11
一、導入創(chuàng)新視野：重新衡量國際城市 11
二、城市創(chuàng)新緯度：智慧、協(xié)同與包容 18
三、城市戰(zhàn)略創(chuàng)新：生態(tài)經(jīng)濟城市 20
四、城市經(jīng)濟創(chuàng)新：跨越資本驅(qū)動時代 20
五、城市社會創(chuàng)新：幸福定義國際城市新標桿 21
六、城市文化創(chuàng)新：發(fā)揮創(chuàng)意能力的引領(lǐng)作用 22
七、城市生態(tài)創(chuàng)新：如何充分釋放低碳發(fā)展成果 24
八、城市治理創(chuàng)新：城市交通的全面解決方案 25
九、城市空間創(chuàng)新：多重空間的創(chuàng)新響應 26

 27
一、工業(yè)創(chuàng)新主導型模式 27
二、服務創(chuàng)新主導型模式 27
三、文化創(chuàng)新主導型模式 28
四、科技創(chuàng)新主導型模式 28
五、機制創(chuàng)新主導型模式 28
六、多驅(qū)聯(lián)動創(chuàng)新型模式 28

 30
一、中國的城鎮(zhèn)化進程分析 30
二、中國城市規(guī)模增長情況 30
三、中國重點城市經(jīng)濟指標 31
四、中國各地區(qū)城市建設情況 33
五、中國主要城市群發(fā)展情況 34
六、城鎮(zhèn)化對國民經(jīng)濟的貢獻 58

 60
一、城鎮(zhèn)化質(zhì)量的內(nèi)涵界定 60
二、城鎮(zhèn)化質(zhì)量評價指標體系 60
三、中國城鎮(zhèn)化質(zhì)量評定分析 62
（一）主要城市城鎮(zhèn)化質(zhì)量現(xiàn)狀 62
（二）城鎮(zhèn)化質(zhì)量評分指標情況 67

 73
一、中國城鎮(zhèn)化建設特征分析 73
二、中國城鎮(zhèn)化建設誤區(qū)分析 77
三、中國城鎮(zhèn)化模式困境分析 81
（一）城市區(qū)域發(fā)展失衡 81
（二）城市規(guī)模質(zhì)量失衡 83
（三）城市功能定位缺失 83
（四）資源環(huán)境問題突出 84
（五）城市治理能力滯后 84

 86
一、新型城鎮(zhèn)化要旨分析 86
二、新型城鎮(zhèn)化特點和要求 86
三、新型城鎮(zhèn)化的革新方向 88
四、新型城鎮(zhèn)化的推動措施 89
五、新型城鎮(zhèn)化改革突破口 90
（一）土地流轉(zhuǎn)改革分析 90
（二）戶籍制度改革分析 91
（三）城市群發(fā)展戰(zhàn)略分析 92
（四）新型城鎮(zhèn)化利益分配革新 93

 94
一、城市更新概念的內(nèi)涵 94
二、城市更新的主要內(nèi)容 94
（一）城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 94
（二）城市功能定位調(diào)整 95
（三）確定城市適宜人口 95
（四）確定城市開發(fā)強度 95
（五）城市空間形象定位 95
（六）城市用地布局與結(jié)構(gòu)調(diào)整 95
（七）城市道路交通系統(tǒng)更新 95
（八）城市文化復蘇與更新 95
三、城市更新的目的 95
四、城市更新的分類 96
（一）整治類城市更新 96
（二）改建類城市更新 96
（三）拆建類城市更新 97
五、珠海城市更新方式 97
（一）變廢為寶 97
（二）產(chǎn)業(yè)升級 97
（三）節(jié)約用地 98
（四）新建保障房 98
（五）穿衣戴帽 98
（六）公共配套 98

 99
一、城市更新的背景與發(fā)展階段 99
二、城市更新的理論基礎 100
三、中國城市更新興起的原因及背景 101

 103
一、珠海市國民經(jīng)濟發(fā)展情況 103
二、珠海市城市建設主要指標 103
三、珠海市城市人口增長情況 105
四、珠海市土地供應成交分析 105
（一）珠海市土地供應情況分析 105
（二）珠海市土地成交情況分析 107
（三）珠海市土地成交金額情況 110
五、珠海市城市更新市場發(fā)展現(xiàn)狀 112
（一）珠海市固定資產(chǎn)投資情況 112
（二）珠海市房地產(chǎn)投資建設規(guī)模 113
（三）珠海市商品房銷售面積分析 114
（四）珠海市商品房交易價格趨勢 114

 115
一、珠海市城市發(fā)展定位 115
二、珠海市各區(qū)域定位 116
三、珠海市城市發(fā)展目標 117
四、珠海市城市發(fā)展政策指引 117
五、珠海市城市發(fā)展布局 119
（一）交通體系規(guī)劃 119
1、城市對外交通規(guī)劃 119
2、城市道路交通規(guī)劃 121
3、2014年珠海市街道改造動態(tài) 124
（二）居住用地布局 124
（三）工業(yè)用地布局 126
（四）商業(yè)用地布局 127

 133
一、珠海市城市更新項目發(fā)展歷程 133
二、珠海市城市更新近期重點地區(qū) 133
三、珠海市城市更新啟動項目大全 134
（一）城中舊村改造項目 134
（二）整治類城市更新項目 134
（三）改建類城市更新項目 135
（四）拆建類城市更新項目 135
四、珠海市城市更新市場競爭形勢 136
五、珠海市城市更新項目成功范例 138
（一）南屏“V12” 138
（二）前山（B區(qū)）舊村改建 138
六、珠海市正在推進的主要項目 139
（一）城市之心 139
（二）香洲漁港搬遷 140
（三）海濱泳場改造工程 141

 143
一、城市更新項目價值鏈條 143
二、城市更新土地運營階段 143
（一）前期準備 143
（二）拆遷實施 144
（三）開發(fā)實施 145

 146
一、城市發(fā)展基金模式 146
二、MUT模式 147
三、SUR模式 147
四、IDP模式 148

 148
一、城投自主進行一級開發(fā) 148
（一）模式運作流程 148
（二）模式利弊分析 149
二、城投尋求合作開發(fā)，并約定投資回報率 150
（一）模式運作流程 150
（二）模式利弊分析 150
三、城投謀求戰(zhàn)略性合作開發(fā)，并按股分紅 151
（一）模式運作流程 151
（二）模式利弊分析 152
四、城投取地自主進行二級開發(fā) 154
（一）模式運作流程 154
（二）模式利弊分析 154
五、城投取地轉(zhuǎn)讓變現(xiàn) 155
（一）模式運作流程 155
（二）模式利弊分析 155
六、合作取地進行二級開發(fā) 156
（一）模式運作流程 156
（二）模式利弊分析 156
七、BOT項目轉(zhuǎn)讓 156
（一）模式運作流程 156
（二）模式利弊分析 157

;新天地”項目案例分析 158
一、項目地塊特征 158
二、項目開發(fā)特點 158
三、項目開發(fā)成本 158
四、項目整體策略 159
（一）項目定位 159
（二）項目規(guī)劃理念 159
（三）項目整體框架 159
五、“新天地”項目營銷藝術(shù) 160
六、“新天地”項目成功效應 160

 161
一、項目地塊特征 161
二、項目開發(fā)特點 161
三、項目開發(fā)成本 162
四、項目整體規(guī)劃 162
五、項目開發(fā)策略 163
六、項目經(jīng)濟評價 164

 164
一、項目地塊特征 164
二、項目開發(fā)特點 165
三、項目設計分析 166
四、項目整體規(guī)劃 168
五、物業(yè)經(jīng)營統(tǒng)籌 171
六、項目事件營銷 171

 172
一、項目地塊特征 172
二、項目整體策略 173
三、商業(yè)項目策略 173
四、寫字樓的策略 174
五、公寓策略分析 175
六、成功策略解讀 175

 176
一、區(qū)域發(fā)展配合整體規(guī)劃 176
二、打造城市形象，創(chuàng)立區(qū)域品牌 177
三、保留傳統(tǒng)文化，傳承歷史文明 177
四、以更新單元為單位進行規(guī)劃 177
五、控制城市更新節(jié)奏 178

 178
一、定位依據(jù) 178
二、戰(zhàn)略定位 184
三、定位描述 186
四、主要目標 187
五、戰(zhàn)略格局 188

 192
一、提升完善區(qū) 193
二、集聚發(fā)展區(qū) 194
三、生態(tài)發(fā)展區(qū) 196
四、禁止開發(fā)區(qū) 198
五、各區(qū)主體功能定位 201

 201
一、區(qū)域特色原則 201
二、適當多樣化原則 202
三、相對集中原則 202
四、互補發(fā)展原則 202

 203
一、培育發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè) 203
二、優(yōu)先發(fā)展高端服務業(yè) 203
三、加快發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 203
四、大力發(fā)展高端制造業(yè) 203
五、創(chuàng)新發(fā)展特色海洋經(jīng)濟和生態(tài)農(nóng)業(yè) 204

招商引資策略 205
一、總體策略 205
二、策略具體分解 205
（一）規(guī)劃為本、配套先行 205
（二）改善環(huán)境、吸引投資 205
（三）政府公關(guān)、游說外資 206
（四）整合園區(qū)、集群產(chǎn)業(yè) 206
三、招商操作要點 206

 207
一、總體形象策略 207
二、歷史文化概念包裝建議 207
三、商業(yè)概念包裝建議 207
四、現(xiàn)場包裝建議 208
五、項目宣傳及推廣 208

 210
一、招商項目設定 210
二、招商方式設定 211
（一）傳統(tǒng)招商引資方式 211
（二）現(xiàn)代主要招商引資方式 211
（三）珠海市主要的招商方式 212
三、招商政策措施設定 212
四、招商形象展示設定 213
五、招商引資計劃 214
（一）招商客戶目標鎖定 214
（二）招商區(qū)域目標鎖定 214
（三）招商引資步驟 214

 215
一、招商引資政府角色扮演的問題 215
二、“政策優(yōu)惠”不如誠信服務 216
三、招商引資要有所選擇 216
四、關(guān)注引資新變化 217

 218
一、基準地價 218
二、項目地塊價格修正 219
三、項目收入與投入 219

 220

 220

 221

 

圖表 1  GAWC世界城市等級前50位城市 12
圖表 2  GAWC城市排名變化超過5個位次的城市 12
圖表 3  兼顧資本樞紐和創(chuàng)新中心功能的國際城市體系排名（一） 15
圖表 4  兼顧資本樞紐和創(chuàng)新中心功能的國際城市體系排名（二） 16
圖表 5  2008-2015年中國城鎮(zhèn)化率變化趨勢圖 30
圖表 6  中國全部地級及以上城市數(shù)量一覽表 30
圖表 7  2013年中國主要城市主要經(jīng)濟指標 32
圖表 8  中國各地區(qū)城市建設情況 33
圖表 9  城鎮(zhèn)化質(zhì)量評價指標體系 62
圖表 10  超大城市城鎮(zhèn)化質(zhì)量前10位和后10位（共28個） 65
圖表 11  特大城市城鎮(zhèn)化質(zhì)量前10位和后10位（共31個） 65
圖表 12  大城市城鎮(zhèn)化質(zhì)量前10位和后10位（共87個） 66
圖表 13  中等城市城鎮(zhèn)化質(zhì)量前10位和后10位（共112個） 66
圖表 14  小城市城鎮(zhèn)化質(zhì)量前10位和后10位（共28個） 67
圖表 15  城市人均GDP與城鎮(zhèn)化質(zhì)量指數(shù)比較 67
圖表 16  城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與城鎮(zhèn)化質(zhì)量指數(shù)比較 68
圖表 17  人均一般預算內(nèi)財政收入與城鎮(zhèn)化質(zhì)量指數(shù)比較 69
圖表 18  非農(nóng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重與城鎮(zhèn)化質(zhì)量指數(shù)比較 69
圖表 19  恩格爾系數(shù)與城鎮(zhèn)化質(zhì)量指數(shù)比較 70
圖表 20  城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員比重與城鎮(zhèn)化質(zhì)量指數(shù)比較 71
圖表 21  人均財政教育支出與城鎮(zhèn)化質(zhì)量指數(shù)比較 71
圖表 22  建成區(qū)綠化覆蓋率與城鎮(zhèn)化質(zhì)量指數(shù)比較 72
圖表 23  單位GDP的SO2排放量與城鎮(zhèn)化質(zhì)量指數(shù)比較 72
圖表 24  城鄉(xiāng)居民收入比與城鎮(zhèn)化質(zhì)量指數(shù)比較 73
圖表 25  目前的城鎮(zhèn)化只是表面上的城鎮(zhèn)化 82
圖表 26  土地的城鎮(zhèn)化大大快于人口的城鎮(zhèn)化 83
圖表 27  提高城鎮(zhèn)化內(nèi)涵至關(guān)重要 85
圖表 28  新型城鎮(zhèn)化必將以信息化為牽引 85
圖表 29  新舊城鎮(zhèn)化過程利益分配圖 93
圖表 30  2009-2013年珠海市GDP變化趨勢圖 103
圖表 31  2009-2013年珠海市人口變化趨勢圖 105
圖表 32  2013年珠海市各區(qū)域供應情況 105
圖表 33  2013年珠海市土地供應統(tǒng)計 106
圖表 34  2013年珠海市土地供應結(jié)構(gòu)及面積 106
圖表 35  2009-2013年珠海市土地購置費變化趨勢圖 108
圖表 36  2013年珠海市各區(qū)域成交情況 108
圖表 37  2013年珠海市土地成交統(tǒng)計 109
圖表 38  2013年珠海市土地成交結(jié)構(gòu)統(tǒng)計 109
圖表 39  2013年珠海市土地成交金額統(tǒng)計 110
圖表 40  2013年珠?？們r地王排行榜TOP5 111
圖表 41  2013年珠海單價地王排行榜TOP5 111
圖表 42  2009-2013年珠海市固定資產(chǎn)投資變化趨勢圖 112
圖表 43  2009-2013年珠海市全年在建項目變化趨勢圖 112
圖表 44  2009-2013年珠海市新開工項目變化趨勢圖 113
圖表 45  2009-2013年珠海市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額變化趨勢圖 113
圖表 46  2009-2013年珠海市房屋施工面積變化趨勢圖 114
圖表 47  2009-2013年珠海市商品銷售面積變化趨勢圖 114
圖表 48  2013年珠海市商品房銷售價格變化趨勢圖 115
圖表 49  珠海市2013年度商業(yè)用地出讓計劃（第一期） 127
圖表 50  珠海市2013年度商業(yè)用地出讓計劃（第二期） 128
圖表 51  珠海市改建類城市更新項目 135
圖表 52  珠海市拆建類城市更新項目 135
圖表 53  洪灣選址規(guī)劃方案 141
圖表 54  海濱泳場幸福廣場效果圖 142
圖表 55  城市更新項目項目價值鏈 143
圖表 56  城市更新土地運營前期準備階段內(nèi)容情況表 143
圖表 57  前期準備工作流程圖 144
圖表 58  城市更新土地運營拆遷實施階段內(nèi)容情況表 144
圖表 59  拆遷實施階段工作流程圖 145
圖表 60  城市更新土地運營開發(fā)實施階段內(nèi)容情況表 145
圖表 61  開發(fā)實施階段工作流程圖 146
圖表 62  城市發(fā)展基金模式圖 146
圖表 63  MUT模式的組織實施流程圖 147
圖表 64  IDP模式圖 148
圖表 65  城市更新項目分為一級開發(fā)收益和二級開發(fā)收益兩大類盈利模式 148
圖表 66  城投自主進行一級開發(fā)模式運作過程示意圖 149
圖表 67  城投自主進行融資型合作開發(fā)模式運作過程示意圖 150
圖表 68  戰(zhàn)略性合作進行一級開發(fā)的模式運作過程示意圖 152
圖表 69  融資性合作和戰(zhàn)略性合作兩種主要形式表 153
圖表 70  城投是否在一級開發(fā)后介入二級開發(fā)情況表 153
圖表 71  城投取地自主進行二級開發(fā)模式運作流程圖 154
圖表 72  城投取地轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)模式運作流程圖 155
圖表 73  城投與其他公司合作取地進行二級開發(fā)模式流程圖 156
圖表 74  上海新天地項目實景圖 158
圖表 75  中遠兩灣城項目實景圖 162
圖表 76  江南新苑項目規(guī)劃平面圖 165
圖表 77  金色夏威夷購物中心效果圖 174
圖表 78  金灣區(qū)主要項目一覽 181
圖表 79  香洲主城區(qū)三舊項目一覽 182
圖表 80  其他地區(qū)項目一覽 183
圖表 81  2013年珠三角各市生產(chǎn)總值（GDP）一覽 183
圖表 82  珠海市主體功能區(qū)類型 193
圖表 83  珠海市禁止開發(fā)區(qū)域名錄 200
圖表 84  珠海市各區(qū)主體功能定位 201
圖表 85  天津市中心城區(qū)基準地價統(tǒng)計 218
圖表 86  天津市老城廂項目容積率修正系數(shù)表 218
圖表 87  天津市老城廂舊城改造項目可出讓用地的修正價格 219