè)日均平效為11.7元/平方米/天，比全國平均水平低57.5%；服務(wù)業(yè)日均平效為10.6元/平方米/天，比全國平均水平低5.4%。

從城市看，南寧市城市商業(yè)綜合體日均平效為39.1元/平方米/天，比一線城市平均水平低21.6%，比二線城市平均水平高41.7%；柳州等7個(gè)市商業(yè)綜合體日均平效為11.0元/平方米/天，比三線及其他城市平均水平低41.9%。

2016年，廣西城市商業(yè)綜合體實(shí)現(xiàn)的有效消費(fèi)為67.4元/人次，比全國平均水平高3.2%。從城市看，南寧市城市商業(yè)綜合體實(shí)現(xiàn)的有效消費(fèi)為73.2元/人次，比一線城市平均水平低12.5%，比二線城市平均水平高14.6%；柳州等7個(gè)市商業(yè)綜合體實(shí)現(xiàn)的有效消費(fèi)為60.0元/人次，比三線及其他城市平均水平高6.2%。

（四）車位利用率（平均每天每個(gè)車位能夠承載的客流量）

2016年，廣西城市商業(yè)綜合體車位利用率為19人次/個(gè)*天，比全國平均水平低20.8%。從城市看，南寧市城市商業(yè)綜合體車位利用率為20人次/個(gè)*天，比二線城市平均水平低13.0%；柳州等7個(gè)市商業(yè)綜合體車位利用率為18人次/個(gè)*天，比三線及其他城市平均水平低14.3%。

總體來看，廣西城市商業(yè)綜合體發(fā)展極不平衡，南寧市是廣西外來人口重點(diǎn)流入的城市，城市商業(yè)綜合體發(fā)展水平明顯高于區(qū)內(nèi)其他城市，一些相對(duì)指標(biāo)好于全國二線城市平均水平，個(gè)別指標(biāo)甚至優(yōu)于全國一線城市平均水平。

四、廣西城市商業(yè)綜合體發(fā)展面臨的問題

與發(fā)達(dá)地區(qū)相比，廣西的城市商業(yè)綜合體起步晚，發(fā)展?jié)摿薮?。城市商業(yè)綜合體作為新的商業(yè)模式，與其他商業(yè)模式一樣會(huì)受到居民收入水平的制約，而能否與融入新零售大潮，實(shí)現(xiàn)線上線下有機(jī)結(jié)合需要實(shí)踐的檢驗(yàn)。

（一）城市商業(yè)綜合體發(fā)展受到居民收入水平的制約。城市商業(yè)綜合體面向追求時(shí)尚，喜歡享受休閑娛樂生活的高凈值人群和年輕人，以本地城鎮(zhèn)居民為主，外地游客和農(nóng)村居民為輔。城市商業(yè)綜合體發(fā)展主要受本地城鎮(zhèn)居民收入的高低及規(guī)模的大小的影響，它們是正相關(guān)的關(guān)系。2016年，廣西城鎮(zhèn)居民可支配收入在全國31個(gè)?。ㄊ小⒆灾螀^(qū)）中排21位左右，比2015年后退明顯，居于中下游水平。廣西人均GDP在全國31個(gè)?。ㄊ?、自治區(qū)）僅排26位（即倒數(shù)第6位）左右，居于下游水平。作為城市商業(yè)綜合體最大的潛在客源，本地城鎮(zhèn)居民收入平均水平提高緩慢，與發(fā)達(dá)省市相比，人數(shù)偏少，比重偏小，對(duì)體驗(yàn)式消費(fèi)的支撐力度有限。

（二）能否與融入新零售大潮，實(shí)現(xiàn)線上線下有機(jī)結(jié)合需要實(shí)踐的檢驗(yàn)。縱觀國內(nèi)零售市場，這幾年似乎成為了電商特別是電商巨頭的表演舞臺(tái)，新型零售業(yè)態(tài)的不斷涌現(xiàn)，新零售、無人店等影響著零售市場發(fā)展格局。零售業(yè)公認(rèn)的革命有三次：百貨商店、連鎖商店和超級(jí)市場。第四次零售革命是建立在互聯(lián)網(wǎng)電商基礎(chǔ)上、又超越互聯(lián)網(wǎng)的一次革命，它將把人類帶入智能商業(yè)時(shí)代。在智能商業(yè)時(shí)代，城市商業(yè)綜合體能否與融入新零售大潮，實(shí)現(xiàn)線上線下有機(jī)結(jié)合需要實(shí)踐的檢驗(yàn)。目前，廣西已經(jīng)開業(yè)的城市綜合體及正在建設(shè)，即將投入使用的城市綜合體有很多，盡管它們未達(dá)到本文所界定的城市商業(yè)綜合體標(biāo)準(zhǔn)，但它們與城市商業(yè)綜合體在定位、業(yè)態(tài)以及現(xiàn)有品牌等方面存在交叉重疊，競爭是不可避免的，有些可能做到錯(cuò)位競爭，有些則存在一定程度上的同質(zhì)化競爭。這幾年，一家新城市綜合體或大型商場開業(yè)后顧客熙熙攘攘，熱鬧非凡，周邊商場生意明顯趨淡的現(xiàn)象屢見不鮮。面對(duì)這樣的格局，如何吸引和留住足夠的商家，進(jìn)一步激發(fā)消費(fèi)者購買力，形成一個(gè)良好的現(xiàn)金流模式，考驗(yàn)著每一家城市商業(yè)綜合體。這些問題如果沒有解決好，可能會(huì)帶來諸多的負(fù)面影響。

（三）城市商業(yè)綜合體管理水平有待提高。擁有高度專業(yè)化管理團(tuán)隊(duì)，具備多年的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)積累是城市商業(yè)綜合體后期管理成功的基本條件。作為傳統(tǒng)落后業(yè)態(tài)的替代者，城市商業(yè)綜合體的競爭力理應(yīng)比傳統(tǒng)的百貨商場和購物中心店更強(qiáng)，更能吸引顧客，更能讓商戶產(chǎn)生賺錢效應(yīng)。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有些城市商業(yè)綜合體優(yōu)勢并不明顯。2016年，廣西的社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長速度為10.7%，如果城市商業(yè)綜合體內(nèi)大部分商戶經(jīng)營正常，商戶銷售額（營業(yè)額）增長速度理應(yīng)在10.7%以上。這次調(diào)查的17家城市商業(yè)綜合體中，有7家城市商業(yè)綜合體商戶銷售額增幅在10.7%以下，其中1家僅增長2.0%，4家降幅在1%以內(nèi)，3家降幅超過3%。在同樣的大環(huán)境下，業(yè)績比不上平均水平表明管理上出現(xiàn)問題。