（六）房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較大，樓市調(diào)控政策效應(yīng)初顯

2016年，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較大。一季度，在全國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存的背景下，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升。上海貫徹“因城施策”的調(diào)控政策，率先在3月份出臺(tái)“滬九條”調(diào)控政策，市場(chǎng)有所降溫。但隨著市場(chǎng)再度偏熱，10月和11月相繼出臺(tái)了“滬六條”政策和差別化住房信貸政策。四季度，政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，預(yù)期趨于平穩(wěn)，成交量有所回落。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持平穩(wěn)，住宅新開(kāi)工面積和竣工面積有所下降。2016年，上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3709億元，比上年增長(zhǎng)6.9%，增速較上年回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。全年住宅新開(kāi)工面積有所下降，商辦新開(kāi)工面積較快增長(zhǎng)。受前幾年新開(kāi)工面積下降影響，商品房竣工面積同比下降。2016年，全市商品房竣工面積比上年下降3.6%，其中住宅竣工面積比上年下降3.5%。

住房?jī)r(jià)格環(huán)比指數(shù)波動(dòng)較大，整體呈現(xiàn)M型。一季度，新建商品住宅價(jià)格和二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅逐月擴(kuò)大。二季度，“滬九條”后環(huán)比漲幅逐月回落。三季度，隨著住房成交量放大，環(huán)比漲幅再度攀升，其中8月份新建商品住宅環(huán)比價(jià)格上漲5.2%，創(chuàng)歷年新高。隨著“滬六條”出臺(tái)，房?jī)r(jià)漲幅明顯回落，10月份新建商品住宅價(jià)格和二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅分別回落至0.5%和0.3%，11、12月份環(huán)比漲幅由漲轉(zhuǎn)跌，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到遏制（見(jiàn)圖15）。

個(gè)人住房貸款較快增長(zhǎng)。2016年末，上海市中外資商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款余額超過(guò)1.7萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)19.4%，低于同期全國(guó)增速7.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款余額為11487億元，同比增長(zhǎng)41%，增速比上年同期提高18個(gè)百分點(diǎn)。

三、預(yù)測(cè)與展望

2016年，受世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇弱于預(yù)期，以及全國(guó)經(jīng)濟(jì)回升基礎(chǔ)仍不穩(wěn)固等因素的影響，上海市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)但仍面臨諸多困難。從國(guó)際看，世界經(jīng)濟(jì)仍處于緩慢復(fù)蘇進(jìn)程中。發(fā)達(dá)國(guó)家結(jié)構(gòu)性改革進(jìn)展總體遲緩，美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇有所加快，歐元區(qū)復(fù)蘇基礎(chǔ)尚待鞏固，日本經(jīng)濟(jì)低迷，部分新興經(jīng)濟(jì)體實(shí)體經(jīng)濟(jì)面臨更多挑戰(zhàn)。國(guó)際金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)隱患增多，全球貿(mào)易摩擦有可能會(huì)大幅增加。從國(guó)內(nèi)看，目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處在結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵階段，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)去庫(kù)存、去產(chǎn)能任務(wù)依然艱巨，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新動(dòng)力還不足以完全對(duì)沖傳統(tǒng)動(dòng)力下降的影響，區(qū)域和行業(yè)走勢(shì)持續(xù)分化，實(shí)體經(jīng)濟(jì)困難較多，企業(yè)盈利能力較弱，部分老企業(yè)和地區(qū)困難不斷加深。同時(shí)，我們也要看到，我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行緩中趨穩(wěn)，不少指標(biāo)出現(xiàn)了積極變化。產(chǎn)業(yè)和需求結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，新動(dòng)能快速成長(zhǎng)，“三去一降一補(bǔ)”成效初顯，民生狀況持續(xù)改善等。

從上?？矗薪?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)仍有待夯實(shí)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)任重道遠(yuǎn)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然存在較多困難。工業(yè)回升基礎(chǔ)不牢、增長(zhǎng)動(dòng)力不足，新興產(chǎn)業(yè)仍處于培育壯大期，先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展勢(shì)頭仍不穩(wěn)固，產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力和核心競(jìng)爭(zhēng)力有待提升。受國(guó)際市場(chǎng)需求疲弱、貿(mào)易摩擦加劇等因素影響，外貿(mào)出口下行壓力依然較大。同時(shí)，房市股市波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的影響較大。另一方面，上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的有利因素也在逐漸增多，目前全市財(cái)政、就業(yè)和消費(fèi)形勢(shì)較好，工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)、固定資產(chǎn)投資和工業(yè)品價(jià)格都有不同程度的改善，改革開(kāi)放和結(jié)構(gòu)調(diào)整積極效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)。自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)建設(shè)取得重要進(jìn)展，形成了一批可復(fù)制、可推廣的制度創(chuàng)新成果，率先改革開(kāi)放效應(yīng)顯現(xiàn)?？苿?chuàng)中心建設(shè)也將進(jìn)一步激發(fā)全社會(huì)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力。

總體來(lái)看，2017年上海市信貸增長(zhǎng)仍將面臨諸多約束。第一，過(guò)去幾年，中國(guó)的穩(wěn)健貨幣政策在操作中偏于寬松，金融杠桿率持續(xù)上升，中央已經(jīng)決定實(shí)施穩(wěn)健中性的貨幣政策，將更加強(qiáng)調(diào)貨幣信貸的松緊適度，更加強(qiáng)調(diào)信貸投放的穩(wěn)定性。第二，2016年信貸的快速增長(zhǎng)主要源于個(gè)人住房貸款的大幅投放，考慮到目前市場(chǎng)需求已相對(duì)透支，加上政府堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策方向不變，預(yù)計(jì)樓市將趨于平穩(wěn)，個(gè)人住房貸款增量也將有所下降。第三，受產(chǎn)能過(guò)剩、需求不足等因素影響，目前企業(yè)的投資和融資意愿普遍不強(qiáng)，傾向于減少提款或轉(zhuǎn)向價(jià)格更低的直接融資。第四，地方債置換將繼續(xù)進(jìn)行，政府融資平臺(tái)項(xiàng)目將提前還款或減少提款，釋放的信貸規(guī)模難以全部轉(zhuǎn)化成貸款發(fā)放。同時(shí)，我們也應(yīng)看到促進(jìn)貸款增長(zhǎng)的有利因素。在人民銀行貨幣政策引導(dǎo)下，貸款投放的結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，隨著市場(chǎng)利率的上升，部分企業(yè)有從其他高利率融資方式轉(zhuǎn)回貸款融資的跡象，有從海外融資轉(zhuǎn)回國(guó)內(nèi)融資的跡象。上海市的一些舊區(qū)改造項(xiàng)目、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目等融資需求有望加速釋放；推進(jìn)科創(chuàng)中心建設(shè)也令新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)相關(guān)貸款快速增長(zhǎng)。綜合考慮各方因素，2017年全市信貸投放可能與2016年基本持平。

根據(jù)當(dāng)前的政策環(huán)境和經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行情況，2017年上海市各金融機(jī)構(gòu)要認(rèn)真做好以下各項(xiàng)工作：一是落實(shí)好穩(wěn)健中性的貨幣政策，切實(shí)做好各項(xiàng)調(diào)控工作。二是繼續(xù)做好房地產(chǎn)金融調(diào)控，落實(shí)好差別化住房信貸政策。三是落實(shí)好利率市場(chǎng)化改革各項(xiàng)措施。四是加強(qiáng)對(duì)上?？苿?chuàng)中心和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的金融支持。五是加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)研判和預(yù)警，切實(shí)防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)。