2015年上市公司年報(bào)：喜報(bào)之中“水份”不少

中房股份業(yè)績(jī)表現(xiàn)同樣亮眼，凈利同比增長(zhǎng)190%，但增長(zhǎng)原因卻是出售公司地下車庫(kù)以及房地產(chǎn)開發(fā)子公司全部股權(quán)，公司已經(jīng)開始運(yùn)作業(yè)務(wù)重組，謀求轉(zhuǎn)型。中房股份在2015年沒有新增土地儲(chǔ)備和新開工項(xiàng)目，并且出售了多個(gè)房地產(chǎn)子公司的股權(quán)。去年12月，公司對(duì)外轉(zhuǎn)讓子公司北京中房長(zhǎng)遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與中房集團(tuán)華北投資建設(shè)有限公司100%股權(quán)，分別作價(jià)9180萬元和5548萬元，構(gòu)成重大資產(chǎn)出售;此外，公司還轉(zhuǎn)讓了徐州天嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司45%股權(quán)，作價(jià)9500萬元。因此，若扣除非經(jīng)常性損益，中房股份2015年度虧損1751萬元。

其他公司中，僅有中天城投、新城控股等少數(shù)幾家依然是靠主營(yíng)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)的增長(zhǎng);以房地產(chǎn)咨詢代理為主營(yíng)業(yè)務(wù)的世聯(lián)行凈利潤(rùn)也增長(zhǎng)了29%;財(cái)信發(fā)展則因收到退稅3561.55萬元使得盈利略增，扣非后凈利潤(rùn)則同比下降52%。

此外，在目前已經(jīng)披露2015年度業(yè)績(jī)預(yù)告的85家房地產(chǎn)公司中，預(yù)告盈利的63家房企中，24家公司預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)同比增速超過100%，其中中關(guān)村、棲霞建設(shè)兩家公司超過1000%;21家公司預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)同比下降超過100%，其中嘉凱城、天津松江、津?yàn)I發(fā)展、萬通地產(chǎn)等6家公司下滑幅度超過1000%。

而在大幅預(yù)盈的公司中，盈利原因各不相同。棲霞建設(shè)預(yù)計(jì)盈利1.68億元-2.07億元，同比增長(zhǎng)12-15倍，原因是結(jié)轉(zhuǎn)商品房項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入有較大幅度增長(zhǎng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目平均銷售毛利率有一定程度的提高。

中關(guān)村則是在2015年4月12日與北京錦秋知春房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽署《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將全資子公司北京中科霄云資產(chǎn)管理有限公司95%的股權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，該轉(zhuǎn)讓事宜增加上市公司投資收益約2.07億元，隨后又將中科霄云剩余股權(quán)對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓，投資收益讓公司凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)同比上升1209%。

主營(yíng)業(yè)務(wù)拉后腿

業(yè)績(jī)下滑明顯的公司遭遇卻基本類似，房地產(chǎn)行業(yè)不景氣、布局城市庫(kù)存壓力大，是很多業(yè)績(jī)下滑房企所面臨的共同困境。在22家預(yù)計(jì)虧損的房企中，嘉凱城預(yù)計(jì)虧損23億元，同比下降6138%，原因是公司房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售規(guī)模大幅下降，一線城市交付項(xiàng)目數(shù)量下降更為突出，毛利空間縮減顯著，稅負(fù)增加也是原因之一。

中華企業(yè)預(yù)計(jì)全年虧損在24億元-25億元，公司布局的二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，加上部分項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)契合度不理想，項(xiàng)目銷售面臨相當(dāng)大的壓力，采取了調(diào)整銷售價(jià)格等措施，導(dǎo)致發(fā)生計(jì)提減值準(zhǔn)備，增加業(yè)績(jī)虧損預(yù)測(cè)數(shù)額。2015年末，公司對(duì)項(xiàng)目可售面積進(jìn)行可變現(xiàn)凈值測(cè)試。根據(jù)項(xiàng)目存貨已銷售或預(yù)期銷售售價(jià)，配比項(xiàng)目成本和相關(guān)稅費(fèi)，經(jīng)測(cè)試，預(yù)計(jì)公司2015年全年共計(jì)提減值準(zhǔn)備21.36億元左右，其中前三季度已計(jì)提9.10億元;第四季度預(yù)計(jì)再計(jì)提12.26億元左右。

萬通地產(chǎn)首虧5.8億元至6.2億元，公司表示正在開發(fā)杭州萬通中心項(xiàng)目及杭州上園項(xiàng)目，在綜合分析上述兩項(xiàng)目所處區(qū)域的市場(chǎng)環(huán)境現(xiàn)狀、未來變化趨勢(shì)及上述項(xiàng)目成本費(fèi)用支出情況的基礎(chǔ)上，擬對(duì)上述兩項(xiàng)目計(jì)提減值準(zhǔn)備。

在已發(fā)布年報(bào)虧損的三家公司中，立足浙江、深耕寧波的榮安地產(chǎn)2015年凈利潤(rùn)大幅下滑了66.6%，公司目前面臨的問題或許也一部分代表了整個(gè)行業(yè)的困境。報(bào)告期內(nèi)，公司主要營(yíng)收來自于臺(tái)州金域華府、榮安月園交付及杭州榮安望江南的余房交付。由于近幾年受房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)行業(yè)景氣度整體呈下降趨勢(shì)，房地產(chǎn)公司融資成本不斷上升，毛利率整體走低。公司為控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，近年來拿地更趨謹(jǐn)慎，開發(fā)的項(xiàng)目也逐漸轉(zhuǎn)為剛需樓盤，因此開發(fā)項(xiàng)目的毛利率相較于前幾年有一定幅度的下降。

中航地產(chǎn)則面臨布局城市庫(kù)存壓力較大的窘境，因此影響了公司業(yè)績(jī)。在全國(guó)化布局之下，公司在西南、長(zhǎng)三角、珠三角、閩三角等區(qū)域的重點(diǎn)城市成了多項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)開發(fā)的戰(zhàn)略布局，報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖逐漸回暖，但城市分化嚴(yán)重，大多數(shù)城市的市場(chǎng)需求仍表現(xiàn)乏力，整體市場(chǎng)仍然面臨高庫(kù)存壓力，這使得公司2015年?duì)I業(yè)收入同比下降了11%、凈利潤(rùn)下滑了18.5%。

大龍地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)亦雙雙同比大幅下滑，分別下降了45%和54%。公司解釋稱，受公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期影響，2015年度公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊及建筑施工板塊營(yíng)業(yè)收入與上年同期相比均有較大幅度下降。但看到北京等一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)火爆，公司將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)重心逐步轉(zhuǎn)回北京順義本地。

“多數(shù)虧損房企都是迫于資金壓力而減少開工量，致使一些項(xiàng)目無法達(dá)到預(yù)售條件，不但銷售目標(biāo)難以完成，降價(jià)銷售的結(jié)果也致使凈利潤(rùn)下滑?！眱?yōu)淘城董事長(zhǎng)兼總裁薛建雄在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，尤其中小房企受制于現(xiàn)金周轉(zhuǎn)和布局過于集中等多種因素而無法與大型房企相抗衡。（國(guó)際金融報(bào)）