樓市又放大招：沈陽(yáng)大學(xué)生購(gòu)房零首付 政策比庫(kù)存多

導(dǎo)讀：3月2日重要理財(cái)信息匯總：鼓勵(lì)大學(xué)生零首付，政策比庫(kù)存還多！IPO新規(guī)后首輪新股全“開(kāi)板”中簽者平均賺2.5萬(wàn)元；量化對(duì)沖私募表現(xiàn)逆天躲過(guò)A股三次大跌還能賺錢(qián)。

——樓市——

鼓勵(lì)大學(xué)生零首付：政策比庫(kù)存還多！

全國(guó)性的降稅、降利率、降首付、放開(kāi)限購(gòu)，各種地方性措施加起來(lái)，樓市刺激政策快要比庫(kù)存還多了。

沈陽(yáng)市政府昨日出了個(gè)大招：規(guī)定在沈陽(yáng)畢業(yè)未超過(guò)5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生公積金貸款購(gòu)房的，首付比例實(shí)行“零首付”；最高貸款額度為單方60萬(wàn)元、雙方80萬(wàn)元。對(duì)高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生購(gòu)買(mǎi)商品房的，給予每平方米200元的獎(jiǎng)勵(lì)政策。同時(shí)，對(duì)高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生、新畢業(yè)生購(gòu)房的，給予契稅全額補(bǔ)貼政策。

而在前一日，廣東省印發(fā)《廣東省供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革總體方案（2016-2018年）》特別指出，廣州應(yīng)及時(shí)調(diào)整執(zhí)行住房限購(gòu)政策的行政區(qū)域范圍。

安徽則出臺(tái)宅基“抵”政策：鼓勵(lì)農(nóng)民退出宅基地進(jìn)城購(gòu)房。對(duì)自愿退出宅基地并還耕、還林的農(nóng)民，進(jìn)城購(gòu)買(mǎi)商品住房（含二手住房）的，當(dāng)?shù)卣砂雌渫顺龊戏ㄕ氐拿娣e，給予一次性購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)。

杭州市政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》，其中建議，杭州公積金支持全國(guó)異地貸款、二手房房齡加貸款年限總和限制，從40年放寬到50年。

電影《大空頭》的劇情是這樣的：給你一個(gè)買(mǎi)不起的房子，少一些首付或零首付，少審查或不審查還款能力，然后呢，買(mǎi)了，每月交錢(qián)，最后，崩盤(pán)了，銀行收走了一切，包括首付月供和房子以及你有的一切。

二線(xiàn)強(qiáng)刺激、一線(xiàn)想刺激，2016會(huì)是樓市最后的瘋狂嗎？看看數(shù)據(jù)吧。2016年1月份北上廣深四大一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)全面上漲，且量?jī)r(jià)齊升。以深圳為例官方數(shù)據(jù)：同比漲52.7%。實(shí)際漲幅：普遍在70%-80%，部分熱點(diǎn)區(qū)域超100%。購(gòu)房代價(jià)：深圳，100平米，總價(jià)約450萬(wàn)元，以平均工資7631元（南方人才市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)）計(jì)，全款需50年，雙薪家庭亦需25年（首付3成20年計(jì)，月供約需兩萬(wàn)元）。

然而，與房?jī)r(jià)暴漲相反的確實(shí)人口增長(zhǎng)率負(fù)增長(zhǎng)。根據(jù)官方數(shù)據(jù)，2015年中國(guó)城鎮(zhèn)化率已達(dá)56.10%。盡管城市化仍在持續(xù)，但一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)是，即便在一線(xiàn)城市的上海，其2015年外來(lái)常住人口也已減少了14.77萬(wàn)，首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。中國(guó)人口總數(shù)仍在增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)率已持續(xù)下降，全面二孩政策在各地實(shí)施后，人口增長(zhǎng)率雖短期可能反彈，但長(zhǎng)期仍將呈下降趨勢(shì)。

樓市場(chǎng)外配資猖獗！鏈家事件只是冰山一角

在一般人眼里，房產(chǎn)中介僅代理房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃。但是，在起底本次上海鏈家事件的過(guò)程中，我們才發(fā)現(xiàn)，鏈家已不是想象中的房產(chǎn)中介，儼然已是一家業(yè)務(wù)全覆蓋的個(gè)人金融公司。而且，圍繞房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，鏈家形成了“按揭-托管-融資-理財(cái)-支付”的房產(chǎn)金融閉環(huán)。在左暉的鏈家版圖中，到2020年，鏈家金融凈利潤(rùn)占比將從目前的10%提升到50%，金融才是鏈家的主營(yíng)業(yè)務(wù)。

二手房交易中金融需求紛繁多樣，涉及交易各個(gè)環(huán)節(jié)，如贖樓、首付、托管、抵押、支付、裝修等。由于房產(chǎn)中介提供二手房交易全鏈條代理服務(wù)，由其提供融資“一站式”閉環(huán)解決方案有合理性，也降低了交易成本。而且，二手房交易周期長(zhǎng)，在近年來(lái)特大城市二手房?jī)r(jià)格快速上漲，甚至“一周一價(jià)、一天一價(jià)”的情況下，為避免“反價(jià)”和違約，買(mǎi)賣(mài)雙方也需要中介融資來(lái)盡快完成交易。同時(shí)，中介是房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)思維最徹底的領(lǐng)域，房產(chǎn)中介電商化也支持互聯(lián)網(wǎng)金融的嵌入。

門(mén)檻低導(dǎo)致黑中介遍地都是，中介名聲不好，做事業(yè)的人不多，很多中介人員都是抱著“賺把錢(qián)就走”的想法。近期，上海樓市之飆漲一點(diǎn)都不亞于深圳，代理的房子一個(gè)月漲個(gè)10萬(wàn)稀疏平常，而自己辛苦跑斷腿、磨破嘴的代理費(fèi)也只有萬(wàn)把塊錢(qián)，鬼才相信中介不想賺一把。因此，利用房屋信息完全掌握在自己手里的優(yōu)勢(shì)，忽悠一下買(mǎi)方和賣(mài)方，賺點(diǎn)外快再正常不過(guò)了。

一方面，以買(mǎi)家競(jìng)爭(zhēng)、賣(mài)家反價(jià)來(lái)忽悠買(mǎi)方向中介融資，湊首付款、尾款和全款，甚至幫賣(mài)家還抵押來(lái)盡快達(dá)成交易，操作高價(jià)位樓盤(pán)；另一方面，以買(mǎi)方資金緊張、周期長(zhǎng)來(lái)拖住賣(mài)家，向賣(mài)家兜售贖樓貸，或者中介干脆買(mǎi)進(jìn)后加價(jià)賣(mài)出，這些是常見(jiàn)現(xiàn)象。由于買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)交易流程不清楚，樓市火爆時(shí)情緒也很亢奮，加上雙方在前期已經(jīng)被套住，只要房?jī)r(jià)上漲或交易達(dá)成，很多人忍氣吞聲。

房?jī)r(jià)暴漲時(shí)，沒(méi)有一個(gè)人是理性的，造成中介的膽子越來(lái)越肥，也就出現(xiàn)了利用瑕疵樓盤(pán)來(lái)騙取消費(fèi)者融資的情況。更重要的是，中介閉環(huán)融資為炒房帶來(lái)便利，房子1-2個(gè)月內(nèi)可以賺幾十萬(wàn)，完全能覆蓋杠桿成本，而“3.30”新政后“先賣(mài)后買(mǎi)”可享受首套貸款優(yōu)惠也推波助瀾。于是，首付貸、全款貸大行其道，加上中小銀行大量推出消費(fèi)貸、信用貸、信用卡循環(huán)貸等等，北上深等重點(diǎn)城市的樓市就輕松地避開(kāi)了房貸首付三成的限制，低首付和零首付大量存在。

事實(shí)上，鏈家存在的問(wèn)題，其他中介一樣存在，平安好房、搜房網(wǎng)、世聯(lián)行等均推出了高成本的P2P互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品，本質(zhì)上都是以首付貸為主的“場(chǎng)外配資”。這類(lèi)產(chǎn)品收益遠(yuǎn)超經(jīng)紀(jì)代理，中介傳統(tǒng)服務(wù)的成色迅速褪去。幫助買(mǎi)賣(mài)雙方提高杠桿，分享房?jī)r(jià)暴漲鏈條上“幫兇”角色的收益，成了中介的訴求。2015年，北上深二手住房交易額增長(zhǎng)150%，房?jī)r(jià)大漲，炒作成風(fēng)，中介等“場(chǎng)外配資”功不可沒(méi)。

自買(mǎi)自賣(mài)？拉高房?jī)r(jià)還能騙取低息貸款

繼深圳、上海房?jī)r(jià)飆升后，相對(duì)溫和的北京二手房市場(chǎng)，春節(jié)過(guò)后也迎來(lái)了一波跳漲行情，似有接棒滬深市場(chǎng)的架勢(shì)。而不斷爆出的業(yè)主加價(jià)毀約甚至惜售的新聞，也讓不少剛需及打算換房改善居住條件的人群，產(chǎn)生了恐慌情緒，尤其是蜿蜒曲折的長(zhǎng)隊(duì)和過(guò)戶(hù)大廳人滿(mǎn)為患的圖片，經(jīng)過(guò)新聞、朋友圈等渠道廣泛傳播后，上述人群的焦慮更是有增無(wú)減。

而記者在實(shí)地走訪(fǎng)調(diào)查后也發(fā)現(xiàn)，近期到中介看房的人數(shù)明顯增多，且?guī)Э春蟮某山桓怕室草^以往提高了不少，至于業(yè)主臨時(shí)提價(jià)的事情，在記者走訪(fǎng)的多家中介門(mén)店中，約有一半的門(mén)店工作人員表示，春節(jié)后店里確實(shí)有這樣的事情發(fā)生。不過(guò)，相比于近期房?jī)r(jià)的快速上漲，北京的租房市場(chǎng)價(jià)格則相對(duì)穩(wěn)定。

此外，《證券日?qǐng)?bào)》記者還了解到，一些人為因素也助推了房?jī)r(jià)的上漲。某國(guó)有大型商業(yè)銀行信貸部的工作人員告訴記者，目前確實(shí)有部分房主借央行信貸放水之際，聯(lián)合評(píng)估機(jī)構(gòu)和銀行內(nèi)部人員，以遠(yuǎn)高于市場(chǎng)的價(jià)格自買(mǎi)自賣(mài)，騙取銀行低息貸款。“國(guó)有四大行沒(méi)聽(tīng)說(shuō)還，主要是一些中小商業(yè)銀行這么做，當(dāng)然評(píng)估機(jī)構(gòu)和銀行也會(huì)相應(yīng)收取一筆費(fèi)用。”上述銀行人士稱(chēng)。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，這種情況對(duì)銀行來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)極大，對(duì)金融系統(tǒng)的破壞也是顯而易見(jiàn)的，同時(shí)還使得房?jī)r(jià)出現(xiàn)非理性上漲，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展也是極為不利的。

日前，網(wǎng)上流傳一則貸款歪招，內(nèi)容主要為“目前核心城市房地產(chǎn)仍然是最受歡迎抵押品，假如我有一套房?jī)r(jià)值1000萬(wàn)元，自己公司資金流又緊張。于是我找中介勾結(jié)，拉漲到1500萬(wàn)元‘賣(mài)’給我親戚或鐵桿朋友。首付三成，可以貸款1050萬(wàn)元，于是我手里就有了1050萬(wàn)現(xiàn)金”。雖然不少人表示這一方法并不可行，但記者就此事咨詢(xún)了某大型商業(yè)銀行的相關(guān)人士，其透露這一情況確實(shí)存在。

“像我們國(guó)有四大行，內(nèi)部管控非常嚴(yán)格，想做高房?jī)r(jià)多拿銀行的低息貸款，幾乎不可能，但確實(shí)有一些中小銀行在這么做，評(píng)估機(jī)構(gòu)也參與其中，畢竟利潤(rùn)可觀(guān)，但如果我們行指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)被發(fā)現(xiàn)參與，肯定是要被剔除出名單的?！边@位負(fù)責(zé)銀行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的人士稱(chēng)，“當(dāng)然這些銀行也不是誰(shuí)的生意都做，基本上這些房主還是有點(diǎn)實(shí)力信用的那種，拿了這些錢(qián)過(guò)一陣還是會(huì)還回來(lái)的，幾方也有抽屜協(xié)議，所以上面才會(huì)睜一只眼閉一只眼，當(dāng)然難免也有跑路的，所以風(fēng)險(xiǎn)還是不小的，一旦被查處，很可能要負(fù)擔(dān)刑事責(zé)任”。而據(jù)記者了解，部分上市的銀行也參與其中。