萬科A（000002）2015年報解析 多半是火焰少半是海水

3月13日，萬科A（000002.SZ）發(fā)布了2015年的財報?？v觀2015年，全國商品住宅銷售面積為11.24億平方米，銷售金額為7.28萬億元，較2014年分別上升6.9%和16.6%。受全國房地產(chǎn)市場回暖的影響，萬科在期內(nèi)實現(xiàn)銷售面積為2067.1萬平方米，銷售金額2614.7億元，同比分別增長14.3%和20.7%。

2015年萬科雖然飽受“萬寶之爭”的困擾，但仍然從綠地（2015年銷售額為2301.0億元）手里奪回了老大的寶座。只不過，呈現(xiàn)的業(yè)績，升降互現(xiàn)，多半是火焰，少半是海水。

營業(yè)額上升，毛利率下滑

報告期內(nèi)，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入1955.5億元，較2014年的1463.9億元增長33.6%；實現(xiàn)歸屬于股東的凈利潤為181.2億元，較2014年的157.5億元增長15.1%。其中，公司的毛利率為20.16%，較2014年下降0.79%。造成毛利下滑的原因是因為萬科的營業(yè)成本由2014年的1025.6億元上漲為2015年的1381.3億元，增速為34.71%，超過營業(yè)收入33.6%的增速，因為萬科在2015年的結(jié)算成本有所增加。而未扣除少數(shù)股東損益的凈利潤率為13.27%，較2014年增長0.09%；基本每股收益為1.64元，較2014年的1.43元增長14.8%。此外，萬科在2015年的分紅派息預(yù)案為每10股派送人民幣7.2元（含稅）現(xiàn)金股息（以分紅派息股權(quán)登記日股份數(shù)為基數(shù)）。

萬科的主營業(yè)務(wù)主要是房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)服務(wù)（見表1），報告期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)取得的營業(yè)收入為1902.1億元，同比增長32.52%；物業(yè)服務(wù)取得的營業(yè)收入為29.70億元，同比增長49.41%。這主要得益于萬科物業(yè)服務(wù)面積的增加，和2014年相比，萬科物業(yè)服務(wù)已覆蓋中國大陸64個大中城市，提供服務(wù)的合同項目為980個，服務(wù)合同約定的建筑面積21，487萬平方米，較2014年同期增長107.8%。

區(qū)域分化ing

截至2015年底，萬科進(jìn)入中國大陸66個城市，分布在以珠三角為核心的廣深區(qū)域、以長三角為核心的上海區(qū)域、以環(huán)渤海為核心的北京區(qū)域，以及由中西部中心城市組成的成都區(qū)域（見表2）。由此可見，萬科在中國大陸仍然堅持聚焦城市圈帶的發(fā)展戰(zhàn)略。

雖然萬科整體業(yè)績尚可，但城市之間的分化也在加劇。在萬科進(jìn)駐的14個城市（北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州），商品住宅銷售面積從2014年4季度開始率先回升，2015年銷售面積較2014年增長35.1%，較2013年增長18.2%。而剔除這14個主要城市后，其余城市（廣深區(qū)域包括：清遠(yuǎn)、福州、莆田、廈門、長沙、惠州、珠海、中山、三亞；上海區(qū)域包括嘉興、南通、鎮(zhèn)江、昆山、揚(yáng)州、徐州、合肥、蕪湖、寧波、溫州、南昌；北京區(qū)域包括唐山、秦皇島、太原、晉中、大連、鞍山、撫順、長春、吉林、濟(jì)南、青島、煙臺；成都區(qū)域包括重慶、西安、鄭州、貴陽、昆明、烏魯木齊）的銷售面積從2014年1季度開始持續(xù)同比下滑，直至2015年2季度才恢復(fù)增長，且全年同比增幅僅為3.3%，全年銷售面積并未恢復(fù)到2013年的水平。

出現(xiàn)城市之間的分化主要是因為各地面臨的庫存壓力有所不同。據(jù)悉，2015年底，上述14個城市的新房庫存（已取得銷售許可、尚未售出的面積）由年初的1.55億平方米下降至1.39億平方米，庫存去化周期（庫存面積/最近三月移動平均成交面積）由11.5個月下降至8.4個月。

“萬科的業(yè)績分布呈現(xiàn)了區(qū)域業(yè)績不均衡的尷尬。這和目前各個城市市場復(fù)蘇力度不平衡有關(guān)系。比如部分三四線城市，整個銷售業(yè)績的提升就比較困難，這和此類城市庫存規(guī)模相對高、樓盤營銷較為困難有關(guān)系。另外，包括清遠(yuǎn)、福州、溫州等城市的樓市呈現(xiàn)了明顯的復(fù)蘇，而萬科銷售業(yè)績并沒有提高，或和可售房源不足的態(tài)勢有關(guān)?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

目前看來，一二線城市與三四線城市出現(xiàn)了嚴(yán)重的分化，一線城市及二線部分城市的庫存處于可控范圍，但三四線城市的去庫存工作仍然十分嚴(yán)峻，相對于萬科的整體布局而言，2016年仍需實行跑量策略。

此外，萬科自2013年開始投資海外項目。截至2015年底，公萬科已進(jìn)入舊金山、香港、新加坡、紐約、倫敦等5個海外城市。在2015年公司的銷售業(yè)績中，海外項目貢獻(xiàn)銷售面積2.8萬平方米，貢獻(xiàn)銷售收入人民幣28.8億元。

（來源：地產(chǎn)雜志）