萬科緊抱深圳地鐵：新業(yè)務(wù)將獨立分拆上市 重組是否仍有變數(shù)？

萬科股權(quán)之變：奠定萬億市值根基 新業(yè)務(wù)將獨立分拆上市

不僅僅因為寶能。萬科這家A股的標桿公司，在這個春天下定決心要解決股權(quán)分散和長遠發(fā)展問題。

未來十年，萬科的目標是萬億市值。要實現(xiàn)這一目標，必須具備扎實的制度根基，萬科的答案是混合所有制+事業(yè)合伙人制。

3月14日的年度業(yè)績發(fā)布會，管理層沒有直接回應(yīng)擬引入深圳地鐵集團事宜，盡管在前一天，公司已經(jīng)公告將以增發(fā)為主收購深鐵旗下項目，涉資400億-600億。顯然，雙方還沒有準備好亮相在聚光燈下。

這一涉及到重組的收購還需要得到股東大會審議通過以及相關(guān)監(jiān)管部門的批準，在此之前，高調(diào)或許不合時宜。

萬科總裁郁亮表示，重組方案最終要獲得全體股東的認可。萬科過去的成功是基于混合所有制，未來也是如此。

重組的兩大原則

郁亮表示，對于重組萬科堅守兩條原則：有利于全體股東的利益；需要符合公司戰(zhàn)略，對公司長遠發(fā)展有利。

全體股東也包括寶能。作為當(dāng)前持股24.26%的萬科第一大股東，寶能系實際控制人姚振華對于萬科的重組方案態(tài)度如何，依舊是個未知數(shù)。

不過，投資界人士指出，萬科重組方案實際上也向?qū)毮軖伋隽碎蠙熘ΑＩ钲诘罔F的優(yōu)質(zhì)項目注入，構(gòu)成實際上的利好，在停牌后大盤已下跌20%的情況下，有利于支撐萬科股價，從財務(wù)投資角度，盡量避免寶能及其跟隨者的損失。

而對于股權(quán)之變是否“國進民退”，郁亮回應(yīng)說，萬科一直是混合所有制的代表，最初從國企改制引入華潤，過去的成功是混合所有制的成功，這是最有活力的（制度），未來也是如此。

萬科目前的股東結(jié)構(gòu)包括，以華潤為標志的央企國資股東，萬科合伙人股東以及其他民資、中小股東。

在萬科總股本中，寶能系持有24.26%，華潤集團持15.29%，安邦保險持6.18%，萬科盈安合伙持4.14%，德贏1號、2號資管計劃持5%左右，劉元生持1.23%。

萬科董事會主席王石曾多次表示，重組希望引入更多國資股東，以穩(wěn)定股權(quán)結(jié)構(gòu)。以400億-600億的交易對價計，深圳國資委直屬獨資企業(yè)深鐵獲得萬科股份應(yīng)在15%以上。接近萬科的人士表示，重組一旦完成，深鐵將會成為萬科長期的重要股東。

制度之外，引入深圳地鐵，也是基于商業(yè)機會的邏輯，符合公司戰(zhàn)略。萬科董事會王石稱，萬科與深鐵合作是最好的戰(zhàn)略協(xié)同。

萬科高級副總裁譚華杰的介紹透露了雙方合作的基礎(chǔ)：是中國城市化進入第二階段的巨大商業(yè)機會。

譚華杰說，中國城市化僅僅完成一半，第二個城市化階段才剛開始。而下一個城市化階段中農(nóng)民工二代會成為主流，成為新市民，他們將在城市生根，帶來的增量居住、生活和工作需求都不同以往，發(fā)達城市周邊為他們提供了在城市圈定居的可能。

點狀城市向城市帶發(fā)展是發(fā)達國家的發(fā)展趨勢。在日本，軌道交通成功解決了大東京圈的城市病，91%東京都的公共交通由軌道交通承擔(dān)，目前，北上廣深軌道交通分擔(dān)率分別為42%、51%、47%和28%。

郁亮也指出，萬科與各地地鐵都有合作，已有近40個地鐵上蓋物業(yè)。在每個城市里面最稀缺的土地資源，都是地鐵沿線，在城市圈中，軌道交通扮演了非常重要的角色。

軌道交通還帶來巨大的人流量，為萬科提供城市配套服務(wù)帶來了更多機會。從實踐來看，軌道物業(yè)經(jīng)營表現(xiàn)比非軌道物業(yè)更好，盈利更高，溢價能力更好。

萬科與深圳地鐵的合作就著力于此。據(jù)此前的信息，萬科和深圳地鐵合作后，突破了拿地瓶頸，有更多機會以合理價格獲取土地資源；并且，“軌道+物業(yè)”的開發(fā)模式，將不僅僅在深圳，而要延伸到周邊城市及更多大都市群。

萬億市值的雄心

“萬科的轉(zhuǎn)型和萬億目標，迫切需要解決制度層面的問題，否則會形成掣肘?！苯咏f科的人士表示，重組有望解決這一問題。

郁亮說，萬科此次的重組方案，希望不僅是針對當(dāng)下的，更是面向未來的。

2015年，萬科確定了萬億大萬科的愿景，未來十年達到萬億市值是一個基本的量化目標。

譚華杰指出，供給側(cè)改革是中國經(jīng)濟未來發(fā)展的大方向。落實在房地產(chǎn)領(lǐng)域，應(yīng)以“房地產(chǎn)+服務(wù)”取代“房地產(chǎn)+鋼筋水泥”。如政策引導(dǎo)得當(dāng)，“房地產(chǎn)+服務(wù)”多個細分行業(yè)具備投資、收入超過萬億元的潛力，合計相當(dāng)于新打造一個房地產(chǎn)業(yè)。

由此，在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)之外，萬科2015年的創(chuàng)新業(yè)務(wù)進展迅猛。首先是物業(yè)服務(wù)，公司董事會通過萬科物業(yè)市場化發(fā)展的議案，同意增發(fā)10%股權(quán)啟動萬科物業(yè)事業(yè)合伙人機制，推動萬科物業(yè)的市場化擴張和跨越式發(fā)展。

數(shù)據(jù)顯示，萬科物業(yè)去年主動拓展了377個非萬科開發(fā)的住宅項目，實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入29.7億元，同比增長49.4%。物業(yè)服務(wù)覆蓋國內(nèi)64個大中城市，合同管理面積達2.1億平方米，同比增長107.8%。

第二是物流地產(chǎn)，萬科物流聚焦電商、快遞快運等行業(yè)客戶需求，通過拼盤合作、并購等模式，快速在重點城市實現(xiàn)網(wǎng)路化布局。截至2015年底，萬科物流已或擬進駐22個城市，已、擬獲取項目29個，總建筑面積近300萬平方米，與200多家行業(yè)客戶建立起業(yè)務(wù)合作關(guān)系。

此外，萬科在地產(chǎn)金融化上也著力頗多。2015年，以前海萬科企業(yè)公館為投資標的的鵬華前海萬科REITs成為國內(nèi)首只公募REITs，相關(guān)金融產(chǎn)品的推出，有助于公司盤活存量資源，提高資金利用效率。

郁亮表示，萬科正在培養(yǎng)更多新的業(yè)務(wù)，未來都將獨立分拆上市，“萬科系”整個控股集團市值加起來將超萬億。

值得關(guān)注的是，萬科高管也做了大幅調(diào)整，原上海公司總經(jīng)理孫嘉新任執(zhí)行副總裁兼任CFO，原CFO王文金擔(dān)任執(zhí)行副總裁兼首席風(fēng)險官，原董秘譚華杰轉(zhuǎn)任高級副總裁，負責(zé)前瞻性業(yè)務(wù)、新業(yè)務(wù)的研究及落地。原廣田股份董秘朱旭接任萬科董秘。

其中，首席風(fēng)險官是萬科新設(shè)。王文金表示，萬科新的業(yè)務(wù)越來越多，包括物流、海外，中間可能產(chǎn)生市場風(fēng)險、內(nèi)部管理等很多風(fēng)險，跟以前做CFO工作有相關(guān)性，董事會希望加強這方面的工作；從世界500強的經(jīng)驗來看，很多都設(shè)有風(fēng)險官，其責(zé)任是保證企業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展，規(guī)避風(fēng)險。

（來源：21世紀經(jīng)濟報道 張曉玲 楊悅祺）