恒大重組深深房引入300億戰(zhàn)略投資，成為2017初房地產(chǎn)界引人注目的事件。其中，恒大的業(yè)績(jī)承諾和市場(chǎng)反應(yīng)，尤受業(yè)界關(guān)注。

恒大和投資者的底氣來自哪里？1月6日恒大發(fā)布的業(yè)績(jī)公告透露了當(dāng)中的秘密。

數(shù)據(jù)顯示，2016年全年，恒大累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額3733.7億，居行業(yè)首位。以此推算，恒大或已鎖定超過371億的凈利潤(rùn)，在此基礎(chǔ)上，三年完成總計(jì)888億的業(yè)績(jī)承諾應(yīng)當(dāng)無虞。

恒大承諾

未來3年凈利潤(rùn)不低于888億

在與深深房簽訂的重組上市協(xié)議中，恒大對(duì)2017-2019年度預(yù)期的銷售額分別約為4500億、5000億、5500億，營(yíng)業(yè)額分別約為2800億、3480億、3800億，凈利潤(rùn)分別約為243 億、308億、337億，并承諾未來三年的凈利潤(rùn)總額不低于888億。

有機(jī)構(gòu)據(jù)恒大年報(bào)近三年數(shù)據(jù)測(cè)算，平均交樓率為78%，按2016年3733.7億的銷售額可推算出，其2017年?duì)I業(yè)額將達(dá)2912億，已超2800億的承諾目標(biāo)。而要實(shí)現(xiàn)2018年、2019年承諾的營(yíng)業(yè)額目標(biāo)，增幅只要分別達(dá)到19.5%和9.2%。

另根據(jù)數(shù)據(jù)，2016年恒大的權(quán)益銷售額為3551億，對(duì)應(yīng)的權(quán)益比約為95%。從恒大歷年的年報(bào)分析，2009年上市至2015年，恒大的核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)率為10.45%，若按照2016年3551億的權(quán)益銷售測(cè)算，歸屬母公司的凈利潤(rùn)將超過371億。這也意味著，恒大在尚未回歸A股上市之前，就已鎖定其承諾888億凈利潤(rùn)的四成。

根據(jù)恒大自2009年至2016年歷年業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，銷售額年均復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)43.6%，假設(shè)在2017年，恒大銷售額依然能保持該增長(zhǎng)水平，年銷售額能達(dá)到5347億，對(duì)應(yīng)權(quán)益銷售額為5079億，凈利潤(rùn)將可達(dá)到530億。加上此前鎖定371億的利潤(rùn)，恒大888億凈利總額可提前鎖定。

盡管以上只是理論上的數(shù)據(jù)測(cè)算，但也可從中看出，恒大對(duì)未來三年的業(yè)績(jī)?nèi)灶A(yù)留了較大的空間。這或許也可以解釋，戰(zhàn)略投資者愿意砸錢的邏輯——他們已看到恒大清晰的未來。

超級(jí)陣營(yíng)步入“萬億時(shí)代”

在恒大看似激進(jìn)的業(yè)績(jī)承諾背后，是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了并購(gòu)整合周期，超大型房企強(qiáng)者恒強(qiáng)，規(guī)模之爭(zhēng)已完全成為大象之間的游戲，而在大象們的競(jìng)爭(zhēng)中，并購(gòu)整合能力超強(qiáng)的那些房企，將成為最后的勝利者。

如果說，2015年之前，房地產(chǎn)行業(yè)通過土地招拍掛和公開市場(chǎng)拿地，開發(fā)商就能輕松獲得土地溢價(jià)，賣房盈利，那么此后，這一路徑已然失效。而對(duì)于恒大來說，則搶先找到了另一條路并占得先機(jī)，那就是兼并收購(gòu)。

2015年前后，當(dāng)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于階段性波谷、不少市場(chǎng)參與者期待退出之際，恒大卻逆勢(shì)而動(dòng)，踏上了極速并購(gòu)擴(kuò)張之路，一度被視作激進(jìn)之舉。

統(tǒng)計(jì)顯示，2015年下半年，恒大以超600億元總價(jià)先后收購(gòu)了中渝置地、華人置業(yè)、信和置業(yè)旗下的重慶和成都物業(yè)、香港萬通大廈及新世界內(nèi)地物業(yè)。其中去年12月單月快速收購(gòu)9個(gè)項(xiàng)目，創(chuàng)下行業(yè)之最。

此外，恒大于2016年繼續(xù)收購(gòu)了盛和四大頂級(jí)項(xiàng)目和成都錦江區(qū)地塊，加上即將開盤及正在建設(shè)中的深圳舊改項(xiàng)目，恒大可銷售面積持續(xù)增加。據(jù)恒大2016年中報(bào)披露，深圳土地未來將為恒大帶來的高達(dá)約4000億的貨值。

隨著2016年市場(chǎng)快速回暖，開發(fā)商蜂擁沖進(jìn)土地市場(chǎng)搶奪地王，業(yè)內(nèi)才發(fā)現(xiàn)，真正的贏家早已潛伏。

恒大2016中報(bào)顯示，截至2016年6月，恒大總土地儲(chǔ)備達(dá)1.86億平方米。恒大總裁夏海鈞曾在中期業(yè)績(jī)會(huì)上公開表示，即便恒大五年內(nèi)不買地，也可以保證未來幾千億的銷售規(guī)模。

一位開發(fā)商人士慨嘆，隨著市場(chǎng)集中度逐漸提高，給恒大等超大型房企所帶來的并購(gòu)整合機(jī)會(huì)也更多，而這也將推動(dòng)恒大繼續(xù)實(shí)現(xiàn)快速銷售和規(guī)模擴(kuò)大，恒大的“大”遠(yuǎn)不止于此。

資料顯示，許家印在去年恒大集團(tuán)20周年慶典上透露，到2020年，恒大總資產(chǎn)將超3萬億，地產(chǎn)年銷售規(guī)模超6000億。

放眼房地產(chǎn)行業(yè)，敢提出“萬億”目標(biāo)的并非恒大一家。萬科早前曾公開表示，未來五六年要實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額10000億，市值也將達(dá)萬億水平。

如今，超級(jí)房企都在向萬億級(jí)跨進(jìn)。中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，2016年房企超級(jí)陣營(yíng)外延擴(kuò)張與內(nèi)生增長(zhǎng)并舉，為“萬億級(jí)”增長(zhǎng)前景全面鋪路。