家裝市場已達(dá)萬億規(guī)模

裝修市場傳統(tǒng)上分為公裝（寫字樓、商業(yè)、公共設(shè)施）和家裝（住宅）兩個大領(lǐng)域。根據(jù)中國建筑裝飾協(xié)會的數(shù)據(jù)，2016年公裝市場產(chǎn)值為1.88萬億，家裝市場產(chǎn)值為1.78萬億，合計裝修行業(yè)產(chǎn)值達(dá)到3.66萬億。本報告主要討論基于住宅交易的家裝領(lǐng)域的發(fā)展趨勢。

從細(xì)分市場來看，家裝可以分為新房裝修市場，二手房交易類裝修改造市場以及非交易的存量翻新市場。決定這三個細(xì)分市場規(guī)模的核心因素分別為新房竣工面積、二手房交易面積和存量房改造比例。

01、新房裝修市場

由于受土地出讓瓶頸的限制，我們認(rèn)為未來新房的成交面積將穩(wěn)定在10-12億平米每年的水平上，大概率將不會延續(xù)2016年將近14億平米的水平，在經(jīng)過建設(shè)工期和銷售交房策略的平滑后每年的竣工面積將更為穩(wěn)定，我們預(yù)計將在7.5億到8億平米之間。過去5年，新房竣工面積的復(fù)合增速為5%，總體而言，我們認(rèn)為這是個長期來看裝修需求會相對穩(wěn)定的市場。

02、二手房交易類裝修

2016年全國二手房交易面積大約為4.95億平米，是新房成交面積的36%。二手房市場成交規(guī)模小于新房市場是房地產(chǎn)市場發(fā)展初、中期的階段性特征，隨著市場的成熟，二手房的交易規(guī)模將會超越新房成為主流。過去五年，二手房成交面積復(fù)合增速為12.1%，是三個細(xì)分市場中最高的。長期來看，我們認(rèn)為二手房交易類裝修的需求是一個趨勢上漲幅度大且確定度比較高的領(lǐng)域。

03、存量翻新

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，截止2016年，我國城鎮(zhèn)住宅建筑面積為290.2億平米，這其中，1999年后竣工的商品住宅只有88.7億平米，只占總體存量住宅面積的30.6%，其余的均為設(shè)施和裝修比較陳舊的私房和房改房。這部分老舊房改房的改造需求疊加首批商品住宅即將進(jìn)入10-15年的首次改造周期，存量房的翻新需求也是一個長期穩(wěn)定增長的市場。從2010年之后的數(shù)據(jù)看，每年存量住宅的翻新率在1.5%-2%的范圍之間，五年復(fù)合增速為5%?；谀壳暗拇媪糠拷Y(jié)構(gòu)和歷年竣工面積的占比情況，我們判斷這類改造市場的增幅大致將維持目前小步緩跑的狀態(tài)。

圖表2：歷年存量房翻新率在1.5%-2%之間

來源：國家統(tǒng)計局，中國裝飾建筑業(yè)協(xié)會、華菁證券研究所

（存量翻新比例=當(dāng)年非交易類翻新面積/當(dāng)年存量住宅建筑面積）