三、鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)

完善住房租賃支持政策。各地要結(jié)合實(shí)際，制定優(yōu)惠政策，支持住房租賃消費(fèi)，引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民通過(guò)租房解決居住問(wèn)題。合法穩(wěn)定就業(yè)或符合當(dāng)?shù)厝瞬乓M(jìn)規(guī)定的非本地戶籍承租人，可憑登記備案的住房租賃合同等證明材料申報(bào)居住登記、申領(lǐng)居住證。符合當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定條件的，可以申請(qǐng)登記常住戶口，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)。簡(jiǎn)化相關(guān)手續(xù)和辦事流程，為承租人申領(lǐng)居住證和住房租賃企業(yè)協(xié)助辦理提供便利。有條件的市、縣可向在當(dāng)?shù)刈夥烤幼〉囊M(jìn)人才發(fā)放一定數(shù)額的租賃補(bǔ)貼。

探索租房者子女就近享受中小學(xué)義務(wù)教育。對(duì)具有當(dāng)?shù)貞艏⒃诔菂^(qū)無(wú)住房、能提供經(jīng)登記備案長(zhǎng)期租賃證明的家庭，縣教育主管部門可在統(tǒng)籌考慮當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化進(jìn)程、教育資源承載力、學(xué)校布局等情況的基礎(chǔ)上，積極擴(kuò)增教育資源供給，按照“積極穩(wěn)妥、量力而行、分步實(shí)施”的原則，探索實(shí)行義務(wù)教育適齡子女就近入學(xué)。同一套住房在同一就學(xué)時(shí)段內(nèi)，只允許同一租賃家庭的子女就近入學(xué)。學(xué)校、教育主管部門、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門等相關(guān)機(jī)構(gòu)不定期對(duì)學(xué)生居住情況進(jìn)行抽查核實(shí)，違規(guī)行為記入個(gè)人信用記錄并納入省公共信用信息平臺(tái)。具體實(shí)施細(xì)則由各地政府制定。

明確租賃各方的權(quán)利義務(wù)。住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無(wú)正當(dāng)理由不得擅自解除、變更合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金；承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定使用住房和室內(nèi)設(shè)施，并按時(shí)繳納租金。制定并推行《山東省住房租賃合同示范文本》，明確出租人、承租人及其他當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)。

四、完善公共租賃住房

明確公租房保障對(duì)象。各地要把城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無(wú)房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員等作為當(dāng)前保障重點(diǎn)，進(jìn)一步提高公租房保障水平。同時(shí)，也要兼顧新增住房困難群體、新型城鎮(zhèn)化發(fā)展和戶籍制度改革帶來(lái)的住房保障需求。

靈活確定公租房保障方式。各地要統(tǒng)一公租房實(shí)物配租和租賃補(bǔ)貼的保障標(biāo)準(zhǔn)，逐步實(shí)現(xiàn)實(shí)物配租與租賃補(bǔ)貼并舉，靈活滿足公租房保障對(duì)象需求。外來(lái)人口較多、庫(kù)存商品住房較少的大中城市，可通過(guò)在新建商品住房項(xiàng)目中配建、政府投資集中建設(shè)、購(gòu)買、長(zhǎng)期租賃等方式，增加公租房實(shí)物供應(yīng)。支持公租房保障對(duì)象通過(guò)市場(chǎng)租房，政府對(duì)符合條件的家庭給予租賃補(bǔ)貼。商品住房庫(kù)存較多、去化周期較長(zhǎng)的市、縣，應(yīng)主要以租賃補(bǔ)貼為主。完善租賃補(bǔ)貼制度，落實(shí)實(shí)物配租輪候家庭通過(guò)租賃補(bǔ)貼實(shí)施保障的措施，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)租金水平和保障對(duì)象實(shí)際情況，按照分檔補(bǔ)貼的原則合理確定租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，具體辦法由各設(shè)區(qū)的市政府制定。

提高公租房運(yùn)營(yíng)保障能力。進(jìn)一步完善配套設(shè)施，提高公租房入住比例。鼓勵(lì)各地政府采取購(gòu)買服務(wù)或政府和社會(huì)資本合作模式，將政府投資、建設(shè)和管理的公租房委托住房租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。各地住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)自建公租房的監(jiān)管。鼓勵(lì)企業(yè)將空置的自建公租房按政府指導(dǎo)價(jià)向保障對(duì)象出租。

五、多渠道增加租賃住房

盤活存量住房。鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)收購(gòu)、長(zhǎng)期租用、受托經(jīng)營(yíng)閑置住房、庫(kù)存商品住房、公寓等，用作租賃房源。允許將現(xiàn)有住房按照國(guó)家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造、審批合格后出租。住房改造應(yīng)保障結(jié)構(gòu)性安全，不得改變?cè)蟹阑鸱謪^(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施、防水功能、排污功能完好有效。住房出租，應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的單間租住人數(shù)和人均租住面積標(biāo)準(zhǔn)；廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等非居住空間，不得出租用于居住。

允許改建房屋用于租賃。允許將已批地未開(kāi)工、在建、建成的商業(yè)用房、寫字樓等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途按程序調(diào)整為居住用地。對(duì)按照新用途或者新規(guī)劃條件開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，應(yīng)重新辦理完善相關(guān)用地手續(xù)，重新核定相應(yīng)的土地價(jià)款，消防等有關(guān)職能部門按照改建后的實(shí)際使用性質(zhì)進(jìn)行審批。鼓勵(lì)住房租賃國(guó)有企業(yè)將閑置和低效利用的國(guó)有廠房、商業(yè)辦公用房等，按規(guī)定改建為租賃住房。改建后的租賃住房，用水、用電、用氣執(zhí)行居民價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

適當(dāng)新建租賃住房。各地應(yīng)結(jié)合住房供需狀況、需求人群分布等因素，合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模，并在年度住房建設(shè)計(jì)劃和住房用地供應(yīng)計(jì)劃中予以安排，引導(dǎo)土地、資金等資源合理配置，有序開(kāi)展租賃住房建設(shè)。重點(diǎn)關(guān)注和滿足產(chǎn)業(yè)園區(qū)、中央商務(wù)區(qū)和醫(yī)院、科研機(jī)構(gòu)、高等院校等企事業(yè)單位聚集區(qū)的租賃住房需求，完善周邊基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的配套。鼓勵(lì)地方政府盤活城區(qū)存量土地，采取多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)。新建租賃住房項(xiàng)目用地以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應(yīng)明確規(guī)定持有出租的年限。濟(jì)南、青島等人口凈流入的大中城市要積極爭(zhēng)取開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作。

提高租賃住房項(xiàng)目審批效率。各地要落實(shí)“放管服”改革的總體要求，梳理新建、改建租賃住房項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)、竣工驗(yàn)收、運(yùn)營(yíng)管理等規(guī)范性程序，建立快速審批通道，探索實(shí)施并聯(lián)審批。

六、加大政策支持力度

加大住房公積金支持力度。支持住房公積金增值收益用于公共租賃住房建設(shè)或發(fā)放租賃補(bǔ)貼。職工連續(xù)足額繳存住房公積金滿3個(gè)月，本人及配偶在繳存地?zé)o自有住房且租賃住房的，可提取夫妻雙方住房公積金支付房租。租住公共租賃住房的，按照實(shí)際支出全額提取。租住商品住房，提供身份證明、本人及配偶無(wú)房證明的，按照各市住房公積金管理委員會(huì)確定的租房提取額度提取公積金；同時(shí)提供房地產(chǎn)管理部門出具的房屋租賃備案證明及完稅發(fā)票的，可按實(shí)際房租支出全額提取。租房提取額度不與公積金月繳存額掛鉤。各市住房公積金管理委員會(huì)要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和租金水平，每年調(diào)整租房提取額度，并向社會(huì)公布。各地要全面推行公積金業(yè)務(wù)網(wǎng)上辦理，通過(guò)聯(lián)網(wǎng)核查、信息共享獲取自住住房和租賃住房信息，減少提取公積金辦理要件，簡(jiǎn)化辦理手續(xù)。

給予稅收優(yōu)惠。對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人，落實(shí)稅收優(yōu)惠政策。落實(shí)營(yíng)改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)政策，對(duì)個(gè)人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅；對(duì)其他個(gè)人出租住房月收入不超過(guò)3萬(wàn)元的，2017年年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率；對(duì)一般納稅人出租在實(shí)施營(yíng)改增試點(diǎn)前取得的不動(dòng)產(chǎn)，允許選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。對(duì)個(gè)人出租住房所得收入，減按10%稅率征收個(gè)人所得稅；對(duì)個(gè)人承租住房的租金支出，結(jié)合個(gè)人所得稅改革，按國(guó)家規(guī)定扣除相關(guān)費(fèi)用。

提供金融支持。鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，加大對(duì)租賃住房項(xiàng)目的信貸支持力度，向住房租賃企業(yè)、進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供分期還本等符合經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的長(zhǎng)期貸款等金融支持。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)優(yōu)惠貸款利率的定向金融產(chǎn)品，向住房租賃企業(yè)提供金融支持，鼓勵(lì)政策性金融機(jī)構(gòu)比照保障房建設(shè)或者棚戶區(qū)改造貸款優(yōu)惠條件發(fā)放長(zhǎng)期低息貸款。支持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新針對(duì)住房租賃項(xiàng)目的金融產(chǎn)品和服務(wù)，鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)運(yùn)用利率衍生工具對(duì)沖利率風(fēng)險(xiǎn)。拓寬住房租賃企業(yè)直接融資渠道，支持發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)工作。

七、強(qiáng)化住房租賃監(jiān)管

健全法規(guī)制度。嚴(yán)格落實(shí)《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)，鼓勵(lì)各市結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際加快立法，重點(diǎn)是規(guī)范出租人、承租人、租賃企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)等市場(chǎng)主體行為，穩(wěn)定租賃關(guān)系，完善住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管體制、機(jī)制。

嚴(yán)格合同備案。嚴(yán)格落實(shí)住房租賃合同備案制度，租賃合同登記備案作為享受住房租賃優(yōu)惠政策的必要條件。加快實(shí)現(xiàn)住房租賃合同網(wǎng)上簽約及登記備案，提高工作效率，方便群眾辦事。各市要在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門明確住房租賃備案管理工作機(jī)構(gòu)，建立市、區(qū)、街道三級(jí)工作網(wǎng)絡(luò)，委托街道辦事處辦理租賃備案業(yè)務(wù)。公安、工商、教育、國(guó)土資源等部門應(yīng)當(dāng)配合做好住房租賃備案工作。

建設(shè)政府住房租賃交易平臺(tái)。各市要加快建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，所需費(fèi)用列入地方財(cái)政預(yù)算。通過(guò)服務(wù)平臺(tái)，提供便捷的租賃信息發(fā)布服務(wù)，推行統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，實(shí)現(xiàn)住房租賃合同網(wǎng)上備案；建立住房租賃信息發(fā)布標(biāo)準(zhǔn)，確保信息真實(shí)準(zhǔn)確，規(guī)范住房租賃交易流程，保障租賃雙方特別是承租人的權(quán)益；開(kāi)展住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案管理，實(shí)施租房租賃信用管理；加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，為政府決策提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

創(chuàng)新監(jiān)管機(jī)制。各地要建立部門相互協(xié)作配合的工作機(jī)制，推進(jìn)部門間信息共享，合力培育、發(fā)展和規(guī)范住房租賃市場(chǎng)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)住房租賃市場(chǎng)管理和相關(guān)協(xié)調(diào)工作，會(huì)同發(fā)展改革、公安、工商等有關(guān)部門加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管，建立健全住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案制度，建立健全住房租賃企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員信用管理制度，全面建立相關(guān)市場(chǎng)主體信用記錄，納入省公共信用信息平臺(tái)，建立多部門守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制。公安部門對(duì)租賃房屋依法實(shí)行治安管理，對(duì)租賃房屋的流動(dòng)人口依法實(shí)行居住登記管理，對(duì)住房租賃經(jīng)營(yíng)單位遵守消防法律法規(guī)情況依法進(jìn)行監(jiān)督檢查，督促指導(dǎo)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房屋租賃中介機(jī)構(gòu)以及其他管理單位排查治安安全隱患。各有關(guān)部門要按照職責(zé)分工，依法查處利用出租住房從事違法經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。充分發(fā)揮街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)尤其是居民委員會(huì)和村民委員會(huì)的作用，將住房租賃管理和服務(wù)的重心下移，實(shí)行住房租賃網(wǎng)格化管理，并建立糾紛調(diào)處機(jī)制，及時(shí)化解租賃矛盾糾紛。

各地、各有關(guān)部門要充分認(rèn)識(shí)加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的重要意義，進(jìn)一步加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，健全工作機(jī)制，搞好宣傳引導(dǎo)，營(yíng)造良好環(huán)境。各市要根據(jù)本意見(jiàn)，抓緊研究制定具體實(shí)施辦法，特別是要把培育住房租賃國(guó)有重點(diǎn)企業(yè)、租房落戶、子女入學(xué)、房屋改建、住房租賃備案、服務(wù)平臺(tái)建設(shè)落到實(shí)處。省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳要會(huì)同有關(guān)部門對(duì)本意見(jiàn)落實(shí)情況進(jìn)行督促檢查。

山東省人民政府辦公廳

2017年10月14日

更多信息請(qǐng)參考中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2017-2022年山東租賃市場(chǎng)前景調(diào)查及投資機(jī)會(huì)研究報(bào)告》。