5、資源能力向產(chǎn)業(yè)嫁接的轉(zhuǎn)變
早期我國文旅地產(chǎn)開發(fā)的主流模式為自然資源驅(qū)動型與主題產(chǎn)品驅(qū)動型兩類。前者依托于濱海、湖泊、溫泉、山地等自然資源,打造親水、生態(tài)、山地等旅游度假、康養(yǎng)項(xiàng)目,以高星級酒店驅(qū)動,輔以銷售型物業(yè),如酒店公寓、別墅等產(chǎn)品,精裝交付、酒店托管為主。
后者則通過人造資源作為項(xiàng)目引擎聚集人氣,搭建價(jià)值平臺,通過銷售型物業(yè)回現(xiàn)促進(jìn)旅游項(xiàng)目的滾動開發(fā)。
這兩種模式均依賴住宅銷售,且項(xiàng)目因單一主題易被復(fù)制,若沒有多樣化的盈利模式,容易陷入競爭的紅海。隨著投資客趨于理性,整個(gè)市場幾乎都會遇到發(fā)展瓶頸,有價(jià)無市。
未來,產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式有較為廣闊的發(fā)展前景,其具有規(guī)模大、周期長、收益高等特點(diǎn),具有較強(qiáng)的可持續(xù)發(fā)展能力。目前此類模式在國內(nèi)較為少見。
產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式,實(shí)質(zhì)是以旅游為主導(dǎo),根據(jù)地緣特色與可及資源,整合農(nóng)業(yè)、文化、運(yùn)動、會議會展、醫(yī)療健康等相關(guān)產(chǎn)業(yè),形成泛旅游產(chǎn)業(yè)鏈格局,復(fù)合引擎鑄造項(xiàng)目獨(dú)特吸引核,提升整個(gè)區(qū)域價(jià)值,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)營或銷售的獲利。通常分為四大類型:會議會展類、養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)類、休閑農(nóng)業(yè)類及產(chǎn)業(yè)新城類。由于旅游休閑產(chǎn)業(yè)的綜合性強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)鏈長,具有強(qiáng)大關(guān)聯(lián)帶動效應(yīng),它在與其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)融合的過程中,可實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈重構(gòu),融合后的產(chǎn)業(yè)群體形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn),如旅游休閑產(chǎn)業(yè)與醫(yī)療業(yè)融合形成養(yǎng)生/健康產(chǎn)業(yè)。
6、單體規(guī)模呈現(xiàn)兩極化趨勢
從2014-15年的數(shù)據(jù)對比來看,占地規(guī)模在50萬平方米以上的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目占比,從14年的10%提高到15年的17%,而在5萬平方米以內(nèi)的極小型文旅地產(chǎn)項(xiàng)目占比均維持在25%以上。我們預(yù)測,未來文旅地產(chǎn)將向兩極化——“極大”和“極小”兩個(gè)方向發(fā)展。
“極大型”文旅地產(chǎn)項(xiàng)目向度假區(qū)的方向發(fā)展,例如于2016年開業(yè)的上海迪士尼度假區(qū)和廣東長隆集團(tuán)的珠海橫琴長隆國際海洋度假區(qū)。其空間規(guī)模增大并不單純反應(yīng)建筑體量,更多的是反應(yīng)產(chǎn)品層次的豐富度,通常含有酒店、零售、餐飲、娛樂等成熟的產(chǎn)業(yè)鏈配套。這是由于,一方面,隨著消費(fèi)者旅游度假需求的多元化,特色化、個(gè)性化的新型配套服務(wù)的關(guān)注度急速上升。調(diào)查顯示,49%的意向旅游地產(chǎn)置業(yè)者最為關(guān)注的是餐飲配套。此外,購物、醫(yī)療健康和運(yùn)動配套的關(guān)注度也比較高,分別為35%、27%和27%。游客到度假區(qū)游玩,通常規(guī)劃3天到一周的行程。因此,開發(fā)商需要在擴(kuò)大其開發(fā)項(xiàng)目體量的基礎(chǔ)下,在產(chǎn)品組合方面,不斷創(chuàng)新的產(chǎn)品形態(tài)及結(jié)構(gòu)以滿足消費(fèi)者多元化的度假需求。另一方面,政府對文旅地產(chǎn)項(xiàng)目的諸多配套要求,也使得開發(fā)商必須有更多的土地來平衡收益。
上海田子坊
“極小型”文旅地產(chǎn)項(xiàng)目一般分為兩類,一種是根據(jù)現(xiàn)代需求重新詮釋傳統(tǒng)文化,如上海新天地田子坊、成都寬窄巷子,另一種是完全通過創(chuàng)意打造一個(gè)前所未有的,富有時(shí)尚氣息的旅游產(chǎn)品,如上海田子坊、北京798等。此類“極小型”項(xiàng)目往往定位精準(zhǔn),深耕主題文化,能更好地滿足近距離市場對于碎片化時(shí)間的休閑體驗(yàn)需求。未來,每個(gè)城市或?qū)⒍加行⌒臀穆玫禺a(chǎn)項(xiàng)目,輻射一小時(shí)以內(nèi)的近距離市場。