棚戶區(qū)通常是指城市建成區(qū)范圍內(nèi),平房密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大,環(huán)境臟亂差的區(qū)域。由于每個城市棚戶區(qū)形成的原因不同,很難形成一個統(tǒng)一的概念。從這幾年實踐來看,扎實推進(jìn)各類棚戶區(qū)改造,既能改善民生,又是擴(kuò)大內(nèi)需的一項重要舉措。棚戶區(qū)改造產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,帶動力強(qiáng),不僅能夠增加投資,而且能夠帶動消費(fèi),可以有效消化鋼鐵、建材、家電等上下游產(chǎn)能和產(chǎn)品。2018年12月10日發(fā)布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于對真抓實干成效明顯地方進(jìn)一步加大激勵支持力度的通知》指出,為進(jìn)一步健全正向激勵機(jī)制,充分激發(fā)和調(diào)動各地從實際出發(fā)干事創(chuàng)業(yè)的積極性、主動性和創(chuàng)造性,促進(jìn)形成擔(dān)當(dāng)作為、競相發(fā)展的良好局面,國務(wù)院決定,根據(jù)新形勢新任務(wù)新要求,將2016年實施的24項督查激勵措施調(diào)整增加為30項督查激勵措施,對落實有關(guān)重大政策措施真抓實干、取得明顯成效的地方進(jìn)一步加大激勵支持力度。其中,第二十四條要求對棚戶區(qū)改造、農(nóng)村危房改造工作積極主動、成效明顯的市(地、州、盟)、縣(市、區(qū)、旗),在安排中央補(bǔ)助及配套基礎(chǔ)建設(shè)有關(guān)資金時,給予適當(dāng)獎勵或傾斜支持。2018年,全國各類棚戶區(qū)改造開工626萬套,順利完成年度目標(biāo)任務(wù),完成投資1.74萬億元。為全面推進(jìn)洪湖市棚戶區(qū)改造工作,加快城市建設(shè)步伐,洪湖市將有計劃、分步驟快速推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作,提升洪湖城區(qū)形象,增強(qiáng)主城區(qū)輻射帶動作用,為建設(shè)富強(qiáng)洪湖、綠色洪湖奠定堅實基礎(chǔ)。洪湖市棚戶區(qū)改造工作重點圍繞四大工程開展,即“一河兩岸”工程、人民路改造升級工程、民生保障工程和生態(tài)環(huán)境治理等四大重點工程,積極推進(jìn)8大片區(qū)、4大地塊棚戶區(qū)改造,適時謀劃其他區(qū)域的棚戶區(qū)改造工作?!笆濉逼陂g,洪湖市將租賃補(bǔ)貼逐步覆蓋到各鄉(xiāng)鎮(zhèn)。投入20億元,建設(shè)公租房(500戶)、洪湖東分塊蓄洪區(qū)轉(zhuǎn)移安置房、城市周邊遷村騰地住房等,改造城市棚戶區(qū)1550套,改造農(nóng)村危房1000戶。
第一章 棚戶區(qū)改造概念綜述 8
第一節(jié) 棚戶區(qū)改造的概念 8
一、棚戶區(qū)改造的形成 8
二、棚戶區(qū)改造的范圍 8
三、棚戶區(qū)改造的要求 9
四、棚戶區(qū)改造的進(jìn)程 9
第二節(jié) 國家棚戶區(qū)改造的政策措施 11
一、棚戶區(qū)改造的政策 11
二、棚戶區(qū)改造的意義 12
三、棚戶區(qū)改造的目標(biāo) 12
四、棚戶區(qū)改造的挑戰(zhàn) 13
五、棚戶區(qū)改造的措施 13
第二章 2014-2018年洪湖市城市發(fā)展背景環(huán)境 15
第一節(jié) 洪湖市經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境分析 15
一、洪湖市區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 15
二、洪湖市固定資產(chǎn)投資分析 15
三、洪湖市三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 16
四、洪湖市工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 16
六、洪湖市城鄉(xiāng)居民收入水平 17
第二節(jié) 洪湖市棚戶區(qū)改造地域環(huán)境分析 17
一、地理位置 17
二、自然環(huán)境 17
三、生態(tài)景觀 18
四、資源分布 18
第三節(jié) 洪湖市棚戶區(qū)改造政策環(huán)境分析 20
一、政策環(huán)境綜述 20
二、房地產(chǎn)政策 20
三、重要政策分析 24
第四節(jié) 洪湖市棚戶區(qū)改造社會環(huán)境分析 26
一、人口數(shù)量分析 26
二、消費(fèi)市場分析 26
三、招商引資情況 26
第三章 洪湖市土地市場分析 28
第一節(jié) 洪湖市城市總體規(guī)劃 28
第二節(jié) 洪湖市土地供應(yīng)分析 31
第三節(jié) 洪湖市土地成交分析 31
一、成交地塊規(guī)劃用途 31
二、成交地塊用地面積 36
三、成交地塊建筑面積 39
四、成交地塊的容積率 43
五、成交地塊受讓單位 46
第四節(jié) 洪湖市土地成交價格 51
一、成交地塊的成交價 51
二、地塊的成交樓面價 54
第四章 2014-2018年洪湖市房地產(chǎn)市場分析 58
第一節(jié) 洪湖市房地產(chǎn)投資開發(fā)分析 58
第二節(jié) 洪湖市房地產(chǎn)市場供需分析 58
一、房地產(chǎn)供應(yīng)狀況 58
二、商品房銷售情況 58
三、存量房成交分析 59
四、房地產(chǎn)庫存情況 59
第三節(jié) 洪湖市房地產(chǎn)樓盤分析 59
一、洪湖市房地產(chǎn)推盤情況 59
二、洪湖市房地產(chǎn)優(yōu)惠盤情況 60
第四節(jié) 洪湖市房地產(chǎn)價格走勢 61
一、洪湖市房地產(chǎn)價格 61
二、主要樓盤價格情況 61
第五節(jié) 洪湖市安居工程建設(shè)情況 62
一、保障房項目建設(shè)情況 62
二、租賃補(bǔ)貼規(guī)模統(tǒng)計 62
三、新增公租房規(guī)模 63
第五章 2014-2018年洪湖市棚戶區(qū)改造進(jìn)程 64
第一節(jié) 洪湖市城市更新現(xiàn)狀 64
一、洪湖市城市發(fā)展現(xiàn)狀 64
二、洪湖市城鎮(zhèn)化水平 64
三、洪湖市城市建設(shè)進(jìn)展 65
第二節(jié) 洪湖市棚戶區(qū)改造規(guī)劃 65
一、洪湖市棚戶區(qū)改造規(guī)劃 65
二、洪湖市棚戶區(qū)改造規(guī)模 66
三、洪湖市棚戶區(qū)改造優(yōu)惠政策 66
(一)資金 66
(二)土地 67
(三)稅收 67
(四)安置補(bǔ)償 67
四、洪湖市棚戶區(qū)改造最新進(jìn)展 68
第三節(jié) 洪湖市棚戶區(qū)改造的機(jī)會分析 68
一、棚戶區(qū)改造給房企帶來的利好 68
二、洪湖市棚戶區(qū)改造啟動重點項目 69
第六章 棚戶區(qū)改造的運(yùn)作模式與支持系統(tǒng) 71
第一節(jié) 棚戶區(qū)改造的運(yùn)作模式 71
一、棚戶區(qū)改造三種運(yùn)作模式 71
二、發(fā)揮政府主導(dǎo)的特殊作用 71
三、采用市場化運(yùn)作的新途徑 72
第二節(jié) 棚戶區(qū)改造的保障機(jī)制 74
一、棚戶區(qū)改造的土地利用運(yùn)作機(jī)制 74
(一)政府運(yùn)作模式 74
(二)企業(yè)運(yùn)作模式 75
(三)混合主體模式 75
二、棚戶區(qū)改造項目的社會評價機(jī)制 75
三、棚戶區(qū)改造與住房保障的聯(lián)動機(jī)制 77
第三節(jié) 棚戶區(qū)改造的綜合支持系統(tǒng) 80
一、建立綜合支持系統(tǒng)應(yīng)遵循的原則 80
二、建立綜合支持系統(tǒng)的核心內(nèi)容 81
第四節(jié) 棚戶區(qū)改造拆遷補(bǔ)償模式分析 87
一、補(bǔ)償方式分析 87
(一)貨幣補(bǔ)償 87
(二)產(chǎn)權(quán)調(diào)換 87
二、安置方式分析 88
(一)就地安置 88
(二)異地安置 88
第五節(jié) 棚戶區(qū)公共設(shè)施開發(fā)運(yùn)營模式 88
一、工程項目融資代建制 88
二、村民投資參股經(jīng)營模式 88
三、PFI(私人主動融資) 89
四、分階段的建設(shè)時序控制 90
第七章 洪湖市棚戶區(qū)改造運(yùn)作策略研究 91
第一節(jié) 棚戶區(qū)改造對房地產(chǎn)的影響 91
一、對房地產(chǎn)市場供給的影響 91
二、對房地產(chǎn)市場需求的影響 91
三、對房地產(chǎn)價格走勢的影響 92
第二節(jié) 棚戶區(qū)改造難點分析 92
一、拆遷安置難點 92
二、商業(yè)運(yùn)作難點 93
三、融資難點 93
四、規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險大 94
五、相關(guān)政策不完善 94
第三節(jié) 棚戶區(qū)改造難點對策 95
一、政府的作用 95
二、開發(fā)商的角色 97
三、被拆遷人的配合 98
第四節(jié) 棚戶區(qū)改造項目開發(fā)運(yùn)作要點 99
一、棚戶區(qū)改造項目價值鏈條 99
二、棚戶區(qū)改造土地運(yùn)營階段 100
(一)前期準(zhǔn)備 100
(二)拆遷實施 101
(三)開發(fā)實施 102
第八章 洪湖市棚戶區(qū)改造項目定位策略 104
第一節(jié) 棚戶區(qū)改造項目發(fā)展策略 104
一、區(qū)域發(fā)展配合整體規(guī)劃 104
二、打造城市形象,創(chuàng)立區(qū)域品牌 104
三、保留傳統(tǒng)文化,傳承歷史文明 104
四、市場為導(dǎo)向,建設(shè)新商業(yè)中心 104
五、整合多種資源,促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展 104
第二節(jié) 棚戶區(qū)改造項目區(qū)域戰(zhàn)略定位 105
一、定位依據(jù) 105
二、戰(zhàn)略定位 106
三、定位描述 106
四、實現(xiàn)方式 106
五、效益評估 107
第三節(jié) 區(qū)域形象定位 107
一、定位思路 107
二、形象因素 108
三、定位闡述 108
第四節(jié) 城市功能與產(chǎn)業(yè)設(shè)置原則 109
一、區(qū)域特色原則 109
二、適當(dāng)多樣化原則 109
三、相對集中原則 109
四、互補(bǔ)發(fā)展原則 109
第五節(jié) 區(qū)域城市功能與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)定位 110
一、可發(fā)展的功能與產(chǎn)業(yè) 110
(一)城市功能設(shè)置 110
(二)產(chǎn)業(yè)設(shè)置 110
二、功能與產(chǎn)業(yè)配置 111
(一)基礎(chǔ)功能 111
(二)核心功能 111
(三)相關(guān)功能 112
第九章 棚戶區(qū)改造案例分析 113
第一節(jié) 2016年第二批棚戶區(qū)改造項目 113
一、棚戶區(qū)改造基本情況 113
二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 113
三、棚戶區(qū)改造投資額 113
四、棚戶區(qū)改造社會效益 113
第二節(jié) “一河兩岸”棚戶區(qū)改造項目 114
一、棚戶區(qū)改造基本情況 114
二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 114
三、棚戶區(qū)改造現(xiàn)狀分析 114
四、棚戶區(qū)改造基本原則 115
第三節(jié) 城中村棚戶區(qū)改造項目 115
一、棚戶區(qū)改造基本情況 115
二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 115
三、棚戶區(qū)改造投資額 116
第十章 洪湖市棚戶區(qū)改造項目整體包裝及推廣策略 117
第一節(jié) 招商引資策略 117
一、總體策略 117
二、策略具體分解 117
(一)規(guī)劃為本、配套先行 117
(二)改善環(huán)境、以地招商 117
(三)外引內(nèi)聯(lián)、項目促建 118
(四)動開發(fā)、板塊出世 118
三、招商操作要點 118
第二節(jié) 整體包裝策略 119
一、總體形象策略 119
二、歷史文化概念包裝建議 119
三、商業(yè)概念包裝建議 120
四、現(xiàn)場包裝建議 120
五、項目宣傳及推廣 121
第三節(jié) 招商引資模式設(shè)計 122
一、招商項目設(shè)定 122
二、招商方式設(shè)定 122
(一)傳統(tǒng)招商引資方式 122
(二)現(xiàn)代主要招商引資方式 123
(三)本項目主要的招商方式 123
三、招商政策措施設(shè)定 124
四、招商形象展示設(shè)定 124
五、招商引資計劃 125
(一)招商客戶目標(biāo)鎖定 125
(二)招商區(qū)域目標(biāo)鎖定 125
(三)招商引資步驟 125
第四節(jié) 項目招商應(yīng)注意的幾大問題 126
一、招商引資政府角色扮演的問題 126
二、“政策優(yōu)惠”不如誠信服務(wù) 127
三、招商引資要有所選擇 127
四、關(guān)注引資新變化 128
圖表目錄
圖表 1 2014-2018年洪湖市生產(chǎn)總值變化趨勢圖 15
圖表 2 2014-2018年洪湖市固定資產(chǎn)投資變化趨勢圖 16
圖表 3 2014-2018年洪湖市三次產(chǎn)業(yè)占地區(qū)生產(chǎn)總值比重統(tǒng)計 16
圖表 4 2014-2018年洪湖市城鄉(xiāng)居民人均可支配收入統(tǒng)計 17
圖表 5 2014-2018年洪湖市人口數(shù)量統(tǒng)計 26
圖表 6 2014-2018年洪湖市社會消費(fèi)品零售總額統(tǒng)計 26
圖表 7 2014-2018年洪湖市利用外資情況 27
圖表 8 2018-2019年洪湖市成交地塊規(guī)劃用途一覽表 31
圖表 9 2018-2019年洪湖市成交地塊用地面積一覽表 36
圖表 10 2018-2019年洪湖市成交地塊建筑面積一覽表 39
圖表 11 2018-2019年洪湖市成交地塊容積率一覽表 43
圖表 12 2018-2019年洪湖市成交地塊受讓單位一覽表 46
圖表 13 2018-2019年洪湖市成交地塊的成交價情況 51
圖表 14 2018-2019年洪湖市成交地塊的成交樓面價情況 55
圖表 15 2014-2018年洪湖市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 58
圖表 16 2014-2018年洪湖市商品房銷售情況 59
圖表 17 洪湖市部分地產(chǎn)推盤情況 60
圖表 18 洪湖市部分地產(chǎn)優(yōu)惠盤情況 60
圖表 19 2018-2019年洪湖市房地產(chǎn)價格走勢圖 61
圖表 20 洪湖市主要樓盤價格情況 61
圖表 21 2018-2019年洪湖市租賃補(bǔ)貼規(guī)模情況 62
圖表 22 2014-2018年洪湖市城鎮(zhèn)化率 64
圖表 23 洪湖市棚戶區(qū)改造重點項目統(tǒng)計 69
圖表 24 棚戶區(qū)改造項目價值鏈?zhǔn)疽鈭D 100
圖表 25 棚戶區(qū)改造土地運(yùn)營前期準(zhǔn)備階段內(nèi)容情況表 100
圖表 26 前期準(zhǔn)備工作流程示意圖 101
圖表 27 棚戶區(qū)改造土地運(yùn)營拆遷實施階段內(nèi)容情況表 101
圖表 28 拆遷實施階段工作流程示意圖 102
圖表 29 棚戶區(qū)改造土地運(yùn)營開發(fā)實施階段內(nèi)容情況表 102
圖表 30 開發(fā)實施階段工作流程示意圖 103
圖表 31 洪湖市城中村棚戶區(qū)改造項目基本情況 115
圖表 32 洪湖市城中村棚戶區(qū)改造項目開發(fā)建設(shè)總投資額統(tǒng)計 116
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