又是一年年報(bào)季——各家企業(yè)真正亮家底的時(shí)刻。年報(bào)不僅僅是羅列財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，披露股東信息，而且還隱藏著許多重要的信息。閱讀標(biāo)桿房企的年報(bào)，能夠讓我們窺見其對(duì)行業(yè)前景的看法，看清未來的路。

調(diào)控不斷加碼，行業(yè)洗牌疊加轉(zhuǎn)型的壓力，除了傳統(tǒng)意義上關(guān)注的土地、資金和人才，多元化布局也引人關(guān)注。我們選擇了恒大、萬科、碧桂園這三家去年沖上3000億的房企進(jìn)行對(duì)比分析。

1、萬科融資利率低至3.5%，恒大現(xiàn)金余額超3000億

每一輪調(diào)控都會(huì)伴隨著行業(yè)的大規(guī)模洗牌，這個(gè)時(shí)候，只要手里有錢，可以撿到大量便宜又優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

不過，這個(gè)時(shí)候拿錢又恰恰是最難的。自去年10月份房地產(chǎn)調(diào)控以來，包括證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)、基金業(yè)協(xié)會(huì)等機(jī)構(gòu)對(duì)融資的管控不斷加強(qiáng)。

這個(gè)時(shí)候，能夠拿到錢，而且是便宜的錢，就顯得至關(guān)重要。這方面，無論是萬科、碧桂園還是恒大，都有不少值得行業(yè)借鑒的地方。

去年，恒大銷售額雄踞榜首。規(guī)模快速增長的同時(shí)，恒大也更為注重風(fēng)險(xiǎn)控制，堅(jiān)持“現(xiàn)金為王”策略，通過充足的現(xiàn)金流以抵御因擴(kuò)張過快帶來的風(fēng)險(xiǎn)。截至去年末，恒大的現(xiàn)金余額3043.3億，較2015年末增85.5%。年報(bào)顯示，近三年恒大現(xiàn)金余額實(shí)現(xiàn)大幅增長，分別達(dá)595億元、1640.2億、3043.3億，連年居行業(yè)首位。加上還有未使用銀行授信額度1383億，恒大可動(dòng)用資金合計(jì)4426.3億！

與此同時(shí)，恒大的綜合融資成本從10%降到了8%。當(dāng)然，這依然較高。因此，在規(guī)模做到行業(yè)第一的同時(shí)，恒大也在思考如何更有質(zhì)量的增長。今年年初，許家印就提出，從2017年開始，恒大地產(chǎn)將由“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”轉(zhuǎn)變，并要求未來兩三年內(nèi)，核心業(yè)務(wù)利潤率每年提升2%~3%，融資成本下行，畢竟，利潤率提高1個(gè)點(diǎn)，每年能多出幾十億的利潤，融資成本降低一個(gè)百分點(diǎn)也同樣如此。

碧桂園的年報(bào)顯示，截至去年末，公司持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物846億元，另有約1628.4億元的銀行授信額度尚未使用。

碧桂園十分善于抓住一切機(jī)會(huì)融資。自2015年公司債放閘以來，其合計(jì)發(fā)行了387億元公司債（如下表），有息負(fù)債規(guī)模大幅增加至1362億元，較2015年同比增長52%。不過，由于碧桂園銷售回款迅速，貨幣資金共964.9億元，故其凈負(fù)債率水平僅為48.7%，同比下降了11.3個(gè)百分點(diǎn)，低于行業(yè)平均水平。由于業(yè)績優(yōu)異受評(píng)級(jí)公司及主要金融機(jī)構(gòu)認(rèn)可和支持，加上長短期借貸、境內(nèi)外借貸分布均衡，碧桂園加權(quán)平均借貸成本為5.66%，充足的營運(yùn)資本增強(qiáng)了碧桂園的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，為其大規(guī)模擴(kuò)張助力。

來源：公司公告、明源地產(chǎn)研究院

碧桂園的財(cái)務(wù)狀況還體現(xiàn)在現(xiàn)金流上。2016年，碧桂園的銷售現(xiàn)金回籠2840.8億元，同比增長142.8%，回款率為92%，凈經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。此外，碧桂園已在報(bào)告期內(nèi)償還完畢所有永續(xù)債。

調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，輕松上陣，為碧桂園應(yīng)對(duì)復(fù)雜市場變化，沖擊2017年業(yè)績提供了堅(jiān)實(shí)“彈藥”。換言之，2016年盡管碧桂園為擴(kuò)大土地投資需求導(dǎo)致融資規(guī)模有所增加，但得益于其強(qiáng)勁的銷售能力和嚴(yán)格的現(xiàn)金流管理，資本結(jié)構(gòu)反而得到進(jìn)一步優(yōu)化。

萬科財(cái)務(wù)狀況更是良好，保持行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。2016年年底公司凈負(fù)債率為25.9%（2015年底為19.3%），繼續(xù)保持在行業(yè)低位。2016年末公司預(yù)收賬款達(dá)2746億元（同比+29.2%）；貨幣資金達(dá)870.3億元（同比+63.7%），遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期的長期負(fù)債人民幣433.5億元。

萬科董事會(huì)秘書朱旭表示：“充裕的資金一方面強(qiáng)化了公司的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力；另一方面，也使公司能夠更加主動(dòng)的應(yīng)對(duì)市場波動(dòng)，發(fā)掘潛在的項(xiàng)目獲取機(jī)會(huì)?！?/p>

眾所周知，央企、國企之所以敢拿地王，是因?yàn)閾碛兄鳈?quán)信用，或者隔日貸特權(quán)，財(cái)務(wù)成本極低，可以拿到了年利2%資金，哪怕市場行情不好，熬個(gè)五年八年都沒問題，許多財(cái)務(wù)成本高于10的民營企業(yè)卻不行。

而萬科作為一家非國企，通過努力，其竟然低至3.5%！利率這么低，核心在于，其信用等級(jí)持續(xù)高評(píng)。而且，其通過不同方式和渠道籌集資金，保持了企業(yè)維持運(yùn)營順暢、擁有強(qiáng)大競爭力。深圳地鐵入主后，這一優(yōu)勢(shì)會(huì)更加明顯。

2、布局聚焦或偏向一二線城市，拿地方式日益多元化

行業(yè)加速洗牌的大背景下，規(guī)模增長又成為各大房企最重要的目標(biāo)之一。而土地是房企最重要的生產(chǎn)資料，因此，要實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，足夠的土地量是關(guān)鍵！調(diào)控之后，市場競爭力度大幅減弱，反而為手握重金的企業(yè)帶來了狩獵的大好機(jī)會(huì)。

首先，三大巨頭都在拼命拿地。

2016年，萬科拿地金額占銷售金額的50%，新增項(xiàng)目173個(gè)，權(quán)益建筑面積約1892.2萬平米，總建筑面積約3157.3萬平米。截至去年底，萬科在中國大陸擁有600個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，總權(quán)益建筑面積約7639萬平米，總建筑面積約11284萬平米。此外，萬科還參與了11個(gè)城市更新改造類項(xiàng)目，總建筑面積約544.7萬平米。

2016年，恒大新增土儲(chǔ)達(dá)到10238萬平米，新獲取項(xiàng)目213個(gè)。以上土地儲(chǔ)備，大部分具備年內(nèi)開盤銷售的條件。數(shù)據(jù)顯示，恒大2016年新開工面積5137.5萬平米，竣工面積2963萬平米，在建工程面積8036.5萬平米。截至2016年末，現(xiàn)有582個(gè)項(xiàng)目中，已經(jīng)取得施工證項(xiàng)目489個(gè)。至此，恒大已進(jìn)入全國209個(gè)城市，項(xiàng)目總數(shù)582個(gè)，成為布局最廣的房企。

碧桂園2016年同樣采取了積極的拿地策略，全年共獲取413宗土地，預(yù)期建筑面積為8752萬平米，其中，屬于碧桂園股東的預(yù)期建筑面積約為6381萬平米，總代價(jià)約為1281億元，平均地價(jià)為人民幣2008元/平方米。為公司持續(xù)開發(fā)銷售提供了強(qiáng)大支撐。至此，碧桂園已經(jīng)進(jìn)駐中國28個(gè)省的456個(gè)區(qū)縣。

碧桂園財(cái)務(wù)資金中心副總經(jīng)理左瑩表示，2017年拿地會(huì)根據(jù)貨量進(jìn)行安排，預(yù)算1500億的拿地現(xiàn)金支出。

其次，土地向一二線城市傾斜。

2016年，萬科繼續(xù)聚焦一二線城市，進(jìn)入的地區(qū)以三大城市圈為核心，外加中西部中心城市的65座城市，全年88.3%的新增項(xiàng)目建面位于一二線城市。規(guī)劃中土地儲(chǔ)備面積中，核心一二線占比達(dá)到91%。其在北上廣深、杭州、武漢、蘇州等14個(gè)城市的銷售金額超過百億，銷售額占比超過50%。

深耕內(nèi)地業(yè)務(wù)的同時(shí)，萬科的國際化戰(zhàn)略持續(xù)推進(jìn)。截至2016年底，萬科已進(jìn)入舊金山、香港、新加坡、紐約、倫敦、西雅圖等6個(gè)海外城市。

2016年，恒大新購項(xiàng)目中，二線城市新增項(xiàng)目數(shù)量占比為54.3%，主要旨在進(jìn)一步優(yōu)化一二三線城市項(xiàng)目布局，提升總體盈利能力。恒大土地總儲(chǔ)備中，一二線城市占比達(dá)74.7%，優(yōu)質(zhì)土地貨量相當(dāng)可觀。

來源：明源地產(chǎn)研究院

與恒大、萬科等僅布局一二線城市核心區(qū)域的打法不同，碧桂園在不同城市的拿地比例較均衡。2016年，碧桂園新獲取的土地中目標(biāo)一二線與目標(biāo)三四線的地塊按金額劃分的比例為64：36；若從面積看，2016年碧桂園新增土儲(chǔ)中，有75.10%來自于三四線城市！

由于在三四線城市土地市場上“長袖善舞”，碧桂園能夠以較低成本獲得土地。截至2016年底，碧桂園已摘牌或已簽約的土地儲(chǔ)備約1.66億平米；全年近300塊新增土儲(chǔ)的平均地價(jià)為1926元/平米！與此同時(shí)，熱點(diǎn)城市調(diào)控加碼的情況下，碧桂園三四線城市的項(xiàng)目卻受到去庫存政策的利好，使得其業(yè)績受到的影響很小。正如楊國強(qiáng)所言，“前幾年很多人說三四五線不好的時(shí)候，我們做得蠻開心?！?/p>

當(dāng)然，碧桂園也逐漸從過去的“三四線為王”的轉(zhuǎn)向“一二三四線全面布局”的戰(zhàn)略。一二線城市和三四線城市并重。

來源：碧桂園年報(bào)、明源地產(chǎn)研究院

碧桂園另辟蹊徑的拿地策略，總體來看就是，堅(jiān)持一線城市近郊，二三線城市中心區(qū)，適時(shí)進(jìn)入一線城市中心區(qū)的戰(zhàn)略。

最后，拿地方式進(jìn)一步多元化。

過去兩年多，熱點(diǎn)城市房價(jià)暴漲，土地價(jià)格漲得更兇，因此，各房企的拿地方式多元化，以此將成本控制在合理水平。

2016年，萬科持續(xù)探索多元化的土地獲取模式，通過合作、股權(quán)收購、代建等方式合理控制獲地成本，全年新增項(xiàng)目中有59.5%通過合作方式獲取。

萬科董秘朱旭表示，2017年隨著行業(yè)回歸理性，前期部分高價(jià)獲取的項(xiàng)目存在潛在的并購機(jī)會(huì)。萬科將積極關(guān)注土地存量市場的合作機(jī)會(huì)，充分發(fā)揮資金優(yōu)勢(shì)……采取更加靈活的合作方式，發(fā)掘盤活優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目資源。

恒大去年施展了一系列的并購，同時(shí)在深圳、太原、石家莊、東莞等地布局舊改，僅深圳一地的舊改項(xiàng)目，按市場售價(jià)貨值就達(dá)6000億元。

碧桂園更是使出了科技小鎮(zhèn)這一招妙棋。按照規(guī)劃，未來5年，碧桂園將投入千億開發(fā)多個(gè)科技小鎮(zhèn)。這不僅有助于碧桂園拿到便宜的地，而且可以分享國家推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的政策紅利。

3、物業(yè)銷售還是主業(yè)，但是多元化轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)很明顯

顯而易見，僅僅依靠國內(nèi)市場，已經(jīng)難以支撐恒萬碧體量的高速增長了，因此其要么開拓海外市場，要么進(jìn)行多元化業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，而后者對(duì)大多數(shù)房企來說更有借鑒意義。

（1）萬科多元業(yè)務(wù)全面推進(jìn)，積極拓展新商機(jī)。2016年公司在商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、滑雪業(yè)務(wù)和長租、養(yǎng)老業(yè)務(wù)等方面繼續(xù)全面推進(jìn)。

來源：公司公告、明源地產(chǎn)研究院

郁亮表示，萬科的多元化有兩個(gè)特點(diǎn)：一是主線清晰，圍繞著“城市配套服務(wù)商”進(jìn)行，而且都是基于不動(dòng)產(chǎn)；二是注重綜合效益，發(fā)揮合力。

（2）恒大已經(jīng)完成多元化布局，其中金融最強(qiáng)。2016年，恒大已完成地產(chǎn)、金融、健康、文化旅游四大產(chǎn)業(yè)布局，完成了由“房地產(chǎn)業(yè)”向“房地產(chǎn)+服務(wù)業(yè)”的轉(zhuǎn)型。健康服務(wù)老人，旅游服務(wù)少年兒童，金融服務(wù)社會(huì)，即“房地產(chǎn)業(yè)+服務(wù)老人的產(chǎn)業(yè)+服務(wù)兒童的產(chǎn)業(yè)+服務(wù)社會(huì)的產(chǎn)業(yè)”。

中國恒大戰(zhàn)略變化軌跡，來源：明源地產(chǎn)研究院

中國恒大作為最早嘗試轉(zhuǎn)型的房企，也走了不少彎路，其早期曾嘗試很多與地產(chǎn)相關(guān)性較弱的糧油、乳制品及礦泉水等業(yè)務(wù)，均盈利不佳。但最終摸索出了現(xiàn)在地產(chǎn)、金融、健康、文化旅游四條腿走路的多元化版圖。

目前，旅游和健康業(yè)務(wù)還處于較初級(jí)的階段，但金融業(yè)務(wù)已經(jīng)初具規(guī)模。2016年，恒大人壽規(guī)模保費(fèi)收入565億。此外，旗下恒大金服平臺(tái)注冊(cè)用戶數(shù)超1500萬，2016年全年交易金額339億。

中國恒大金融業(yè)務(wù)版圖，來源：明源地產(chǎn)研究院

（3）碧桂園3.3%的收入來自建筑裝修等板塊。相對(duì)而言，碧桂園的多元化比恒大、萬科要弱一些，其96.7%的收入來自物業(yè)銷售，僅有3.3%來自其他業(yè)務(wù)板塊。

截至去年末，碧桂園的建筑、裝修及裝飾的對(duì)外收入由2015年度的約7.464億元上升53.1%至2016年度的約11.43億元，主要是由于向集團(tuán)關(guān)聯(lián)方及第三方提供的建筑及裝飾服務(wù)量的增加。物業(yè)管理及社區(qū)相關(guān)業(yè)務(wù)的收入約為19.59億元，同比增長33.3%;經(jīng)營利潤約為4.06億元，同比增長59.7%。酒店經(jīng)營的對(duì)外收入由2015年度的約14.549已元增加17.4%至2016年度的約17.076億元。物業(yè)投資的租金收入由2015年度的約9170萬元增加5.9%至2016年度的約9710萬元。

來源：公司年報(bào)、明源地產(chǎn)研究院

4、恒大舍得給錢，萬科、碧桂園的激勵(lì)計(jì)劃留住人才

過去，拿地就能賺錢，而且城市布局少，因此人才沒那么重要。如今，無論是沖規(guī)模還是轉(zhuǎn)型，人才都至關(guān)重要。某30強(qiáng)房企的一HR負(fù)責(zé)人說，其所在的區(qū)域占了公司三分之一以上的業(yè)績，如果走掉5個(gè)核心人員，該區(qū)域就要完蛋……

作為行業(yè)標(biāo)桿，恒大、碧桂園、萬科都拿出了足夠有誘惑力的措施，吸引并留住盡可能多的人才。

2016年，恒大地產(chǎn)支付的薪酬超過110億元，排名房地產(chǎn)行業(yè)第一；排名第二位的是碧桂園，總支付金額為76億元。萬科要弱一些。

不過，明源君注意到，2016年，王石的薪酬是999萬元，僅比上年增長0.2萬元，郁亮的薪酬還比上年下降了19.8萬元。而且，還有三位薪酬過千萬的人士！應(yīng)該是立下汗馬功勞的區(qū)域總。

來源：萬科年報(bào)

萬科在年報(bào)中表示，2016年，股權(quán)事件對(duì)本集團(tuán)日常經(jīng)營和團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定性產(chǎn)生明顯沖擊，但事業(yè)合伙人制度發(fā)揮中流砥柱的作用。有效穩(wěn)定團(tuán)隊(duì)、提振士氣，控制了人員大量流失的風(fēng)險(xiǎn)。

萬科于2014年推出項(xiàng)目跟投，將項(xiàng)目經(jīng)營成果與員工利益直接掛鉤。截至2017年2月底，萬科累計(jì)已有308個(gè)項(xiàng)目實(shí)施跟投。實(shí)施跟投的項(xiàng)目占比已過半（51.3%）。跟投制度開展以來，員工在加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)、節(jié)約成本、促進(jìn)銷售等方面越來越體現(xiàn)出合伙人的意識(shí)和作用。

2016年底，為進(jìn)一步強(qiáng)化跟投人員的共創(chuàng)、共擔(dān)、共享意識(shí)，萬科對(duì)跟投方案進(jìn)行迭代優(yōu)化，通過取消追加跟投安排、設(shè)置門檻收益率和超額收益率，保障萬科優(yōu)先于跟投人獲得門檻收益率對(duì)應(yīng)的收益，鼓勵(lì)跟投人員為公司和股東創(chuàng)造更大價(jià)值。

此外，報(bào)告期內(nèi)，公司根據(jù)經(jīng)濟(jì)利潤獎(jiǎng)金方案提取2015年度經(jīng)濟(jì)利潤集體獎(jiǎng)金人民幣9.769億元。

碧桂園對(duì)人才的激勵(lì)也十分給力。碧桂園自2014年10月引入合伙人制度以來，共有583個(gè)項(xiàng)目參與同心共享，累計(jì)合同銷售額達(dá)人民幣2612億元。

根據(jù)合伙人機(jī)制，碧桂園所有新獲取的項(xiàng)目均采取跟投機(jī)制，集團(tuán)及項(xiàng)目管理層需跟投不超過15%的項(xiàng)目股權(quán)。當(dāng)項(xiàng)目取得效益、資金回籠后，可以再投資下一個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目實(shí)行盈利時(shí)進(jìn)行分紅。

該計(jì)劃使運(yùn)轉(zhuǎn)效率得到極大優(yōu)化：項(xiàng)目開盤時(shí)間由6.7個(gè)月縮短到6.2個(gè)月，項(xiàng)目凈利潤率由10%提升至12%，年化自有資金收益率由30%左右提升到78%，現(xiàn)金流回正周期由10-12個(gè)月縮短到8.4個(gè)月。

碧桂園在年報(bào)中指出，得益于保證職業(yè)經(jīng)理人和公司股東同心共享、共同進(jìn)退的機(jī)制，碧桂園招攬了大量行業(yè)優(yōu)秀人才，當(dāng)中包括403位博士，其正成長為集團(tuán)的中流砥柱。未來碧桂園將繼續(xù)打造最專業(yè)、最優(yōu)秀的地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)。