中國(guó)樓市分化：熱點(diǎn)城市火爆 中小城市難熱

猴年春節(jié)，在深圳工作的白領(lǐng)李滌非（化名）按照兩年一輪換的原則，同愛(ài)人一起回了女方在廣西的老家。由于從事房地產(chǎn)行業(yè)，李滌非格外關(guān)注各地的樓市行情，讓他略有些吃驚的是，與2015年深圳樓市狂飆突進(jìn)的情況截然不同，在自己所到訪(fǎng)的廣西貴港、湖南郴州等城市，房?jī)r(jià)較去年不漲反降，個(gè)別樓盤(pán)的降幅還不小。而他自己在內(nèi)蒙古包頭的老家同樣如此，房?jī)r(jià)同比出現(xiàn)明顯下滑。

這樣的現(xiàn)象并不是個(gè)例。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售變動(dòng)情況當(dāng)中，價(jià)格相比上漲的城市有21個(gè)，而下降的城市則有49個(gè)。如果要用兩個(gè)字來(lái)總結(jié)過(guò)去一年來(lái)的樓市，恐怕非“分化”莫屬——在這一年里，北上廣深等一線(xiàn)城市樓價(jià)漲幅讓人瞠目結(jié)舌，其中深圳更以47.5%的名義增幅（實(shí)際增幅據(jù)測(cè)算高于60%）創(chuàng)下新的紀(jì)錄；而與此同時(shí)，眾多三、四線(xiàn)城市卻陷入去庫(kù)存的泥潭，即使是全國(guó)70個(gè)大中城市里，也不乏丹東、桂林、遵義、大理等一大批同比出現(xiàn)下滑的“難兄難弟”。

在剛剛過(guò)去的春節(jié)長(zhǎng)假，與千千萬(wàn)萬(wàn)在外辛勤工作一年的普通人一樣，記者也回到了自己的家鄉(xiāng)，并親眼目睹了故土樓市呈現(xiàn)的狀況。在這一年多的時(shí)間里，各地是遭遇了城市群集聚效應(yīng)之下的房?jī)r(jià)跟漲，還是在產(chǎn)業(yè)調(diào)整人口流出之中碰上房地產(chǎn)下滑的尷尬？記者節(jié)日期間的調(diào)查，或許能夠幫助讀者管中窺豹，去認(rèn)清紛繁復(fù)雜的樓市表象下“分化”的實(shí)質(zhì)。

一線(xiàn)樣本：北上廣樓市“休假”

站在宏觀(guān)大視野，樓市去庫(kù)存已經(jīng)成為今年五大工作重點(diǎn)之一，針對(duì)三四線(xiàn)城市，國(guó)家也在發(fā)購(gòu)房“紅包”。

就在節(jié)前，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知稱(chēng)，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。

但需求難一時(shí)間風(fēng)起云涌，中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴記者，三四線(xiàn)城市未受到節(jié)日前新政策刺激，返鄉(xiāng)置業(yè)人口同比未漲，從數(shù)據(jù)看，三四線(xiàn)城市相比2015年春節(jié)的簽約未明顯上漲。

他認(rèn)為，節(jié)日期間三四線(xiàn)城市的項(xiàng)目雖然營(yíng)銷(xiāo)積極，但目前的新政，對(duì)返鄉(xiāng)購(gòu)房者刺激不大，降低支付門(mén)檻，變相地提高了月供壓力。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：54個(gè)城市合計(jì)簽約918套，2015年春節(jié)期間54城簽約數(shù)據(jù)為2000套左右，但這主要是因?yàn)楦鞯睾灱s系統(tǒng)暫停節(jié)奏導(dǎo)致。

“舉例來(lái)說(shuō)，北京簽約為0，上海簽約只有27套、廣州只有20套，深圳也為0，而南京春節(jié)期間的新建商品住宅認(rèn)購(gòu)量為52套，這些數(shù)據(jù)都不代表實(shí)際情況?！睆埓髠フf(shuō)。

據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，春節(jié)長(zhǎng)假期間雖然買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成實(shí)際成交的量并不多，但是房源登記和買(mǎi)房客戶(hù)登記每天都在發(fā)生，尤其從正月初四開(kāi)始，新增房源登記量和新增買(mǎi)房客戶(hù)登記量呈現(xiàn)明顯增加的態(tài)勢(shì)。

春節(jié)長(zhǎng)假，北京樓市再次出現(xiàn)零開(kāi)盤(pán)現(xiàn)象。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，春節(jié)零開(kāi)盤(pán)主要是基于季節(jié)性因素以及城市特性。他說(shuō)，春節(jié)不少人離開(kāi)北京、返鄉(xiāng)過(guò)年，在一些三四線(xiàn)城市甚至出現(xiàn)回鄉(xiāng)置業(yè)的小高潮。對(duì)于北京來(lái)說(shuō)，需求的四散使得樓市變得相對(duì)冷清，這也是歷年來(lái)春節(jié)期間北京樓市推盤(pán)少甚至連續(xù)零開(kāi)盤(pán)的主要原因。

其他一線(xiàn)城市也出現(xiàn)類(lèi)似情況，網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心顯示，除夕至大年初五（2月7日至2月12日），廣州市一手成交僅15套，其中14套位于外圍五郊區(qū)，全市成交均價(jià)因此被拉至11714元/平方米的低位。

方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志表示，春節(jié)期間樓市本來(lái)就是淡季，加上推貨量不多，優(yōu)惠不大，所以成交量走低。此外，鄧浩志還預(yù)計(jì)，樓市第一季度的成交量也會(huì)因此受到影響。

“整體北京目前可售庫(kù)存只有6萬(wàn)套左右，但其實(shí)真實(shí)可售的商品房住宅只有4萬(wàn)套左右?！睆埓髠フf(shuō)，北京、深圳、上海等主要城市，因?yàn)?015年上漲迅猛，市場(chǎng)接近無(wú)房可售的狀態(tài)，這種情況下很多開(kāi)發(fā)商假期較長(zhǎng)，導(dǎo)致春節(jié)期間一線(xiàn)城市基本處于休假狀態(tài)。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉預(yù)計(jì)，北京二手樓市將在春節(jié)后快速?gòu)?fù)蘇，日均交易量將回升至春節(jié)前水平，2016年一季度的二手房交易量有望再創(chuàng)新高。

二線(xiàn)樣本：熱點(diǎn)城市成交火爆

中指院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2016春節(jié)長(zhǎng)假期間（2月7日~2月13日）監(jiān)測(cè)的15個(gè)城市中，成交總量同比上漲6.9%，其中8個(gè)城市同比上漲，7個(gè)城市同比下降，福州和合肥降幅最大。

成交量上漲的城市中，武漢漲幅超過(guò)100%居首，韶關(guān)和三亞分別上漲45.1%和42.1%位列二、三位。

7個(gè)成交量同比下降的城市中，福州跌幅最大，達(dá)72.9%，其次是合肥，跌幅達(dá)72.6%。從漲跌幅的平均值來(lái)看，8個(gè)同比上漲的城市平均漲幅達(dá)到42%，而下跌的城市平均跌幅為37%。

張大偉說(shuō)，二線(xiàn)城市是猴年春節(jié)相對(duì)較熱的區(qū)域，購(gòu)房者在春節(jié)后將依然維持春節(jié)前積極進(jìn)入市場(chǎng)的趨勢(shì)。部分一線(xiàn)城市返鄉(xiāng)需求、三四線(xiàn)城市看中省城資源的需求，支撐了二線(xiàn)城市的高溫，預(yù)計(jì)2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)將主要看二線(xiàn)城市。

春節(jié)樓市一定程度上也是2015年樓市表現(xiàn)的縮影。比如前述春節(jié)期間成交量居首的武漢，在去年住宅累計(jì)成交就達(dá)22.4萬(wàn)套，較2014年增加4.6萬(wàn)套；成交面積為2275萬(wàn)平方米，較2014年上漲幅度達(dá)30%。

房?jī)r(jià)方面，2015年武漢市住宅成交均價(jià)為8594元/平方米，較2014年上漲16%，漲幅顯著?！段錆h市人口專(zhuān)題研究》提出，到2030年，武漢市域總?cè)丝诒Ｊ毓烙?jì)將達(dá)到1500萬(wàn)人，2050年保守估計(jì)1700萬(wàn)人。武漢目前既能吸引三四線(xiàn)及周邊城市人群，也能吸納從一線(xiàn)回歸的創(chuàng)業(yè)人才，享受雙重的人口紅利，這對(duì)樓市穩(wěn)定發(fā)展是支撐。

武漢是樓市熱點(diǎn)城市的典型代表，之所以被市場(chǎng)認(rèn)同，其背后有著較為共性的經(jīng)濟(jì)地理因素。中指院分析師邱青告訴記者，武漢“三環(huán)十三射”的城市交通格局愈發(fā)清晰，目前“三環(huán)”格局已成，建成的放射線(xiàn)達(dá)到8條。武漢主城內(nèi)快速路通車(chē)?yán)锍探衲甑讓⑦_(dá)到233公里，快速路占比超七成，密度直逼京滬。

從經(jīng)濟(jì)上看，2014年，武漢GDP就已達(dá)到10069.48億元，經(jīng)濟(jì)總量躋身全國(guó)城市第八。邱青說(shuō)，隨著武漢市區(qū)位優(yōu)勢(shì)的明顯提升，武漢市房地產(chǎn)業(yè)在近期也得到了快速發(fā)展。