企業(yè)融資：新增融資額大幅回升，海外融資提速

核心觀點(diǎn)：

1、本月重點(diǎn)房企新增融資額為759.20億元，環(huán)比上升82.72%。從融資結(jié)構(gòu)來看，房企票據(jù)、債券融資額增量明顯，總額為403.28億元，較上月環(huán)比增加了348.57%，其中，海外發(fā)行的票據(jù)、債券即達(dá)到302.28億元，占到房企本月發(fā)行票據(jù)、債券總額的74.95%，約為本月房企銀行貸款的2.25倍，成為當(dāng)前房企債務(wù)融資的中堅(jiān)力量。

2、除了海外發(fā)債，重點(diǎn)房企的其他類融資活動(dòng)也大幅增加，其中多為資管公司通過委托貸款向房企貸款，本月規(guī)模有90.58億元，較上月有明顯增長(zhǎng)。雖上月基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布4號(hào)文件，對(duì)私募渠道向房企注資做了限制，但從效果來看，這類融資活動(dòng)仍然活躍，未來監(jiān)管或有加碼的可能。此外，本月廈門國貿(mào)成功發(fā)行了公司債，但該公司債發(fā)行在去年3月即得到審批，而房企公司債收緊時(shí)間在9月份，因此房企未來的公司債發(fā)行仍然前途未卜。 

3、從單個(gè)企業(yè)融資情況來看，泰禾集團(tuán)本月共為子公司擔(dān)保358.10億元，數(shù)額為本月房企之首，實(shí)際融資額企業(yè)公告中未具體披露，因此部分未計(jì)入本月重點(diǎn)房企融資額中。還有中國金茂發(fā)行了4年期的5億美元的優(yōu)先票據(jù)，融資利率僅為3.60%，已經(jīng)遠(yuǎn)低于本月房企發(fā)債的算術(shù)平均融資利率6.02%，企業(yè)融資能力突出。

營(yíng)銷策略：恒大啟動(dòng)“恒房通”助銷售，社區(qū)增值增加客戶黏性

核心觀點(diǎn)：

1、本月房企業(yè)績(jī)向好，旗下項(xiàng)目讓利意愿普遍不強(qiáng)。相比2月項(xiàng)目最大優(yōu)惠力度可達(dá)7.5折，3月則收縮至8.5折，從參與房企來看，恒大促銷一直在線，融創(chuàng)、富力也有項(xiàng)目加入進(jìn)來。除此，恒大線上銷售平臺(tái)出擊，再度點(diǎn)亮“全民營(yíng)銷”，同時(shí)面向業(yè)主的社區(qū)增值服務(wù)也為房企所關(guān)注。

2、恒大、卓越先后發(fā)起“全民營(yíng)銷”，借力社會(huì)資源助漲銷售。行業(yè)內(nèi)，“全民營(yíng)銷”興起可追溯到2012年，彼時(shí)綠城、碧桂園均引入社會(huì)人員參與旗下項(xiàng)目銷售，帶來業(yè)績(jī)銷售增長(zhǎng)，隨后更多房企加入，萬科推出“萬客通”、旭輝上線“微銷寶”等，“全民營(yíng)銷”從線下走上線上，形成更為有力的拓客渠道。我們認(rèn)為，恒大此時(shí)推出的“恒房通”，與前期房企銷售平臺(tái)并未本質(zhì)差別，無疑看重的是渠道的廣泛影響力，2017年恒大銷售目標(biāo)在4500億元，發(fā)力“全民營(yíng)銷”可以說是為集團(tuán)銷售提供一些保障。根據(jù)“恒房通”傭金機(jī)制，客戶簽約成功可享受房款1%提成，一套千萬房產(chǎn)成交，三日后推薦人即可入賬10萬，且推薦客戶可享購房9.8折優(yōu)惠，對(duì)推薦人及意向客戶而言均是不小的誘惑，利于項(xiàng)目快速去化。

3、強(qiáng)化增值服務(wù)，萬科、雅居樂及魯能做好社區(qū)“最后一公里”。近幾年，物業(yè)平臺(tái)成為行業(yè)風(fēng)口，房企爭(zhēng)相打造O2O平臺(tái)，力求分享這塊蛋糕，細(xì)化到社區(qū)服務(wù)中，更多的智能化體驗(yàn)落地，服務(wù)于業(yè)主生活方方面面，增加客戶黏性。其中，萬科在深圳翡麗郡啟動(dòng)首個(gè)社區(qū)智能取餐柜，以“餐廳+零售”的模式便利業(yè)主日常就餐，促進(jìn)社區(qū)互動(dòng)，而雅居樂于廣州項(xiàng)目引入VR體驗(yàn)、商品自提服務(wù)等四個(gè)板塊，兼顧業(yè)主即時(shí)需求與交流。