養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的模式之一，是老齡化時代到來形成的特有概念，是市場機制下養(yǎng)老制度創(chuàng)新的結(jié)晶。養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是用以養(yǎng)老的地產(chǎn)，具體包括老年住宅、老年公寓、老年社區(qū)、養(yǎng)老院、托老所以及普通住宅中供老年人居住和使用的部分的開發(fā)和經(jīng)營過程。本報告中，養(yǎng)老地產(chǎn)專指在人口老齡化日益加重背景下，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或相關(guān)的社會機構(gòu)推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點及生理特點并能夠滿足老年人社會活動需求，為老年人的健康提供良好基礎(chǔ)設(shè)施保障的老年住宅產(chǎn)品。無錫市，簡稱“錫”，古稱新吳、梁溪、金匱，江蘇省地級市，被譽為“太湖明珠”。無錫市位于北緯31°07′至32°02′、東經(jīng)119°33′至120°38′，長江三角洲江湖間走廊部分，江蘇南部。東鄰蘇州，距上海128公里；南瀕太湖，與浙江省交界；西接常州，距南京183公里；北臨長江，與泰州市所轄的靖江市隔江相望。無錫是全國最早進入人口老齡化的城市之一，也是人口老齡化程度最高的地區(qū)之一。截至2017年底，無錫市共有60周歲及以上老年人口127.95萬，占戶籍人口總數(shù)的25.95%。預(yù)計到2020年，無錫市60周歲及以上老年人口將達到140萬，占比將上升至28%左右。無錫市人口老齡化的規(guī)模以及步驟正在不斷推進，而新的市場需求也在不斷擴大，這證明了無錫市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿κ志薮?，同時也反映了無錫市養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的不完善。就目前而言，無錫市普通的養(yǎng)老機構(gòu)能容納的老齡人口也十分有限，除此之外，一些養(yǎng)老的配套設(shè)施也很不完善，還有隨著無錫市國民經(jīng)濟水平的提高，對于追求更高的服務(wù)質(zhì)量的社會消費群體來說，養(yǎng)老院等老年機構(gòu)早已不能滿足老年人的養(yǎng)老需求，而消費人群是希望能夠有以養(yǎng)老為核心服務(wù)的地產(chǎn)機構(gòu)出現(xiàn)代替?zhèn)鹘y(tǒng)的養(yǎng)老院和養(yǎng)老公寓，來滿足消費者的需求。
第一章 養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)概述
第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)概述
10
一、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的定義和目標(biāo) 10
二、養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)涵及特征 10
三、養(yǎng)老地產(chǎn)利益主體分析 12
四、成熟養(yǎng)老地產(chǎn)特點分析 13
第二節(jié) 中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)政策分析
14
一、中國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策分析 14
二、《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》 20
三、《關(guān)于加強老年人優(yōu)待工作的意見》 21
四、《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》 21
五、《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》 23
六、《中國保監(jiān)會關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》 23
七、《關(guān)于鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實施意見》 23
八、中國養(yǎng)老地產(chǎn)“十三五”發(fā)展政策支持 24
九、《智慧健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展行動計劃（2017-2020年）》 24
十、《“十三五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃》 26
第三節(jié) 中國養(yǎng)老地產(chǎn)社會環(huán)境分析
27
一、中國人口老齡化趨勢分析 27
二、中國老年人養(yǎng)老模式分析 29
三、中國養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變分析 33
四、社會養(yǎng)老服務(wù)體系的現(xiàn)狀 34
五、中國的老齡人口紅利分析 35
第二章 養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析
第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
37
一、養(yǎng)老地產(chǎn)處于摸索階段 37
二、房企布局養(yǎng)老地產(chǎn)情況 37
三、保險企業(yè)涉足養(yǎng)老地產(chǎn) 39
四、外資在華投資老年住宅 41
五、中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)特點 41
第二節(jié) 不同類型養(yǎng)老地產(chǎn)市場分析
43
一、養(yǎng)老服務(wù)嵌入式住宅市場 43
二、養(yǎng)老服務(wù)型老年公寓市場 43
三、“學(xué)院式”養(yǎng)老地產(chǎn)市場 45
四、健康養(yǎng)生型養(yǎng)老地產(chǎn)市場 46
五、養(yǎng)老綜合體養(yǎng)老地產(chǎn)市場 47
第三節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運營模式分析
47
一、中國養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式分析 47
（一）中國現(xiàn)有養(yǎng)老地產(chǎn)模式分析 47
（二）適合中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式 49
（三）中國養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式分析 55
（四）中國養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式解析 57
（五）養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式創(chuàng)新分析 59
二、中國養(yǎng)老地產(chǎn)管理模式分析 59
（一）房地產(chǎn)開發(fā)商管理的模式 60
（二）與專業(yè)公司建立戰(zhàn)略聯(lián)盟 60
（三）引進專業(yè)公司的管理模式 60
（四）各種管理模式的優(yōu)劣對比 60
（五）養(yǎng)老地產(chǎn)管理的收益分析 61
第三章 無錫市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析
第一節(jié) 無錫市行政劃分
62
第二節(jié) 無錫市地理氣候資源環(huán)境分析
62
一、地理位置 62
二、地質(zhì) 62
三、氣候 62
四、資源 63
第三節(jié) 無錫市交通環(huán)境分析
64
一、交通 64
二、鐵路 64
三、公路 65
四、水路 65
五、民航 65
第四節(jié) 無錫市宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析
65
一、無錫市GDP增長情況 65
二、無錫市固定資產(chǎn)投資 66
三、無錫市居民收支情況 67
四、無錫市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 67
第五節(jié) 無錫市地產(chǎn)業(yè)社會環(huán)境分析
68
一、無錫市消費市場情況 68
二、無錫市人均住房面積 69
三、無錫市安居工程建設(shè) 69
第四章 2018年無錫市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析
第一節(jié) 2018年無錫市房地產(chǎn)市場政策環(huán)境
70
一、無錫市土地政策綜述 70
二、無錫市房地產(chǎn)政策分析 71
三、無錫市住房公積金新政 73
第二節(jié) 2018年無錫市房地產(chǎn)市場分析
74
一、無錫市房地產(chǎn)投資情況 74
二、無錫市房地產(chǎn)供給分析 74
三、無錫市商品房銷售情況 75
四、無錫市房地產(chǎn)成交情況 75
五、無錫市房地產(chǎn)優(yōu)勢企業(yè) 75
第三節(jié) 無錫市部分樓盤情況
76
第四節(jié) 2017-2018年無錫市房地產(chǎn)價格走勢
77
第五章 無錫市人口老齡化現(xiàn)狀分析
第一節(jié) 人口老齡化標(biāo)準(zhǔn)
78
一、老年人年齡劃分標(biāo)準(zhǔn) 78
二、老齡化社會劃分標(biāo)準(zhǔn) 78
第二節(jié) 無錫市人口結(jié)構(gòu)分析
79
一、人口數(shù)量 79
二、性別結(jié)構(gòu) 79
三、戶籍結(jié)構(gòu) 79
第三節(jié) 無錫市老年人口數(shù)量統(tǒng)計
80
第六章 無錫市養(yǎng)老地產(chǎn)市場投資機會分析
第一節(jié) 無錫市養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢
81
一、無錫市區(qū)位優(yōu)勢 81
二、無錫市氣候特征 81
三、無錫市政策支持 81
第二節(jié) 無錫市養(yǎng)老服務(wù)供應(yīng)分析
83
一、無錫市養(yǎng)老機構(gòu)數(shù)量 83
二、無錫市居家養(yǎng)老服務(wù)情況 83
第七章 無錫市重點區(qū)域養(yǎng)老地產(chǎn)布局分析
第一節(jié) 濱湖區(qū)重點布局區(qū)域
85
一、房地產(chǎn)開發(fā)投資分析 85
二、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢分析 85
三、養(yǎng)老地產(chǎn)重點項目分析 85
四、養(yǎng)老地產(chǎn)需求前景分析 86
第二節(jié) 梁溪區(qū)重點布局區(qū)域
87
一、房地產(chǎn)開發(fā)投資分析 87
二、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢分析 87
三、養(yǎng)老地產(chǎn)重點項目分析 87
四、養(yǎng)老地產(chǎn)需求前景分析 88
第三節(jié) 錫山區(qū)重點布局區(qū)域
88
一、房地產(chǎn)開發(fā)投資分析 88
二、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢分析 88
三、養(yǎng)老地產(chǎn)重點項目分析 89
四、養(yǎng)老地產(chǎn)需求前景分析 89
第八章 養(yǎng)老地產(chǎn)市場目標(biāo)消費者分析
第一節(jié) 老年人特征與消費能力分析
90
一、老年人的生理特征研究 90
（一）老年人人體工程學(xué) 90
（二）老年人的生理特征 91
（三）老年人的生理需求 92
二、老年人的心理特征研究 93
（一）老年人的心理特征 93
（二）老年人的心理需求 93
三、老年人的行為活動特征 94
（一）老年人活動分布圈 94
（二）老年人的活動特性 95
四、老年人群購買力分析 96
（一）老年人經(jīng)濟收入來源 96
（二）老年人購買力正提升 96
第二節(jié) 中國養(yǎng)老地產(chǎn)客戶群體分析
97
一、企事業(yè)單位老年退休人群 97
二、收入學(xué)歷較高的中年子女 97
三、追求安逸老年生活退休者 97
四、休閑度假養(yǎng)生的老年客流 97
五、養(yǎng)老地產(chǎn)的潛在客戶分析 98
六、養(yǎng)老地產(chǎn)客戶群消費特征 98
第三節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)消費者行為分析
100
一、中國居民養(yǎng)老意愿調(diào)查 100
二、老年人的養(yǎng)老消費觀念 100
三、消費者對養(yǎng)老地產(chǎn)認(rèn)識 101
四、不同老年人關(guān)注度調(diào)查 101
五、養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)施服務(wù)需求 101
六、養(yǎng)老地產(chǎn)入住方式調(diào)查 102
第九章 無錫市養(yǎng)老地產(chǎn)項目營銷策略分析
第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目的選址及定位
103
一、養(yǎng)老地產(chǎn)項目的選址策略 103
二、養(yǎng)老地產(chǎn)的項目定位分析 105
第二節(jié) 無錫市養(yǎng)老地產(chǎn)項目營銷策略研究
106
一、養(yǎng)老地產(chǎn)營銷中存在的問題 106
二、養(yǎng)老地產(chǎn)市場營銷策略分析 108
三、養(yǎng)老地產(chǎn)項目銷售渠道類型 109
四、養(yǎng)老地產(chǎn)項目銷售渠道選擇 111
第三節(jié) 無錫市養(yǎng)老地產(chǎn)項目促銷策略分析
114
一、養(yǎng)老地產(chǎn)促銷目標(biāo)分析 114
二、養(yǎng)老地產(chǎn)促銷方式分析 114
三、養(yǎng)老項目促銷策略分析 114
（一）養(yǎng)老地產(chǎn)廣告促銷策略 114
（二）養(yǎng)老地產(chǎn)人員推銷策略 115
（三）養(yǎng)老地產(chǎn)營業(yè)推廣策略 115
（四）養(yǎng)老地產(chǎn)公共關(guān)系策略 117
第四節(jié) 無錫市養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品價格策略分析
117
一、養(yǎng)老地產(chǎn)項目定價策略分析 117
二、養(yǎng)老地產(chǎn)項目價格影響因素 118
三、養(yǎng)老地產(chǎn)項目定價方法研究 119
四、養(yǎng)老地產(chǎn)項目調(diào)價方法研究 122
第五節(jié) 無錫市養(yǎng)老地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策略分析
124
一、養(yǎng)老地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷運作模式分析 124
二、養(yǎng)老地產(chǎn)開展網(wǎng)絡(luò)營銷的優(yōu)勢 125
三、養(yǎng)老地產(chǎn)開展網(wǎng)絡(luò)營銷的缺陷 127
四、養(yǎng)老地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的整合互補 128
五、養(yǎng)老地產(chǎn)實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)營銷的策略 129
第十章 無錫市養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)扶持政策分析
第一節(jié) 社會保障政策
131
一、醫(yī)療保險政策 131
二、養(yǎng)老保險政策 132
三、離退休政策 132
第二節(jié) “以房養(yǎng)老”政策解讀
133
一、政策路徑 133
二、適用條件 133
三、國內(nèi)實踐 134
四、發(fā)展困局 135
第三節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)其他相關(guān)政策解讀
137
一、政府鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務(wù) 137
二、政府購買公共服務(wù)政策解讀 138
三、養(yǎng)老服務(wù)業(yè)“十三五”政策導(dǎo)向 140
（一）發(fā)展目標(biāo) 141
（二）主要任務(wù) 142
（三）重點工程 148
第十一章 無錫市養(yǎng)老地產(chǎn)投融資市場戰(zhàn)略分析
第一節(jié) 無錫市養(yǎng)老地產(chǎn)投資開發(fā)影響因素
151
一、地區(qū)經(jīng)濟水平 151
二、地區(qū)居民收入 151
三、社會福利制度 151
四、老齡人口數(shù)量 151
五、居民養(yǎng)老觀念 151
六、地區(qū)生態(tài)環(huán)境 152
七、地區(qū)地價水平 152
第二節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)投資特性分析
152
一、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)投資特性分析 152
二、養(yǎng)老地產(chǎn)項目投入產(chǎn)出分析 153
三、投資養(yǎng)老地產(chǎn)關(guān)鍵決策要素 154
四、養(yǎng)老地產(chǎn)的投資價值點分析 155
（一）進入品牌效應(yīng) 155
（二）售租獲取利潤 155
（三）運營管理獲益 155
（四）地區(qū)輻射效應(yīng) 156
（五）社會口碑效應(yīng) 156
第三節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)投資養(yǎng)老地產(chǎn)可行性分析
156
一、養(yǎng)老地產(chǎn)成房企開發(fā)新方向 156
二、房企開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)優(yōu)勢分析 156
三、房企開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)前提分析 157
四、房企投資養(yǎng)老地產(chǎn)效益分析 157
五、房企開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)戰(zhàn)略分析 157
第四節(jié) 保險企業(yè)投資養(yǎng)老地產(chǎn)可行性分析
158
一、保險資金與養(yǎng)老地產(chǎn)匹配性 158
二、險資投資養(yǎng)老地產(chǎn)法律環(huán)境 159
三、保險資金養(yǎng)老地產(chǎn)投資模式 160
四、險企養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式分析 162
五、險企養(yǎng)老地產(chǎn)投資收益分析 162
第五節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)投資風(fēng)險分析
163
一、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險 163
二、房產(chǎn)信貸風(fēng)險 164
三、新興市場風(fēng)險 164
四、投資收益風(fēng)險 164
五、物業(yè)管理風(fēng)險 165
第六節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)投融資策略分析
165
一、房地產(chǎn)投融資主體分析 165
二、養(yǎng)老地產(chǎn)融資渠道分析 166
三、養(yǎng)老地產(chǎn)融資方式分析 167
四、養(yǎng)老地產(chǎn)融資策略分析 168
五、養(yǎng)老地產(chǎn)PFI融資模式 171
（一）PFI建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)的適用性 171
（二）PFI建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)的模式構(gòu)建 172
（三）養(yǎng)老地產(chǎn)運用PFI模式的建議 175
第十二章 無錫市養(yǎng)老地產(chǎn)投資前景趨勢預(yù)測
第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析
176
一、綜合性住宅將成為主導(dǎo)產(chǎn)品 176
二、市場競爭激烈設(shè)計更重細(xì)節(jié) 176
三、更加注重以人為本開發(fā)理念 176
四、小戶型是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)首選 176
五、將逐步從主城區(qū)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移 177
六、開發(fā)不再片面追求規(guī)模檔次 177
第二節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)市場機會分析
177
一、養(yǎng)老綜合體的市場機會 177
二、養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)市場機會 177
三、養(yǎng)老旅游地產(chǎn)市場機會 178
四、保險企業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)機會 180
五、醫(yī)療康復(fù)機構(gòu)市場機會 180
六、酒店管理企業(yè)市場機會 181
第三節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)市場發(fā)展前景分析
181
一、養(yǎng)老地產(chǎn)成房地產(chǎn)新增長點 181
二、養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品漸成新型剛需 182
三、養(yǎng)老地產(chǎn)潛力巨大尚需升級 182
四、養(yǎng)老地產(chǎn)市場需求前景廣闊 183
五、養(yǎng)老地產(chǎn)市場規(guī)模預(yù)測 184
第四節(jié) 無錫市養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景預(yù)測
185
一、養(yǎng)老地產(chǎn)需求前景預(yù)測 185
二、2020年老年人口預(yù)測 185
三、2020年養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)需求預(yù)測 185
四、養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)前景展望 185
圖表目錄
圖表 1 傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)與養(yǎng)老地產(chǎn)的對比情況 11
圖表 2 房地產(chǎn)調(diào)控“新國四條”與“新國十條”主要內(nèi)容 15
圖表 3 房地產(chǎn)調(diào)控政策“國五條”主要內(nèi)容 16
圖表 4 “新國八條”主要內(nèi)容 18
圖表 5 2017年中國人口數(shù)量及其構(gòu)成情況統(tǒng)計 28
圖表 6 2017年中國各年齡段人口比重 28
圖表 7 2012-2017年中國養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)床位數(shù)統(tǒng)計 35
圖表 8 異地養(yǎng)老模式及其特征 48
圖表 9 專門建設(shè)綜合型養(yǎng)老社區(qū) 50
圖表 10 普通社區(qū)中配建各類養(yǎng)老產(chǎn)品 51
圖表 11 養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園并設(shè) 52
圖表 12 國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式 59
圖表 13 養(yǎng)老地產(chǎn)管理模式優(yōu)劣勢對比 61
圖表 14 2013-2018年無錫市地區(qū)生產(chǎn)總值變化趨勢圖 66
圖表 15 2013-2018年無錫市固定資產(chǎn)投資變化趨勢圖 66
圖表 16 2013-2017年無錫市居民人均收入情況 67
圖表 17 2013-2017年無錫市居民人均消費支出情況 67
圖表 18 2018年無錫市三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖 68
圖表 19 2013--2018年無錫市社會消費品零售總額變化趨勢圖 69
圖表 20 2014-2017年無錫市人均住房面積情況 69
圖表 21 2013-2018年無錫市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 74
圖表 22 2013-2018年無錫市商品房施工面積情況 74
圖表 23 2013-2018年無錫市商品房銷售情況 75
圖表 24 無錫市房地產(chǎn)優(yōu)勢企業(yè)情況 76
圖表 25 無錫市部分樓盤情況 76
圖表 26 2017-2018年無錫市房地產(chǎn)價格走勢圖 77
圖表 27 2013-2017年無錫市常住人口數(shù)量情況 79
圖表 28 2013-2017年無錫市人口性別結(jié)構(gòu)情況 79
圖表 29 2013-2017年無錫市戶籍人口數(shù)量統(tǒng)計 80
圖表 30 2014-2017年無錫市60周歲及以上老年人口數(shù)量情況 80
圖表 31 養(yǎng)老地產(chǎn)消費者配套設(shè)施需求調(diào)查結(jié)果 102
圖表 32 養(yǎng)老地產(chǎn)消費者意愿入住方式調(diào)查結(jié)果 102
圖表 33 養(yǎng)老地產(chǎn)投資決策的關(guān)鍵要素圖 155
圖表 34 養(yǎng)老地產(chǎn)的融資渠道 167
圖表 35 BOT、PPP、PFI典型融資方式各方責(zé)任比較 172
圖表 36 BOT、TOT、PPP、PFI典型融資方式的參與程度和獲益比較 172
圖表 37 PFI建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)的模式構(gòu)建 173
圖表 38 PFI建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)的參與程度和主要職責(zé) 174
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