3、文旅地產(chǎn)逐漸回歸旅游本質(zhì)

隨著在線旅游、分時(shí)度假等模式興起，未來(lái)將會(huì)出現(xiàn)更多的度假方式可供選擇，消費(fèi)方式與需求也隨之發(fā)生變化，很多人不再愿意拿錢去買度假房。三亞、云南、巽寮灣等區(qū)域的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目均遭遇銷售緩慢后續(xù)缺乏人氣的問(wèn)題，給開發(fā)商帶來(lái)很大的資金壓力?！耙缘禺a(chǎn)形式短線套取暴利”的發(fā)展模式正式宣告終結(jié)。

未來(lái)，文旅地產(chǎn)將回歸旅游本質(zhì)，主要開發(fā)模式有兩種。一種是將旅游做到極致，通過(guò)旅游帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)值的提升以及旅游本身實(shí)現(xiàn)良好的自我盈利能力。例如萬(wàn)達(dá)的長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)、深圳的東部華僑城等;另一種為旅游演藝模式，通過(guò)特色旅游帶動(dòng)模式，如《宋城千古情》與《印象西湖》系列。此類模式關(guān)鍵點(diǎn)在于如何通過(guò)文化挖掘、創(chuàng)新形式、運(yùn)用新穎的手法給游客產(chǎn)生震撼性的視覺(jué)享受，對(duì)于企業(yè)的綜合能力要求很高。而對(duì)于眾多中小旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，最好要按照一個(gè)“小而美”的方式去做突破，多把時(shí)間花在前期內(nèi)容創(chuàng)新上，就像裸心谷一樣，用品味和氛圍贏得市場(chǎng)的追捧。

4、盈利模式由“單一”向“多元化”的轉(zhuǎn)變

文旅地產(chǎn)從初期的資源與規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)到如今的產(chǎn)品及運(yùn)營(yíng)能力的競(jìng)爭(zhēng)，相應(yīng)的盈利模式也在逐漸發(fā)生變化，過(guò)去，企業(yè)盈利主要來(lái)源于地產(chǎn)銷售，后期的物業(yè)管理、租賃服務(wù)等僅占很小比重。而未來(lái)為了獲取更大的利潤(rùn)空間與持續(xù)穩(wěn)定的收益，開發(fā)企業(yè)勢(shì)必要找到新的盈利模式。

案例鏈接

烏鎮(zhèn)：文化小鎮(zhèn)+資本運(yùn)作模式

旅游和商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)作為核心盈利渠道，地產(chǎn)銷售類物業(yè)為輔，由特色旅游為引擎帶動(dòng)區(qū)域土地成為投資熱點(diǎn)，盤整做大資產(chǎn)上市。

1.戲劇節(jié)——吸引藝術(shù)客群及年輕客群

自2010年起，烏鎮(zhèn)開始向文化小鎮(zhèn)轉(zhuǎn)型。烏鎮(zhèn)以辦戲劇節(jié)為入口，2013年至今已舉辦四屆。每年持續(xù)10數(shù)天的戲劇節(jié)，會(huì)邀請(qǐng)世界各地最頂尖舞臺(tái)藝術(shù)戲劇團(tuán)體演出。每年戲劇節(jié)期間，80%的游客為戲劇節(jié)來(lái)烏鎮(zhèn)，且游客年齡段明顯呈現(xiàn)年輕化，客群為來(lái)自全國(guó)大專院校、藝術(shù)機(jī)構(gòu)及其他喜歡戲劇藝術(shù)愛好者。這些豐富時(shí)尚的節(jié)日、演出等不但使烏鎮(zhèn)成為大眾游客的聚集地，更使它得到專業(yè)客群、小眾人群的青睞。

2.世界互聯(lián)網(wǎng)大會(huì)——媒體關(guān)注度提升5.6倍

過(guò)去是傳承江南水鄉(xiāng)文化的古老小鎮(zhèn)，未來(lái)將是嵌入互聯(lián)網(wǎng)文化的摩登小鎮(zhèn)，而過(guò)去與未來(lái)的時(shí)代碰撞正是烏鎮(zhèn)的魅力所在。2014年，世界互聯(lián)網(wǎng)大會(huì)宣布永久落戶烏鎮(zhèn)，每年一屆持續(xù)舉辦。2016年11月16-18日，第三屆世界互聯(lián)網(wǎng)大會(huì)舉辦期間，烏鎮(zhèn)的媒體關(guān)注指數(shù)在當(dāng)月的485條提升至2700條左右。文化加科技的驅(qū)動(dòng)，帶動(dòng)整個(gè)烏鎮(zhèn)的商業(yè)和產(chǎn)業(yè)。2016年全年，烏鎮(zhèn)總接待游客量達(dá)到685萬(wàn)人次，營(yíng)業(yè)收入超過(guò)10億元。從烏鎮(zhèn)近5年始終保持著80%以上毛利率，并且遠(yuǎn)高于旅行社、會(huì)展等傳統(tǒng)旅游業(yè)務(wù)，且高于酒店、房地產(chǎn)等高回報(bào)率業(yè)態(tài)。

3.資本運(yùn)作模式——大資產(chǎn)上市

對(duì)比整個(gè)烏鎮(zhèn)和西柵景區(qū)的收入構(gòu)成，烏鎮(zhèn)整體以門票收入為主要收入，占比達(dá)到45%，西柵的酒店和餐飲類商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入占到總收入的61%。2009年IDG資本入股烏鎮(zhèn)，助推了中青旅于2010年在香港成功上市，待IDG于去年賣出其股份時(shí)成功實(shí)現(xiàn)8.4倍的收益。

莫干山裸心谷：產(chǎn)權(quán)出售+商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式

以莫干山規(guī)模最大的精品酒店“裸心谷”為例，分為出售別墅和酒店兩個(gè)部分，其中別墅投資1.37億，出售收入2.43億，稅后凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)9600萬(wàn);酒店部分初始投資1.5億，2012年酒店收入6500萬(wàn)，2013年收入7300萬(wàn)，靜態(tài)回收期為4.95年，相比傳統(tǒng)酒店8-12年的回收期和10%的收益率，可謂相當(dāng)可觀。如果把出售物業(yè)與酒店結(jié)合看，則在短短2-3年內(nèi)就實(shí)現(xiàn)了投資的回籠。

迪士尼：區(qū)域綜合開發(fā)+IP產(chǎn)業(yè)鏈模式

迪斯尼品牌具有完備的產(chǎn)業(yè)鏈布局——媒體網(wǎng)絡(luò)、主題公園及度假村、影視娛樂(lè)、衍生消費(fèi)品以及互動(dòng)交互五大業(yè)務(wù)板塊。為迪士尼的IP構(gòu)建了可以流轉(zhuǎn)、增值的生態(tài)版圖。

這五大產(chǎn)業(yè)鏈中，影視娛樂(lè)具有IP內(nèi)容原創(chuàng)和授權(quán)創(chuàng)造價(jià)值的功能;主題公園將IP內(nèi)容具象為體驗(yàn)型產(chǎn)品;消費(fèi)衍生品為商品的授權(quán)經(jīng)營(yíng)、出版和零售，將IP進(jìn)一步滲透消費(fèi)者的生活;互動(dòng)娛樂(lè)是基于IP進(jìn)行衍生品的開發(fā)和授權(quán);媒體網(wǎng)絡(luò)是IP的傳播渠道端。

由此迪士尼構(gòu)建出獨(dú)有的“內(nèi)容+渠道+衍生品”的輪次收入模式贏利模式，只要?jiǎng)?chuàng)造出獨(dú)有的IP，通過(guò)向其他版塊授權(quán)IP的使用權(quán)，便可重復(fù)變現(xiàn)，創(chuàng)造出數(shù)倍的價(jià)值。從迪斯尼的收入分析，影視娛樂(lè)占比不高。其實(shí)這一部分主要是流量入口，通過(guò)創(chuàng)造出優(yōu)質(zhì)IP給迪斯尼不斷帶來(lái)新的觀眾和粉絲，然后通過(guò)線上的媒體網(wǎng)絡(luò)和線下的迪斯尼樂(lè)園以及衍生消費(fèi)品來(lái)依次變現(xiàn)。

總而言之，未來(lái)從開發(fā)土地、建設(shè)住宅，到經(jīng)營(yíng)旅游物業(yè)和商業(yè)物業(yè)，乃至房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的全流程、多組合盈利模式，使得企業(yè)可以取得綜合性、跨領(lǐng)域復(fù)合效益。