中商情報(bào)網(wǎng)訊：隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，國(guó)民收入提高，旅游需求日益增長(zhǎng)。自1984年北京興建大觀園起，全國(guó)陸續(xù)出現(xiàn)無(wú)錫吳文化公園、鬼府神宮等靜態(tài)觀賞型公園。1989年，深圳華僑城“錦繡中華”旅游微縮景區(qū)開(kāi)業(yè)，標(biāo)志著國(guó)內(nèi)真正意義上的主題公園的誕生。此后，在國(guó)家政策和現(xiàn)代科技支持下，文旅地產(chǎn)主題公園行業(yè)發(fā)展迅速，但是多經(jīng)營(yíng)不善，“公園+地產(chǎn)”模式盛行。

主題公園分布較為集中

主題公園是一種以游樂(lè)為目標(biāo)的模擬景觀的呈現(xiàn)，它的最大特點(diǎn)就是賦予游樂(lè)形式以某種主題，圍繞一個(gè)或幾個(gè)主題創(chuàng)造一系列有特別的環(huán)境和氣氛的項(xiàng)目吸引游客。主題公園可以分為歷史文化、景觀觀光、休閑游樂(lè)、情景模擬、主題創(chuàng)意五大類(lèi)。我國(guó)主題公園主要集中在東部地區(qū)，主要分布在京津冀地區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)、珠三角地區(qū)。

資料來(lái)源：中商產(chǎn)業(yè)研究院整理

主題公園經(jīng)營(yíng)不易

主題公園開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)不易，前期投入大、回報(bào)周期長(zhǎng)，且運(yùn)營(yíng)專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)。中國(guó)社科院旅游研究中心研究員魏小安透露，國(guó)內(nèi)投資額超5000萬(wàn)元的國(guó)內(nèi)主題公園大概有300家，約有70%的主題公園處于虧損狀態(tài)，20%勉強(qiáng)平衡盈虧，運(yùn)營(yíng)狀況良好的主題公園僅為10%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中商產(chǎn)業(yè)研究院整理

主題公園競(jìng)爭(zhēng)激烈，不少項(xiàng)目出現(xiàn)“難產(chǎn)”和“夭折”。例如，廣州市黃浦區(qū)內(nèi)，李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、和記黃埔曾計(jì)劃投資10億元開(kāi)建的動(dòng)漫主題公園已易主佳兆業(yè)。神舟航天樂(lè)園項(xiàng)目位于廣東省中山市神灣鎮(zhèn)神溪村，原計(jì)劃2017年動(dòng)工，2020年開(kāi)園面世，目前仍處于曬地皮狀態(tài)。

“公園+地產(chǎn)”模式盛行

國(guó)內(nèi)主題公園盈利難，在于忽視了持續(xù)不斷追蹤游客心理需求的變化，在挖掘文化內(nèi)涵上著力不足，主題公園同質(zhì)化嚴(yán)重，經(jīng)營(yíng)管理弱、市場(chǎng)推廣和服務(wù)跟不上。在文化核心競(jìng)爭(zhēng)力不足的情況下，主題公園項(xiàng)目與地產(chǎn)捆綁開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目涉及酒店、商業(yè)及住宅等多種業(yè)態(tài)。主題公園帶來(lái)的人流、物流、信息流和資金流，拉動(dòng)周邊的房地產(chǎn)。同時(shí)由于主題公園盈利周期長(zhǎng)，在國(guó)內(nèi)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)還不成熟的時(shí)候，通過(guò)銷(xiāo)售配套地產(chǎn)反哺主題公園。

針對(duì)主題公園“房地產(chǎn)化”的現(xiàn)象，2018年4月，國(guó)家發(fā)展改革委等5部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范主題公園建設(shè)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》指出，主題公園出現(xiàn)了概念不清、盲目建設(shè)、模仿抄襲、低水平重復(fù)等問(wèn)題，有些地區(qū)還出現(xiàn)地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)化傾向。為此，《意見(jiàn)》提出，主題公園周邊的酒店、餐飲、購(gòu)物、住宅等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，必須單獨(dú)供地、單獨(dú)審批；同時(shí)要嚴(yán)控房地產(chǎn)傾向，對(duì)擬新增立項(xiàng)的主題公園項(xiàng)目要科學(xué)論證評(píng)估，嚴(yán)格把關(guān)審查，防范“假公園真地產(chǎn)”項(xiàng)目。

主題公園地產(chǎn)化在一定時(shí)期有其存在的理由，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，必須加以糾正，讓其回歸本位。目前不少文旅游地產(chǎn)出現(xiàn)地產(chǎn)化。其實(shí)，文旅地產(chǎn)未來(lái)不再是簡(jiǎn)單的“賣(mài)房子”，不再是以銷(xiāo)售房子為導(dǎo)向，而是實(shí)現(xiàn)從開(kāi)發(fā)土地、建設(shè)住宅，到經(jīng)營(yíng)旅游物業(yè)和商業(yè)物業(yè)，乃至房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的全流程、多組合盈利模式，使得企業(yè)可以取得綜合性、多元性、跨領(lǐng)域復(fù)合效益。

文旅地產(chǎn)如何掙錢(qián)？

1、前期放在地產(chǎn)項(xiàng)目上，較快回收投資

在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)前期，重心應(yīng)該放在房地產(chǎn)項(xiàng)目上，一般五年內(nèi)要把銷(xiāo)售型住宅售完，已達(dá)到快速回收投資的目的。相對(duì)城市住宅而言，旅游地產(chǎn)絕對(duì)屬于窄眾客群，缺少客戶是項(xiàng)目常態(tài)，因此要做好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。今后旅游地產(chǎn)的蓄客必將是全國(guó)范圍內(nèi)的大蓄客，而項(xiàng)目客戶則來(lái)自于全國(guó)各地。異地布點(diǎn)的數(shù)量和拓展力度是決定旅游地產(chǎn)項(xiàng)目去化速度的真正因素。

2、逐步加重旅游項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)

在銷(xiāo)售住宅的同時(shí)，加重對(duì)旅游項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)。由于旅游地產(chǎn)涉及的領(lǐng)域比較多，在內(nèi)部運(yùn)營(yíng)方面需要整合酒店運(yùn)營(yíng)商、主題公園運(yùn)營(yíng)商等合作資源，在外部資源導(dǎo)入方面需要整合旅行社、周邊景點(diǎn)等協(xié)同資源。

3、轉(zhuǎn)入長(zhǎng)期穩(wěn)定的旅游運(yùn)營(yíng)部分

住宅產(chǎn)品銷(xiāo)售完成之后，項(xiàng)目重心完全放在旅游運(yùn)營(yíng)部分，將長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)作為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的有機(jī)組成部分，做好商業(yè)、酒店、主題公園等業(yè)態(tài)的管理，進(jìn)入長(zhǎng)期穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)階段。

4、建立自己的IP產(chǎn)業(yè)鏈

得IP者得天下，華誼總裁王中軍曾說(shuō)：“誰(shuí)能提供最優(yōu)質(zhì)、最豐富、并擁有品牌影響力的娛樂(lè)內(nèi)容，誰(shuí)就能擁有最大的用戶粘性，創(chuàng)造出最大的商業(yè)價(jià)值?！边@句話用在文旅地產(chǎn)上也適用。如果沒(méi)有迪士尼自建IP的實(shí)力，可以通過(guò)引入IP概念來(lái)打造自己的產(chǎn)業(yè)鏈。

文旅地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展可期

政策利好文旅地產(chǎn)，投資加速文旅地產(chǎn)發(fā)展，目前文旅地產(chǎn)內(nèi)容逐漸充沛有報(bào)告指出，文旅地產(chǎn)將開(kāi)啟下一個(gè)黃金十年。未來(lái)文旅地產(chǎn)發(fā)展將出現(xiàn)4大轉(zhuǎn)變。

1、從觀光度假向文化體驗(yàn)轉(zhuǎn)變

近年來(lái)，我國(guó)旅游市場(chǎng)發(fā)展迅猛。中國(guó)消費(fèi)者已全面進(jìn)入旅居生活3.0時(shí)代，綜合休閑度假、文化體驗(yàn)、主題游樂(lè)、冒險(xiǎn)等體驗(yàn)為主的旅游需求產(chǎn)生，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品新意要求也進(jìn)一步提高。

未來(lái)，深度游、生態(tài)游、探險(xiǎn)等將會(huì)越來(lái)越受歡迎，各種健康Spa、健身活動(dòng)、冥想場(chǎng)地和戶外設(shè)施也將變得更為常見(jiàn)，引導(dǎo)人們更加關(guān)注自己的內(nèi)心，展開(kāi)自我發(fā)現(xiàn)之旅，樂(lè)享積極健康的生活方式。

2、從短期營(yíng)銷(xiāo)向長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變

進(jìn)入存量時(shí)代的房地產(chǎn)，“高杠桿、低投入、快速周轉(zhuǎn)、現(xiàn)金流回正”的傳統(tǒng)、單一、快速營(yíng)銷(xiāo)方式已經(jīng)很難持續(xù)下去。尤其是文旅地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)周期一般是3—5年，而在前期，周邊配套不成熟，很難吸引到人流。因此，一些按照傳統(tǒng)地產(chǎn)形式開(kāi)發(fā)的文旅項(xiàng)目也逐漸沒(méi)落，行業(yè)將迎來(lái)新一輪洗牌。

單一房產(chǎn)銷(xiāo)售以及前期簡(jiǎn)單的門(mén)票銷(xiāo)售應(yīng)逐步向商業(yè)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型，而商業(yè)的載體必然是產(chǎn)業(yè)，多元化的產(chǎn)業(yè)能夠促進(jìn)當(dāng)?shù)叵M(fèi)，創(chuàng)造良好經(jīng)濟(jì)效益。與房產(chǎn)銷(xiāo)售不同的是，商業(yè)運(yùn)營(yíng)是一個(gè)長(zhǎng)期的、精耕細(xì)作的過(guò)程，也是長(zhǎng)期收益的關(guān)鍵。因此，注重長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的文旅項(xiàng)目將是未來(lái)的發(fā)展走向。

3、從硬件設(shè)施向內(nèi)容經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變

隨著旅游形式逐漸多樣化，游客外出度假將會(huì)有更多的選擇空間，因此拿錢(qián)去買(mǎi)度假房這種消費(fèi)方式將越來(lái)越少。“以地產(chǎn)形式短線套取暴利”的發(fā)展模式將宣告終結(jié)，以“內(nèi)容經(jīng)濟(jì)”為主的運(yùn)營(yíng)方式將成為主流。

4、從單一盈利向多元盈利轉(zhuǎn)變

文旅地產(chǎn)在初期主要是依靠地產(chǎn)銷(xiāo)售來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利，模式非常單一，而現(xiàn)在為了獲取更大的利潤(rùn)空間與持續(xù)穩(wěn)定的收益，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須尋找多元化的盈利模式。

未來(lái)文旅地產(chǎn)除了地產(chǎn)常見(jiàn)的銷(xiāo)售物業(yè)收入外，還有門(mén)票收入、餐飲、酒店、周邊產(chǎn)品、IP衍生收入等回款周期短的收入，同時(shí)也提升了周邊地產(chǎn)的價(jià)值空間。

過(guò)往文旅一直被用來(lái)作為拿地或營(yíng)銷(xiāo)的噱頭，概念強(qiáng)于落地。如何達(dá)成旅游和地產(chǎn)的平衡，如何實(shí)現(xiàn)“依靠旅游拉動(dòng)地產(chǎn)，憑借地產(chǎn)反哺旅游”的良性循環(huán)，這是每一個(gè)打算進(jìn)入文旅地產(chǎn)行業(yè)的人都必須慎重考慮的問(wèn)題。

更多資料請(qǐng)參考中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2019-2024年中國(guó)文旅市場(chǎng)前景及投資機(jī)會(huì)研究報(bào)告》，同時(shí)中商產(chǎn)業(yè)研究院還提供產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃策劃、產(chǎn)業(yè)園策劃規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商引資等解決方案。