2016年9.30新政后，本市采用“限房價、競地價”的交易方式掛牌出讓的數(shù)宗土地，由開發(fā)商自持商品住房面積，并將全部作為租賃住房，不得銷售。對于這部分開發(fā)商自持商品房，其出租將納入政府監(jiān)管，企業(yè)“以租代售”將被取消拿地資格甚至注銷資質(zhì)。

今天，北京市住建委、北京市規(guī)土委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通知》，并從即日起實施。未來，凡是在土地出讓時，招拍掛交易文件中明確要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持商品住房出租的，均適用本通知的相關(guān)規(guī)定。

值得一提的是，企業(yè)自持商品房需全裝修后方可出租，不限定承租主體，租金價格由租賃雙方按照市場水平協(xié)商確定。同時，單次租期最長不超10年。

企業(yè)自持商品房不得對外銷售

市住房和城鄉(xiāng)建設委員會同市規(guī)劃和國土資源管理委員會指導、監(jiān)督全市企業(yè)自持商品住房租賃管理工作；各區(qū)住房城鄉(xiāng)建設部門和規(guī)劃國土部門負責對轄區(qū)內(nèi)企業(yè)自持商品住房租賃行為進行監(jiān)督和管理。

《通知》明確規(guī)定，企業(yè)自持商品住房應全部用于對外租賃，不得銷售。企業(yè)持有年限與土地出讓年限一致，對外出租單次租期不得超過10年。如果企業(yè)破產(chǎn)清算，其自持商品住房按相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定處理；企業(yè)進行合并重組或股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及自持商品住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，須經(jīng)項目所在區(qū)政府同意后整體轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓后，不得改變自持商品住房規(guī)劃用途，并應繼續(xù)用于出租。

對于備受關(guān)注的租金問題，《通知》規(guī)定，企業(yè)自持商品住房租賃活動實行市場化機制，不限定承租主體，租金價格由租賃雙方按照市場水平協(xié)商確定。同時，為保障租賃雙方合法權(quán)益，自持商品住房出租納入本市房屋租賃信息服務與監(jiān)管平臺管理，租賃合同應進行網(wǎng)上簽約，并按規(guī)定辦理登記備案。

“以租代售”將被取消拿地資格

企業(yè)出租自持商品住房前，應對房屋進行全裝修。裝修標準應當符合相關(guān)標準規(guī)范對基本居住條件的要求。

同時，企業(yè)可成立租賃管理部門開展自持商品住房租賃經(jīng)營；也可與住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)合作經(jīng)營。

住房城鄉(xiāng)建設部門對企業(yè)違反本通知規(guī)定，將自持商品住房“以租代售”或通過其他方式變相銷售的行為予以認定，并納入“黑名單”，規(guī)劃國土部門將據(jù)此取消相關(guān)企業(yè)后續(xù)參與本市土地招拍掛資格，住房城鄉(xiāng)建設部門對其開發(fā)資質(zhì)予以降級或者注銷。對自持商品住房承租人的監(jiān)督管理，按照承租普通商品住房相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

解讀  從源頭上有效預防政策走樣

北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長陳志表示，文件規(guī)定自持年限與土地出讓年限一致，就是70年，表明這類房產(chǎn)性質(zhì)是只能出租、不得買賣，即便企業(yè)重組、股權(quán)變動原因整體轉(zhuǎn)讓后，仍應繼續(xù)用于出租。

陳志表示，文件把預防和懲治“以租代售”的行為作為重點，規(guī)定租賃合同不能超過10年，租賃合同要求網(wǎng)上簽約，并對以租代售或者通過其他方式變相銷售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將納入黑名單，取消其后續(xù)參與土地招拍掛的資格，并按相關(guān)規(guī)定予以降級或者注銷資質(zhì)。

之前網(wǎng)上關(guān)于萬科小米合作“內(nèi)購禁售房”引發(fā)社會關(guān)注。據(jù)了解，萬科公司已經(jīng)就此進行了辟謠。根據(jù)文件規(guī)定，今后一旦發(fā)現(xiàn)類似炒作和違規(guī)操作，將依法予以嚴懲。

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學土地資源與房地產(chǎn)管理系系主任趙秀池認為，這一舉措，有利于北京住房租賃市場培育和發(fā)展。

趙秀池表示，去年國辦39號文件提出大力培育和發(fā)展租賃市場，但是各地還是感到無從下手。北京在土地出讓環(huán)節(jié)，競自持商品住宅比例，做了很好的探索和嘗試，對租賃市場是個創(chuàng)新。

趙秀池認為，開發(fā)商自持部分或者全部商品住房，一是大量增加租賃房供應，成為租賃市場的穩(wěn)定劑，二是通過自設租賃部門，或者與社會機構(gòu)合作經(jīng)營租賃住房，在管理上更加統(tǒng)一規(guī)范，三是由機構(gòu)來開展租賃經(jīng)營，也為租賃網(wǎng)簽和合同備案等老大難問題，提供了抓手和可能性，有利于提高政府管理水平和效能。與此同時，文件禁止并嚴懲以租代售行為，也能從源頭上有效預防政策走樣。