中商情報(bào)網(wǎng)訊：廣義的商業(yè)地產(chǎn)包括一切持有運(yùn)營(yíng)的物業(yè)，如零售類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)、寫(xiě)字樓、酒店、長(zhǎng)租公寓。商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性體現(xiàn)在集商業(yè)、地產(chǎn)和金融于一身。其開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)歷經(jīng)資本運(yùn)營(yíng)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及商業(yè)運(yùn)營(yíng)。資本運(yùn)營(yíng)對(duì)應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)周期“融投管退”中的“融資”以及“退出”環(huán)節(jié)，包括商業(yè)地產(chǎn)商向投資方融資、以及通過(guò)基金等金融模式退出，均涉及資本運(yùn)營(yíng)；地產(chǎn)開(kāi)發(fā)即“投資”環(huán)節(jié)，也存在于通過(guò)散售周轉(zhuǎn)的“退出”環(huán)節(jié)，即投資開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。

與住宅不同的是，商業(yè)地產(chǎn)投資在投資選址、項(xiàng)目策劃上更為嚴(yán)格，且以持有而非銷(xiāo)售為主；商業(yè)運(yùn)營(yíng)即“管理環(huán)節(jié)”，這一環(huán)節(jié)最能體現(xiàn)品牌運(yùn)營(yíng)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力。整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作所能帶來(lái)的盈利，底層收益取決于商業(yè)運(yùn)營(yíng)階段所產(chǎn)生的商戶零售額，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主獲得租金收益，一般而言，租金是以固定租金加零售額提成的模式計(jì)量，而對(duì)于投資方而言，則獲得分紅或者利息等投資回報(bào)，投資回報(bào)往往取決于租金收益的規(guī)模以及穩(wěn)定性。

資料來(lái)源：華泰證券研究所

正因商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜屬性，這也注定其變現(xiàn)模式具備多元性。商業(yè)屬性對(duì)應(yīng)的變現(xiàn)模式包括自持經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)金流入、基于自持現(xiàn)金流入的銀行經(jīng)營(yíng)性貸款，以及CMBS等產(chǎn)品；地產(chǎn)屬性對(duì)應(yīng)的變現(xiàn)模式包括散售，及基于周邊房地價(jià)上升等地產(chǎn)積極因素帶來(lái)的物業(yè)升值；金融屬性對(duì)應(yīng)成熟項(xiàng)目整售，以及潛在的證券化機(jī)遇。

資料來(lái)源：IMconsulting

更多內(nèi)容請(qǐng)下載中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2019-2024年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)前景研究報(bào)告》，同時(shí)中商產(chǎn)業(yè)研究院還提供產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃策劃、產(chǎn)業(yè)園策劃規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商引資等解決方案。