10
一、棚戶區(qū)改造的形成 10
二、棚戶區(qū)改造的范圍 10
三、棚戶區(qū)改造的要求 10
四、棚戶區(qū)改造的進(jìn)程 11

 12
一、棚戶區(qū)改造的政策 12
二、棚戶區(qū)改造的意義 12
三、棚戶區(qū)改造的目標(biāo) 12
四、棚戶區(qū)改造的挑戰(zhàn) 13
五、棚戶區(qū)改造的措施 13

 14
一、北京市區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 14
二、北京市固定資產(chǎn)投資 14
三、北京市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 15
四、工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 16
五、城鄉(xiāng)居民收支水平 17

 18
一、地理位置 18
二、自然環(huán)境 19
三、生態(tài)景觀 19
四、資源分布 19

 21
一、房地產(chǎn)土地政策 21
（一）土地市場(chǎng)調(diào)控政策最新動(dòng)向及解讀 21
（二）全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策最新動(dòng)向及解讀 23
（三）北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策最新動(dòng)向及解讀 27
（三）土地管理制度深層次改革必要性及方向 41
二、房地產(chǎn)限購(gòu)政策 42
（一）新“國(guó)四條”與新“國(guó)十條” 42
（二）新“國(guó)五條”限購(gòu)政策出臺(tái) 43
（三）新“國(guó)八條”房地產(chǎn)限購(gòu)政策 44
（四）住建部公布新增限購(gòu)城市五項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn) 45
三、保障性住房政策 46
（一）保障性住房主要政策 46
（二）關(guān)于加快推進(jìn)棚戶區(qū)（危舊房）改造的通知 46
（三）國(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見 49
四、北京市城市更新政策及規(guī)劃 50
（一）關(guān)于加強(qiáng)北京舊城保護(hù)和改善居民住房工作有關(guān)問題的通知 50
（二）北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法 53
（三）關(guān)于進(jìn)一步加快城市危舊房改造若干問題的報(bào)告 57
（四）北京市舊城區(qū)改建房屋征收實(shí)施意見 59
（五）北京市舊城區(qū)改造的相關(guān)政策法規(guī) 63

 65
一、人口數(shù)量分析 65
二、消費(fèi)市場(chǎng)分析 66
三、招商引資情況 67
四、居民住房情況 68

 69
一、土地總體布局 69
二、工業(yè)用地布局 71
三、商業(yè)用地布局 75
四、住宅用地布局 75
五、公共用地布局 76

 78
一、土地推出情況 78
二、土地推出分布 78

 82
一、土地成交狀況 82
二、土地成交分布 82

 94
一、土地基準(zhǔn)地價(jià) 94
二、土地標(biāo)定地價(jià) 94
三、土地交易地價(jià) 95
四、土地拍賣地價(jià) 95

 95

 97

 97
一、房地產(chǎn)供應(yīng)狀況 97
（一）房地產(chǎn)施工面積分析 97
（二）房地產(chǎn)竣工面積分析 98
二、商品房銷售情況 98
（一）房地產(chǎn)銷售面積分析 98
（二）房地產(chǎn)銷售金額分析 99
三、房地產(chǎn)成交分析 99
（一）住宅成交情況 99
（二）商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交情況 100
（三）寫字樓成交情況 100
四、二手房市場(chǎng)分析 100

 102

工程建設(shè)情況 104
一、保障房項(xiàng)目情況 104
二、保障房開工情況 106
三、公租房供應(yīng)規(guī)模 107
四、限價(jià)房供應(yīng)規(guī)模 107
五、經(jīng)適房供應(yīng)規(guī)模 108
六、定向安置房供應(yīng)規(guī)模 109

 111
一、北京市城市發(fā)展現(xiàn)狀 111
二、北京市城鎮(zhèn)化水平 112
三、北京城市更新的主要運(yùn)作模式 113
（一）“大規(guī)模改造”模式 113
（二）“院落微循環(huán)改造”模式 113
（三）“政府組織拔危樓”模式 114
（四）“街巷胡同整治”模式 114
（五）“居民自主小規(guī)模改造”模式 114
四、北京市城市更新進(jìn)展 115

 115
一、北京市棚戶區(qū)改造規(guī)劃 115
二、北京市棚戶區(qū)改造規(guī)模 117
三、北京市棚戶區(qū)改造優(yōu)惠政策 118
（一）資金 118
（二）土地 119
（三）稅收 119
（四）安置補(bǔ)償 119
四、北京市棚戶區(qū)改造進(jìn)展 120

 121
一、棚戶區(qū)改造給房企帶來的利好 121
二、北京市棚戶區(qū)改造近期發(fā)展目標(biāo) 121
三、北京市棚戶區(qū)改造啟動(dòng)重點(diǎn)項(xiàng)目 122

 122

 123
一、棚戶區(qū)改造三種運(yùn)作模式 123
二、發(fā)揮政府主導(dǎo)的特殊作用 123
三、采用市場(chǎng)化運(yùn)作的新途徑 125

 127
一、棚戶區(qū)改造的土地利用運(yùn)作機(jī)制 127
（一）政府運(yùn)作模式 127
（二）企業(yè)運(yùn)作模式 128
（三）混合主體模式 128
二、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的社會(huì)評(píng)價(jià)機(jī)制 128
三、棚戶區(qū)改造與住房保障的聯(lián)動(dòng)機(jī)制 130

 133
一、建立綜合支持系統(tǒng)應(yīng)遵循的原則 133
二、建立綜合支持系統(tǒng)的核心內(nèi)容 134

 140
一、補(bǔ)償方式分析 140
（一）貨幣補(bǔ)償 140
（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換 140
二、安置方式分析 141
（一）就地安置 141
（二）異地安置 141

公共設(shè)施開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式 141
一、工程項(xiàng)目融資代建制 141
二、村民投資參股經(jīng)營(yíng)模式 141
三、PFI (私人主動(dòng)融資) 142
四、分階段的建設(shè)時(shí)序控制 143

 144
一、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的影響 144
二、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響 144
三、對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的影響 145

 145
一、拆遷安置難點(diǎn) 145
二、商業(yè)運(yùn)作難點(diǎn) 146
三、規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)大 146
四、融資難點(diǎn) 146

 147
一、政府的作用 147
二、開發(fā)商的角色 149
三、被拆遷人的配合 150

 151
一、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈條 151
二、棚戶區(qū)改造土地運(yùn)營(yíng)階段 152
（一）前期準(zhǔn)備 152
（二）拆遷實(shí)施 153
（三）開發(fā)實(shí)施 154

 156
一、區(qū)域發(fā)展配合整體規(guī)劃 156
二、打造城市形象，創(chuàng)立區(qū)域品牌 156
三、保留傳統(tǒng)文化，傳承歷史文明 156
四、市場(chǎng)為導(dǎo)向，建設(shè)新商業(yè)中心 156
五、整合多種資源，促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展 156

 157
一、定位依據(jù) 157
二、戰(zhàn)略定位 160
三、定位描述 161
四、實(shí)現(xiàn)方式 161
五、效益評(píng)估 162

 162
一、定位思路 162
二、形象因素 162
三、定位闡述 163

 163
一、區(qū)域特色原則 163
二、適當(dāng)多樣化原則 164
三、相對(duì)集中原則 164
四、互補(bǔ)發(fā)展原則 164

 164
一、可發(fā)展的功能與產(chǎn)業(yè) 164
（一）城市功能設(shè)置 164
（二）產(chǎn)業(yè)設(shè)置 165
二、功能與產(chǎn)業(yè)配置 166
（一）基礎(chǔ)功能 166
（二）核心功能 166
（三）相關(guān)功能 166

 167
一、棚戶區(qū)改造背景 167
二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 167
三、棚戶區(qū)改造現(xiàn)狀分析 167
四、棚戶區(qū)改造效益分析 168

 168
一、棚戶區(qū)改造背景 168
二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 168
三、棚戶區(qū)改造現(xiàn)狀分析 169

 169
一、棚戶區(qū)改造背景 169
二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 169
三、棚戶區(qū)改造現(xiàn)狀分析 170
四、棚戶區(qū)改造模式分析 170

 170
一、棚戶區(qū)改造背景 170
二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 170
三、棚戶區(qū)改造現(xiàn)狀分析 171
四、棚戶區(qū)改造模式分析 171

 171
一、通州老城區(qū)棚戶區(qū)改造 171
二、豐臺(tái)區(qū)東鐵營(yíng)棚戶區(qū)改造 172
三、北京西二環(huán)棚戶區(qū)改造 172

 174
一、北京市棚戶區(qū)改造類型 174
二、北京市棚戶區(qū)改造難題 174

 175
一、政府回購(gòu)模式 175
二、市場(chǎng)化運(yùn)作模式 175
三、REITs模式 175
四、政府引導(dǎo)性發(fā)展投資基金模式 176
五、私募債模式 176

 176
一、建立并完善金融支持棚戶區(qū)改造工作機(jī)制 176
二、加大財(cái)政支持力度 176
三、積極拓寬融資渠道 177
四、建立棚戶區(qū)改造資金的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制 177

 178
一、總體策略 178
二、策略具體分解 178
（一）規(guī)劃為本、配套先行 178
（二）改善環(huán)境、以地招商 178
（三）外引內(nèi)聯(lián)、項(xiàng)目促建 179
（四）動(dòng)開發(fā)、板塊出世 179
三、招商操作要點(diǎn) 179

 180
一、總體形象策略 180
二、商業(yè)概念包裝建議 180
三、現(xiàn)場(chǎng)包裝建議 181
四、項(xiàng)目宣傳及推廣 182

 183
一、招商項(xiàng)目設(shè)定 183
二、招商方式設(shè)定 183
（一）傳統(tǒng)招商引資方式 183
（二）現(xiàn)代主要招商引資方式 184
（三）本項(xiàng)目主要的招商方式 184
三、招商政策措施設(shè)定 185
四、招商形象展示設(shè)定 185
五、招商引資計(jì)劃 186
（一）招商客戶目標(biāo)鎖定 186
（二）招商區(qū)域目標(biāo)鎖定 186
（三）招商引資步驟 186

 187
一、招商引資政府角色扮演的問題 187
二、“政策優(yōu)惠”不如誠(chéng)信服務(wù) 188
三、招商引資要有所選擇 188
四、關(guān)注引資新變化 189
 

圖表 1  中國(guó)棚戶區(qū)改造進(jìn)程示意圖 11
圖表 2  2009-2014年北京市地區(qū)生產(chǎn)總值統(tǒng)計(jì) 14
圖表 3  2009-2014年北京市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額統(tǒng)計(jì) 15
圖表 4  2013年北京市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析圖 15
圖表 5  2014年北京市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析圖 16
圖表 6  2009-2014年北京市工業(yè)增加值統(tǒng)計(jì) 16
圖表 7  2013-2014年北京市規(guī)模以上工業(yè)增加值增速趨勢(shì)圖 17
圖表 8  2009-2014年北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及實(shí)際增速 18
圖表 9  2009-2014年北京市農(nóng)村居民人均純收入及實(shí)際增速 18
圖表 10  房地產(chǎn)用地調(diào)控政策要點(diǎn)及主要內(nèi)容 25
圖表 11  2013年北京房地產(chǎn)政策情況表 28
圖表 12  房地產(chǎn)調(diào)控“新國(guó)四條”與“新國(guó)十條”主要內(nèi)容 43
圖表 13  “新國(guó)八條”主要內(nèi)容 45
圖表 14  2013-2014年發(fā)布的主要保障性住房政策 46
圖表 15  2009-2013年北京市人口數(shù)量統(tǒng)計(jì) 65
圖表 16  2013年末北京市常住人口及構(gòu)成情況 66
圖表 17  2009-2014年北京市社會(huì)消費(fèi)品零售總額統(tǒng)計(jì) 66
圖表 18  2011-2013年北京市城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民住房面積情況統(tǒng)計(jì) 68
圖表 19  2010-2014年北京市土地推出情況統(tǒng)計(jì) 78
圖表 20  2013-2014年北京市土地推出情況統(tǒng)計(jì) 79
圖表 21  2010-2014年北京市住宅用土地推出情況統(tǒng)計(jì) 79
圖表 22  2010-2014年北京市綜合用地推出情況統(tǒng)計(jì) 80
圖表 23  2010-2014年北京市商業(yè)/辦公用地推出情況統(tǒng)計(jì) 80
圖表 24  2010-2014年北京市工業(yè)用地推出情況統(tǒng)計(jì) 81
圖表 25  2010-2014年北京市住宅+綜合用地推出情況統(tǒng)計(jì) 81
圖表 26  2012-2014年北京市其它用地推出情況統(tǒng)計(jì) 82
圖表 27  2010-2014年北京市土地成交情況統(tǒng)計(jì) 82
圖表 28  2014年北京市土地成交分布情況表 83
圖表 29  2010-2014年北京市不同用途房地產(chǎn)開發(fā)投資構(gòu)成統(tǒng)計(jì) 97
圖表 30  2010-2014年北京市商品房施工面積統(tǒng)計(jì) 98
圖表 31  2010-2014年北京市商品房竣工面積統(tǒng)計(jì) 98
圖表 32  2010-2014年北京市商品房銷售面積統(tǒng)計(jì) 99
圖表 33  2010-2013年北京市商品房銷售金額統(tǒng)計(jì) 99
圖表 34  2010-2014年北京市住宅銷售面積統(tǒng)計(jì) 99
圖表 35  2010-2014年北京市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積統(tǒng)計(jì) 100
圖表 36  2010-2014年北京市寫字樓銷售面積統(tǒng)計(jì) 100
圖表 37  2014年北京市二手房均價(jià)走勢(shì)圖 101
圖表 38  2014年北京二手房戶型搜索占比結(jié)構(gòu)圖 101
圖表 39  2014年北京二手房面積搜索占比情況 101
圖表 40  2014年北京市最具潛力的二手樓盤情況表 102
圖表 41  2013-2014年北京市房地產(chǎn)銷售均價(jià)月度統(tǒng)計(jì) 102
圖表 42  2013年北京商品住宅月度平均房?jī)r(jià)走勢(shì)圖 103
圖表 43  2014年北京市城八區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)圖 103
圖表 44  2014年北京市近郊區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)圖 104
圖表 45  2014年北京市遠(yuǎn)郊區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)圖 104
圖表 46  2014年北京市保障性住房供地項(xiàng)目情況表 106
圖表 47  2011-2014年北京市公租房用地計(jì)劃供應(yīng)規(guī)模情況 107
圖表 48  2014年北京市各區(qū)縣公租房用地計(jì)劃供應(yīng)規(guī)模情況 107
圖表 49  2011-2014年北京市限價(jià)房用地計(jì)劃供應(yīng)規(guī)模情況 108
圖表 50  2014年北京市各區(qū)縣限價(jià)房用地計(jì)劃供應(yīng)規(guī)模情況 108
圖表 51  2011-2014年北京市經(jīng)適房用地計(jì)劃供應(yīng)規(guī)模情況 108
圖表 52  2014年北京市各區(qū)縣經(jīng)適房用地計(jì)劃供應(yīng)規(guī)模情況 109
圖表 53  2011-2014年北京市定向安置房用地計(jì)劃供應(yīng)規(guī)模情況 109
圖表 54  2014年北京市各區(qū)縣定向安置房用地計(jì)劃供應(yīng)規(guī)模情況 109
圖表 55  2011-2013年北京市城鎮(zhèn)化率情況統(tǒng)計(jì) 112
圖表 56  棚戶區(qū)改造項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈?zhǔn)疽鈭D 152
圖表 57  棚戶區(qū)改造土地運(yùn)營(yíng)前期準(zhǔn)備階段內(nèi)容情況表 152
圖表 58  前期準(zhǔn)備工作流程示意圖 153
圖表 59  棚戶區(qū)改造土地運(yùn)營(yíng)拆遷實(shí)施階段內(nèi)容情況表 153
圖表 60  拆遷實(shí)施階段工作流程示意圖 154
圖表 61  棚戶區(qū)改造土地運(yùn)營(yíng)開發(fā)實(shí)施階段內(nèi)容情況表 154
圖表 62  開發(fā)實(shí)施階段工作流程示意圖 155