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萬科:深圳國資回歸 中小股東關(guān)鍵態(tài)度

公司來源:中商情報(bào)網(wǎng)時(shí)間:2016年03月14日 10:58 編輯:中商情報(bào)網(wǎng)

萬科股權(quán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)仍在延續(xù),在經(jīng)歷停牌3個(gè)多月后,王石秀出一手估值最高達(dá)600億元的重組操作,或許將讓這場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)走勢(shì)明朗化。

這項(xiàng)重組的傳言最先在3月12日通過自媒體發(fā)酵。在輿論磁場(chǎng)形成后,3月13日萬科方面終于發(fā)聲,證實(shí)和深圳市地鐵集團(tuán)公司簽署了一份合作備忘錄。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解,萬科擬采取向深圳地鐵新發(fā)行股份為主,購買其下屬公司的全部或部分股權(quán),深圳地鐵將注入部分優(yōu)質(zhì)地鐵上蓋物業(yè)項(xiàng)目的資產(chǎn),初步預(yù)計(jì)交易對(duì)價(jià)介于400-600億元。

盡管目前合作雙方尚未確定定增的具體細(xì)節(jié),但交易對(duì)價(jià)的數(shù)額已決定這是A股不多見的重組。

即便忽略監(jiān)管層去年定增窗口指導(dǎo)意見的對(duì)底價(jià)的算法(涉及復(fù)牌后的交易價(jià)格),僅按照萬科停牌前處于歷史高位的24.43元/股推測(cè),400-600億元對(duì)應(yīng)的持股量也至少達(dá)14.8%-22.2%。

也就是說,定增完成前,華潤、萬科事業(yè)合伙人、劉元生合計(jì)持股約21%,寶能系則持股24.26%;若深圳地鐵選擇支持王石,萬科股權(quán)之爭(zhēng)將出現(xiàn)決定性的反轉(zhuǎn)。

回溯至1986年,深圳市特區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司(簡稱深特發(fā))子公司深圳現(xiàn)代科教儀器展銷中心完成股份制改造,并更名為萬科,王石任董事長兼總經(jīng)理。1988年萬科股改,開始從產(chǎn)權(quán)上確認(rèn)公司所有人,此后深特發(fā)逐步退出萬科。

歷史總是驚人地相似,僅從如今的重組方向看,王石正在重新引入深圳國資。目前預(yù)測(cè)最終重組結(jié)果難免有失偏頗,不過就流程而言,萬科目前面臨的挑戰(zhàn)來自3月17日的臨時(shí)股東大會(huì),寶能方面及中小股東的態(tài)度將左右萬科能否延期復(fù)牌。

深圳國資的回歸

或許今天,就王石而言,1988年仍然也是萬科重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。他曾在萬科30周年公開表示,“1988年的股改,對(duì)萬科意義非常重大,就是產(chǎn)權(quán)上確定了這個(gè)公司的所有人,公司才能走到今天。”

經(jīng)過上述改造,深特發(fā)持股萬科30%,王石放棄了分到他名下的股權(quán)。1991年,萬科成為中國最早的上市公司之一,隨后擴(kuò)股4次,股權(quán)相對(duì)分散。至2000年,深特發(fā)持股比例降至8.11%,而前三大股東加在一起也不足15%。

也就是在2000年,王石帶領(lǐng)萬科重新選了大股東,深特發(fā)將所持8.11%的股份轉(zhuǎn)讓給總部位于香港的央企華潤集團(tuán),后者從而持股15.08%成為第一大股東。

對(duì)于當(dāng)年引入新的大股東,王石曾提出如是四個(gè)條件:首先,必須有實(shí)力;第二,在香港上市;第三,有良好的政府關(guān)系;第四,對(duì)雙方管理層和公司文化彼此認(rèn)同。

經(jīng)此一役,萬科獲得了長達(dá)十五年的快速增長,至2015年底首度實(shí)現(xiàn)銷售額2614.7億元。與此同時(shí),股權(quán)結(jié)分散一直是萬科光鮮背后的隱患,并隨著如今寶能系斥資數(shù)百億舉牌進(jìn)攻,而被無限放大在外界面前。

對(duì)此,王石多次重申,“混合所有制是萬科未來的方向”,并誓言引入更多國資股東。如今深圳地鐵集團(tuán)已在萬科“混合所有制”口號(hào)下重返。而時(shí)空轉(zhuǎn)換,深圳地鐵所代表的深圳國有資本亦再一次回歸萬科。

數(shù)據(jù)顯示,深圳地鐵目前凈資產(chǎn)1503億元,總資產(chǎn)2411億元,并且是深圳市屬大型國有獨(dú)資企業(yè)。有實(shí)力,有良好的政府關(guān)系,且同樣探索混合所有制,這符合王石的條件。

在3月12日深圳地鐵與萬科宣布達(dá)成戰(zhàn)略合作意向時(shí),王石發(fā)表了類似16年前華潤入局時(shí)的“價(jià)值觀”發(fā)言。他聲稱,深圳地鐵的相應(yīng)企業(yè)價(jià)值觀,與萬科的合伙人理念“十分契合”。

資料顯示,深圳地鐵主要依靠“軌道+物業(yè)”模式發(fā)展,即依托城市軌道交通,通過軌道上蓋運(yùn)作物業(yè)開發(fā)。目前擁有地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目共計(jì)10個(gè),分布于前海蛇口自貿(mào)區(qū)、深圳灣超級(jí)總部基地以及福田、龍華等區(qū)域,總建筑面積約500萬平方米。

萬科明確表示,此次與深圳地鐵合作,未來隨著地鐵線路延伸,公司將有機(jī)會(huì)“以合理價(jià)格獲得源源不斷的開發(fā)資源”,解決土地資源稀缺問題。據(jù)了解,深圳市軌道交通網(wǎng)絡(luò)預(yù)計(jì)地鐵總里程可達(dá)1000公里。

一項(xiàng)數(shù)據(jù)可以說明地鐵上蓋項(xiàng)目的資產(chǎn)質(zhì)量:深圳地鐵已實(shí)現(xiàn)塘朗城、前海時(shí)代等4個(gè)項(xiàng)目入市銷售,累計(jì)銷售超150億元。

反過來對(duì)于深圳地鐵而言,有市場(chǎng)人士在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)表示,深圳地鐵擁有豐富的地鐵沿線土地資源,但開發(fā)能力不及專業(yè)的開發(fā)商,加上地鐵建設(shè)投入大,需要盡快通過房地產(chǎn)開發(fā)補(bǔ)充現(xiàn)金流,這也許是選擇與萬科合作的主要原因。

中小股東關(guān)鍵態(tài)度

現(xiàn)在,隨著萬科3月13日揭蠱重組事項(xiàng),外界開始將關(guān)注的焦點(diǎn)轉(zhuǎn)移至即將到來的3月17日臨時(shí)股東大會(huì)。屆時(shí),萬科一致行動(dòng)人、寶能系、中小股東作出的決定,將左右這家市值2696.86億元的大型公司的未來。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解,3月17日的臨時(shí)股東會(huì)議審議的繼續(xù)停牌議案為“普通決議”議案。按照萬科的章程,股東大會(huì)做出普通決議,必須經(jīng)出席股東大會(huì)的股東(包括股東代理人)所持表決權(quán)的過半數(shù)通過。

這意味著,一旦有出席股東大會(huì)的股東過半數(shù)通過,萬科管理層就可以申請(qǐng)延期至6月18日復(fù)牌。

目前寶能系仍持股萬科24.26%,華潤、萬科事業(yè)合伙人、劉元生合計(jì)持股約21%,安邦持股6.18%。若萬科一致行動(dòng)人與安邦投出同意票,將以持股量27.18%與寶能系相差無幾。

而除了上述幾大股東,處于邊緣地帶的其它中小股東或許將起決定性的作用。這部分群體基于市場(chǎng)自由化的前提購入萬科,資本逐利是其投票的根本出發(fā)點(diǎn)。他們投贊成票抑或反對(duì)票,全取決于目前股市疲弱引發(fā)的被套心理多強(qiáng)烈,以及對(duì)定增引入深圳地鐵對(duì)萬科股價(jià)有多大的支撐力。

首先,自去年萬科停牌以來,A股市場(chǎng)屢遭重挫,期間滬指已從3600點(diǎn)附近跌至2800點(diǎn)附近。與之形成對(duì)比的是,萬科H于1月6日復(fù)牌,截至3月12日時(shí)報(bào)收于18.31港元/股,較停牌時(shí)下跌20%。

截至2015年12月18日萬科A停牌,以姚振華為首的寶能系雖然手握225億元巨額浮盈,但仍無法忽視萬科A復(fù)牌后潛在補(bǔ)跌所帶來的資產(chǎn)縮水。這種情況同樣出現(xiàn)在其它中小股東身上,股市繼續(xù)下跌的恐慌引發(fā)套現(xiàn)情緒。

在觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解的萬科中小股東中,有一部分甚至表示,目前已錯(cuò)失最佳止盈時(shí)機(jī),若萬科3月18日復(fù)牌,將選擇盡早套現(xiàn)。

其次,盡管深圳地鐵注資入股萬科已是八九不離十,但目前土地作價(jià)、定增規(guī)模、每股價(jià)格等細(xì)節(jié)均未確定。按照監(jiān)管層去年定增窗口指導(dǎo)意見,萬科須“復(fù)牌后交易至少20個(gè)交易日后再確定非公開基準(zhǔn)日和底價(jià)”、“鼓勵(lì)以發(fā)行期首日為定價(jià)基準(zhǔn)日”。

投資人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體分析稱,若資產(chǎn)評(píng)估過高,以土地獲取萬科的股價(jià),這對(duì)萬科的股價(jià)不僅沒有支撐力,還將會(huì)損害股東的利益。“萬一深圳房價(jià)突然降了怎么辦?”

上述擔(dān)憂源自深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)過去一年的非理性繁榮。據(jù)深圳規(guī)土委統(tǒng)計(jì),2015年全市新房成交均價(jià)3.34萬元/平方米,同比上漲39.4%,創(chuàng)下歷史新高。進(jìn)入2016年,這里的房價(jià)仍一路上揚(yáng)。

此外,上述投資人士還表示,萬科此舉是為了引入新的國有股東,自己關(guān)心未來各主要股東之間如何形成平衡的關(guān)系,且未來的發(fā)展是否繼續(xù)得到股東的支持,但目前這些都有待觀察。

3月17日的萬科臨時(shí)股東大會(huì)上,中小股東投出的票數(shù)或許將決定萬科能否延遲復(fù)牌至6月18日。當(dāng)天這部分股東的態(tài)度還將成為往后萬科重大重組事項(xiàng)的投票參考。按照萬科章程,重大重組事項(xiàng)需經(jīng)過2/3以上股東審議通過。

不過,另一位投資者對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示,2015年萬科的銷售收入增長率33%,凈利潤增長率15%,凈資產(chǎn)收益率19%,三項(xiàng)指標(biāo)在大盤里屬于不錯(cuò)的水平?!叭绻L線投資,股東或許會(huì)投贊成票?!?

據(jù)了解,萬科目前已公布2015年度分紅派息預(yù)案,擬每10股派送人民幣7.2元(含稅)現(xiàn)金股息,現(xiàn)金分紅占凈利潤的比例由2014年的35.05%提升至43.87%。上述投資者表示,這更似在向股東們“示好”。

(來源:觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng))

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