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內容概括

寫字樓是指供各種政府機構的行政管理人員和企事業(yè)單位的職員辦理行政事物和從事商業(yè)經營活動的大廈。有的寫字樓由業(yè)主自用，有的用于出租，有的部分自用部分出租。隨著建筑材料的改進和技術水平的提高，加上城市中心地價的不斷上漲，城市中心的寫字樓逐漸向高層和超高層發(fā)展。在寫字樓集中的地區(qū)往往形成城市的“中心商務區(qū)”，為社會各行各業(yè)，各部門提供集中辦公的場所，從而大大縮短了社會各方面人員的空間距離，寫字樓已成為現(xiàn)代城市發(fā)展的重要組成部分。長春市位于北半球中緯地帶，是吉林省的政治、經濟、文化中心。長春市西北與松原市毗鄰，西南和四平市相連，東南與吉林市相依，東北同黑龍江省接壤。城市面積4789平方公里。市區(qū)中心城區(qū)建成區(qū)面積344.72平方公里。2015年，長春市房地產開發(fā)投資額為501.32億元，新開工面積為1000.0萬平方米，施工面積為6122.5萬平方米，竣工面積為590.15萬平方米，銷售面積為799.12萬平方米，銷售額為530.12億元。2014年，長春市寫字樓開發(fā)投資額為26.15億元，新開工面積為73.63萬平方米，施工面積為316.01萬平方米，竣工面積為7.08萬平方米，銷售面積為9.73萬平方米，銷售額為7.24億元，出租面積3.34萬平方米。隨著長春市經濟的發(fā)展，產業(yè)結構的變化，第三產業(yè)比重的遞增，長春市的寫字樓等商務配套已經無法跟上經濟發(fā)展的腳步，長春市商務辦公市場亟待發(fā)展。市地價、房價的快速升溫，供求關系嚴重斷層，大量的土地被住宅市場占據，留給寫字樓產品成長的空間不斷萎縮，這也直接導致了此類產品售價、租金的同步上揚。未來幾年，寫字樓投資環(huán)境都呈現(xiàn)出利好發(fā)展的趨勢，長春市將迎來產業(yè)的飛速發(fā)展。作為產業(yè)地產的重要組成部分，寫字樓無疑會擔當起重要角色。城市產業(yè)結構的調整和變化，城市總體經濟的增長、外來企業(yè)充裕的資金以及對自身企業(yè)形象的追求，都有望為未來幾年本地寫字樓市場的供應量開拓出新的釋放空間。

報告目錄

第一章寫字樓的相關概述 10

第一節(jié) 寫字樓定義與特點 10

一、寫字樓的定義 10
二、寫字樓的特點 10
三、寫字樓的模式分析 11
四、寫字樓與商務公寓的區(qū)別 11

第二節(jié) 寫字樓的分類 12

一、按建筑面積劃分 12
二、按使用功能劃分 12
三、按現(xiàn)代化程度分 13
四、按綜合條件劃分 13
五、按物業(yè)開發(fā)目的分 13

第三節(jié) 寫字樓物業(yè)檔次的劃分標準 14

一、頂級物業(yè)（國際寫字樓） 14
二、高檔物業(yè)（甲級寫字樓） 15
三、中檔物業(yè)（乙級寫字樓） 16
四、低檔物業(yè)（丙級寫字樓） 17

第二章中國寫字樓市場分析 18

第一節(jié) 中國寫字樓市場現(xiàn)狀分析 18

一、寫字樓的發(fā)展回顧 18
二、寫字樓市場特征分析 19
三、寫字樓錯位競爭分析 21
四、甲級寫字樓競爭分析 22

第二節(jié) 中國寫字樓投資分析 24

一、房地產投資金額分析 24
二、寫字樓投資金額分析 25
三、房地產開發(fā)資金來源規(guī)模 26

第三節(jié) 中國寫字樓市場供給分析 27

一、寫字樓新開工面積 27
二、寫字樓施工面積分析 28
三、寫字樓竣工面積分析 28

第四節(jié) 中國寫字樓銷售情況分析 29

一、寫字樓銷售面積分析 29
二、寫字樓銷售金額分析 29
三、寫字樓銷售價格分析 29
四、寫字樓價格波動原因 30

第三章長春市房地產市場環(huán)境分析 31

第一節(jié) 長春市地理交通環(huán)境分析 31

一、地理位置 31
二、行政劃分 31
三、土地資源 31
四、交通條件 32

第二節(jié) 長春市宏觀經濟環(huán)境分析 33

一、長春市GDP增長情況分析 33
二、長春市產業(yè)結構情況分析 33
三、長春市固定資產投資分析 34
四、長春市工業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 34
五、長春市居民收入情況分析 35

第三節(jié) 長春市房地產政策環(huán)境分析 36

一、房地產政策環(huán)境綜述 36
二、房地產調控政策解讀 41
三、寫字樓相關政策分析 41

第四節(jié) 長春市房地產市場環(huán)境分析 42

一、房地產投資金額分析 42
二、房地產施工面積分析 42
三、房地產竣工面積分析 43
四、房地產銷售面積分析 43
五、房地產銷售金額分析 44
六、房地產市場價格分析 44

第四章長春市寫字樓市場供需狀況分析 46

第一節(jié) 長春市寫字樓市場投資分析 46

一、長春市寫字樓投資額分析 46
二、長春市寫字樓投資類型 46

第二節(jié) 長春市寫字樓市場供給分析 47

一、長春市寫字樓新開工面積 47
二、長春市寫字樓施工面積分析 47
三、長春市寫字樓竣工面積分析 48

第三節(jié) 長春市寫字樓銷售情況分析 48

一、長春市寫字樓銷售面積分析 48
二、長春市寫字樓銷售金額分析 49
三、長春市寫字樓待售面積分析 49
四、長春市寫字樓銷售價格分析 50

第四節(jié) 長春市寫字樓出租需求分析 51

一、長春市寫字樓出租面積分析 51
二、長春市寫字樓出租需求分析 51
三、長春市寫字樓的出租率分析 52

第五章長春市重點區(qū)域寫字樓市場分析 53

第一節(jié) 朝陽區(qū)寫字樓市場分析 53

一、寫字樓市場現(xiàn)狀分析 53
二、寫字樓建設項目分析 53
三、寫字樓需求情況分析 53
四、寫字樓市場價格分析 54
五、寫字樓租金水平分析 54

第二節(jié) 南關區(qū)寫字樓市場分析 55

一、寫字樓市場現(xiàn)狀分析 55
二、寫字樓建設項目分析 55
三、寫字樓需求情況分析 55
四、寫字樓市場價格分析 56
五、寫字樓租金水平分析 56

第三節(jié) 高新區(qū)寫字樓市場分析 56

一、寫字樓市場現(xiàn)狀分析 56
二、寫字樓建設項目分析 57
三、寫字樓需求情況分析 57
四、寫字樓市場價格分析 58
五、寫字樓租金水平分析 58

第六章長春市寫字樓客戶類型與營銷策略 59

第一節(jié) 長春市寫字樓客戶類型分析 59

一、跨國公司客戶 59
二、金融企業(yè)客戶 59
三、工業(yè)企業(yè)客戶 59
四、貿易企業(yè)客戶 59
五、專業(yè)服務機構 60
六、其他類型客戶 60

第二節(jié) 長春市寫字樓客戶選擇因素 60

一、地理位置 60
二、物業(yè)服務 61
三、租金水平 61
四、內部裝修 61
五、通信網路 62
六、商業(yè)配套 62

第三節(jié) 長春市寫字樓客戶銷售策略分析 62

一、注重采集企業(yè)客戶關鍵信息 62
二、注重管理跟蹤潛在客戶線索 62
三、強調客戶決策人的公關管理 63
四、強調銷售團隊的組織與協(xié)調 63
五、營造對企業(yè)客戶商圈的支持 64

第七章長春市寫字樓招商定位與策略分析 65

第一節(jié) 長春市寫字樓招商階段分析 65

一、開發(fā)前期招商 65
二、開發(fā)中期招商 66
三、開業(yè)階段招商 66
四、開業(yè)后的招商 67

第二節(jié) 長春市寫字樓招商定位要素 67

一、寫字樓業(yè)態(tài)定位 67
二、寫字樓目標市場 68
三、寫字樓主題特色 68
四、寫字樓品種組合 68

第三節(jié) 長春市寫字樓營銷推廣工具 68

一、樓書 68
二、DM單 70
三、VI系統(tǒng) 70
四、戶外包裝 71
五、報紙廣告 71
六、車身廣告 72

第四節(jié) 長春市寫字樓招商策略分析 72

一、寫字樓項目的招商定位 72
二、寫字樓招商的廣告推廣 73
三、寫字樓的招商流程分析 74
四、寫字樓的招商策略建議 76
五、寫字樓的招商管理流程 78

第八章長春市寫字樓物業(yè)管理服務分析 82

第一節(jié) 長春市寫字樓物業(yè)服務方式 82

一、委托服務型物業(yè)服務 82
二、自主經營型物業(yè)服務 82
三、專業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務 82

第二節(jié) 長春市寫字樓前期物業(yè)服務內容 83

一、簽訂物業(yè)服務合同 83
二、制訂物業(yè)服務方案 83
三、成立業(yè)主委員會 83
四、編寫物業(yè)維修公約 83
五、制訂規(guī)劃并具體落實 83
六、做好物業(yè)的接管驗收 83

第三節(jié) 長春市寫字樓物業(yè)營銷租售管理 84

一、寫字樓租賃合同的簽訂 84
二、寫字樓租賃合同的執(zhí)行 84
三、寫字樓客戶的選擇 84
四、寫字樓租金的確定 87

第四節(jié) 長春市寫字樓日常物業(yè)服務內容 88

一、寫字樓前臺服務內容 88
二、寫字樓設施設備管理 89
三、寫字樓的安全服務 89
四、寫字樓的消防管理 90
五、寫字樓的保潔管理 90

第五節(jié) 長春市寫字樓物業(yè)管理的策略分析 91

一、物業(yè)管理水平影響寫字樓品質 91
二、掌握客戶需求提供針對性服務 91
三、細分主流客戶突出服務重點 92
四、前瞻性的運作滿足客戶期望 93
五、運用特色管理成就超值服務 93

第九章長春市寫字樓項目開發(fā)策略分析 95

第一節(jié) 長春市寫字樓項目開發(fā)要點分析 95

一、寫字樓的開發(fā)策略分析 95
二、寫字樓的市場調查分析 96
三、寫字樓的地塊定位建議 97
四、寫字樓的市場需求分析 98
五、寫字樓的市場供給分析 99

第二節(jié) 長春市寫字樓產品規(guī)劃設計 100

一、寫字樓建筑規(guī)劃設計要點 100
二、寫字樓配置規(guī)劃設計要點 101
三、寫字樓智能辦公設計分析 103
四、寫字樓生態(tài)辦公設計分析 104

第三節(jié) 長春市超高層高端寫字樓設計趨勢 107

一、規(guī)模和功能向復合型發(fā)展 107
二、更注重與城市關系的融合 107
三、產品的設計標準不斷提高 108

第十章長春市寫字樓開發(fā)重點企業(yè)分析 112

第一節(jié) 長春新星宇房地產開發(fā)有限責任公司 112

一、企業(yè)發(fā)展基本情況 112
二、企業(yè)發(fā)展歷程分析 112
三、企業(yè)開發(fā)項目分析 113

第二節(jié) 長春市萬龍房地產開發(fā)有限責任公司 113

一、企業(yè)發(fā)展基本情況 113
二、企業(yè)開發(fā)項目分析 114
三、企業(yè)發(fā)展動態(tài)分析 115

第三節(jié) 長春榮豐房地產開發(fā)有限公司 115

一、企業(yè)發(fā)展基本情況 115
二、企業(yè)開發(fā)項目分析 116
三、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析 116

第四節(jié) 綠地集團長春綠洋置業(yè)有限公司 116

一、企業(yè)發(fā)展基本情況 116
二、企業(yè)開發(fā)項目分析 117
三、企業(yè)發(fā)展目標分析 118

第五節(jié) 長春市筑業(yè)房地產開發(fā)有限責任公司 118

一、企業(yè)發(fā)展基本情況 118
二、企業(yè)開發(fā)項目分析 119

第十一章 2018-2023年長春市寫字樓市場前景預測分析 121

第一節(jié) 2018-2023年中國寫字樓市場前景分析 121

一、中國寫字樓市場前景樂觀 121
二、寫字樓區(qū)域發(fā)展?jié)摿Ψ治?121
三、寫字樓成地產投資新趨勢 122
四、郊區(qū)寫字樓市場前景看好 122

第二節(jié) 2018-2023年長春市寫字樓市場趨勢分析 123

一、價值取向明朗化 123
二、產品符合時代特質 124
三、與國際化辦公需求相符合 126

第三節(jié) 2018-2023年長春市寫字樓市場前景預測 126

一、寫字樓投資規(guī)模預測分析 126
二、寫字樓市場需求預測分析 127
三、寫字樓市場價格預測分析 128

第十二章 2018-2023年長春市寫字樓投資風險及策略分析 129

第一節(jié) 2018-2023年長春市寫字樓投資盈利分析 129

一、寫字樓投資開發(fā)特性 129
二、寫字樓投資開發(fā)條件 130
三、寫字樓盈利模式分析 131
四、寫字樓投資成本分析 135
五、寫字樓的投資回報率 136

第二節(jié) 2018-2023年長春市寫字樓投資風險分析 137

一、政策風險 137
二、地段風險 138
三、功能風險 138
四、規(guī)劃風險 139
五、空置風險 139
六、競爭風險 139

第三節(jié) 2018-2023年長春市寫字樓投融資策略分析 139

一、寫字樓項目融資渠道 139
二、寫字樓投資技巧分析 141
三、寫字樓投資策略分析 142

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