一、商業(yè)地產(chǎn)的定義 10
二、商業(yè)地產(chǎn)的分類 10
三、商業(yè)地產(chǎn)的模式 10

一、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程 11
二、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)驅(qū)動(dòng)因素 11
三、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必然性 13

一、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 14
二、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)分析 15
三、商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)控視野 16
四、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)分析 17
五、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析 19

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)散售盈利模式 20
（一）散售模式類型分析 20
（二）散售模式適用物業(yè) 22
（三）散售模式的優(yōu)劣勢(shì) 23
二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)整售盈利模式 23
（一）整售模式操作方式 23
（二）整售模式主要特點(diǎn) 24
（三）整售模式適用物業(yè) 24
（四）整售模式的優(yōu)劣勢(shì) 24

一、完全自營(yíng)模式分析 25
（一）完全自營(yíng)模式資源要求 25
（二）完全自營(yíng)模式優(yōu)劣勢(shì)分析 26
二、自營(yíng)+經(jīng)營(yíng)貸模式分析 26
（一）模式操作方式 26
（二）模式資源要求 27
（三）模式優(yōu)劣勢(shì)分析 28
三、資本運(yùn)作模式分析 28
（一）資本運(yùn)作模式操作方式 28
（二）資本運(yùn)作模式優(yōu)劣勢(shì)分析 29

一、混合運(yùn)作模式操作方式分析 29
二、混合運(yùn)作模式主要特點(diǎn)分析 29
三、混合運(yùn)作適用物業(yè)類型分析 30
四、混合運(yùn)作模式優(yōu)劣勢(shì)分析 30

一、地理位置 32
二、自然環(huán)境 32
三、生態(tài)氣候 32
四、資源分布 33

一、玉溪市GDP增長(zhǎng)情況 35
二、玉溪市固定資產(chǎn)投資 35
三、玉溪市消費(fèi)品零售總額 36
四、玉溪市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 37

一、公路行業(yè)發(fā)展分析 37
二、城市交通機(jī)械分析 38

一、玉溪市人口數(shù)量分析 38
二、玉溪市居民收入分析 39
三、玉溪市城鎮(zhèn)化率 39

一、城市發(fā)展目標(biāo)和戰(zhàn)略 40
二、城市規(guī)劃與發(fā)展趨勢(shì) 41

一、土地供應(yīng)方式分析 44
二、土地成交情況分析 44
（一）土地成交宗數(shù) 44
（二）土地成交面積 45
（三）土地成交金額 45

一、成交地塊規(guī)劃用途 45
二、成交地塊用地面積 49
三、成交地塊建筑面積 52
四、成交地塊的容積率 56
五、成交地塊受讓單位 59

一、成交地塊的起始價(jià) 64
二、成交地塊的成交價(jià) 67
三、地塊的成交樓面價(jià) 71

一、玉溪市房地產(chǎn)投資額分析 75
二、玉溪市房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模分析 75
（一）玉溪市商品房施工面積 75
（二）玉溪市商品房竣工面積 76
三、玉溪市房地產(chǎn)開發(fā)重點(diǎn)企業(yè) 76
四、玉溪市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析 78

一、紅塔工業(yè)園區(qū) 78
二、研和工業(yè)園區(qū) 79
三、大化產(chǎn)業(yè)園區(qū) 82
四、易門工業(yè)園區(qū) 83
五、新平工業(yè)園區(qū) 83
六、通海五金特色園區(qū) 85
七、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 86
八、澄江工業(yè)園區(qū) 87
九、元江工業(yè)園區(qū) 88
十、華寧工業(yè)園區(qū) 88

一、玉溪市商品房銷售情況 89
（一）商品房銷售面積 89
（二）商品房銷售金額 89
（三）商品房銷售均價(jià) 89
二、玉溪市住宅銷售情況 90
（一）住宅銷售面積 90
（二）住宅銷售金額 90
（三）住宅銷售均價(jià) 90

一、成交宗數(shù) 92
二、成交總量 92
三、成交總額 92

一、成交宗數(shù) 93
二、成交總量 93
三、成交總額 94

一、成交宗數(shù) 94
二、成交總量 94
三、成交總額 95

一、成交宗數(shù) 95
二、成交總量 95
三、成交總額 96

一、玉溪市區(qū)北部商鋪統(tǒng)計(jì) 97
二、玉溪市區(qū)中部商鋪統(tǒng)計(jì) 97
三、玉溪市區(qū)南部商鋪統(tǒng)計(jì) 98

一、商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃的布局順序 106
二、商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃的整體利益 106
三、商業(yè)規(guī)劃的黃金分割定律 108
四、配套設(shè)施的作用與投入 109
五、商鋪格局規(guī)劃分析 110

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算 112
二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)方式 113
三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 114

一、目標(biāo)市場(chǎng)的選擇策略 116
（一）集中化進(jìn)入策略 116
（二）商品專業(yè)化策略 116
（三）市場(chǎng)專業(yè)化策略 116
（四）選擇性進(jìn)入策略 116
（五）市場(chǎng)全覆蓋策略 117
二、項(xiàng)目開發(fā)商圈分析法 117
三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目客戶定位 122
（一）商圈范圍界定 122
（二）消費(fèi)者定位 123
（三）商家定位 124
（四）投資者定位 124
四、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 124
（一）業(yè)態(tài)分類與特點(diǎn) 124
（二）項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位 127
（三）業(yè)態(tài)的合理構(gòu)成 128
五、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目條件判斷 129

一、商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者行為調(diào)查 132
二、銷售與經(jīng)營(yíng)的平衡分析 133
三、商業(yè)物業(yè)商鋪營(yíng)銷特性 133
四、商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣流程 135
五、商業(yè)物業(yè)常用銷售方式 138

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商特點(diǎn) 140
二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商對(duì)象 140
三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商流程 142
四、商業(yè)地產(chǎn)招商現(xiàn)存問(wèn)題 142
五、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策略 144
（一）項(xiàng)目招商通用策略 144
（二）購(gòu)物中心招商策略 148
（三）寫字樓的招商策略 151
（四）商業(yè)街的招商策略 156
（五）餐飲品牌招商策略 157

一、商業(yè)地產(chǎn)融資的意義 160
二、商業(yè)地產(chǎn)融資需求分析 160
三、商業(yè)地產(chǎn)融資渠道分析 161
四、商業(yè)地產(chǎn)多元化融資流程 162
五、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)融資新平臺(tái) 164
（一）商業(yè)抵押擔(dān)保證券CMBS 164
（二）商業(yè)地產(chǎn)基金融資模式 166
六、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)融資形勢(shì) 167

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資必要性 168
二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資模式 170
三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資效果 174
四、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資風(fēng)險(xiǎn) 176
（一）買殼上市的風(fēng)險(xiǎn) 176
（二）IPO形式的風(fēng)險(xiǎn) 177

一、 房地產(chǎn)信托融資模式分析 177
（一）房地產(chǎn)信托融資模式類型 177
（二）房地產(chǎn)信托融資模式優(yōu)劣勢(shì) 181
二、商業(yè)地產(chǎn)信托融資情況分析 182
（一）房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模 182
（二）房地產(chǎn)信托發(fā)行結(jié)構(gòu)分析 182
（三）房地產(chǎn)信托投向規(guī)模分析 183
三、房地產(chǎn)信托資金運(yùn)用方式 184
四、房地產(chǎn)信托資金投資方式 185
五、房地產(chǎn)信托兌付分析 186
六、房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)分析 187

一、商業(yè)地產(chǎn)的固有特性 187
（一）高收益高風(fēng)險(xiǎn)并存 187
（二）商業(yè)與地產(chǎn)有機(jī)結(jié)合 188
（三）開發(fā)是基礎(chǔ)/運(yùn)營(yíng)是關(guān)鍵 188
（四）資金需求巨大 188
二、商業(yè)地產(chǎn)融資的現(xiàn)實(shí)困境 188
三、突破困境的有效途徑分析 189
四、商業(yè)地產(chǎn)融資基金待推廣 191

一、商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn) 192
（一）開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)不足 192
（二）同質(zhì)化/空置率高 192
（三）資金鏈壓力較大 193
二、商業(yè)地產(chǎn)投資策略 193
（一）商業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)作 193
（二）各業(yè)態(tài)投資攻略 216
（三）投資注意事項(xiàng) 220

一、商業(yè)地產(chǎn)投資的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 223
二、商業(yè)地產(chǎn)投資的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 223
三、商業(yè)地產(chǎn)管理人才緊缺風(fēng)險(xiǎn) 224
四、商業(yè)地產(chǎn)投資的流動(dòng)性和變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn) 224

一、轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn) 224
二、加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查研究 224
三、通過(guò)投資組合來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn) 225
四、通過(guò)良好的管理控制風(fēng)險(xiǎn) 225
五、通過(guò)“期權(quán)”交易控制風(fēng)險(xiǎn) 225
六、選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的項(xiàng)目進(jìn)行投資 225

一、政府要?jiǎng)?chuàng)造良好的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境 225
二、開發(fā)商應(yīng)準(zhǔn)確市場(chǎng)定位，合理選址和規(guī)模 227
三、購(gòu)買者購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)時(shí)需理性 228

圖表 1 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段一覽表 11
圖表 2 商業(yè)地產(chǎn)散售模式優(yōu)缺點(diǎn)情況 23
圖表 3 商業(yè)地產(chǎn)各種盈利模式指標(biāo)對(duì)比情況一覽表 31
圖表 4 2014-2018年玉溪市地區(qū)生產(chǎn)總值變化趨勢(shì)圖 35
圖表 5 2014-2018年玉溪市固定資產(chǎn)投資總額變化趨勢(shì)圖 36
圖表 6 2014-2018年玉溪市社會(huì)消費(fèi)品零售總額變化趨勢(shì)圖 36
圖表 7 2014-2018年玉溪市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況統(tǒng)計(jì) 37
圖表 8 2018年玉溪市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖 37
圖表 9 2015-2018年玉溪市常住人口數(shù)量變化趨勢(shì)圖 38
圖表 10 2014-2018年玉溪市居民收入情況統(tǒng)計(jì) 39
圖表 11 2015-2018年玉溪市城鎮(zhèn)化率統(tǒng)計(jì) 39
圖表12 玉溪市城鎮(zhèn)體系等級(jí)職能結(jié)構(gòu)規(guī)劃 42
圖表 13 2014-2018年玉溪市土地供應(yīng)方式統(tǒng)計(jì) 44
圖表 14 2014-2018年玉溪市土地成交宗數(shù)統(tǒng)計(jì) 44
圖表 15 2014-2018年玉溪市土地成交面積統(tǒng)計(jì) 45
圖表 16 2014-2018年玉溪市土地成交金額統(tǒng)計(jì) 45
圖表17 2019年玉溪市成交地塊規(guī)劃用途情況 46
圖表18 2019年玉溪市成交地塊用地面積情況 49
圖表19 2019年玉溪市成交地塊建筑面積情況 52
圖表20 2019年玉溪市成交地塊的容積率情況 56
圖表21 2019年玉溪市成交地塊受讓單位情況 59
圖表22 2019年玉溪市成交地塊起始價(jià)情況 64
圖表23 2019年玉溪市成交地塊成交價(jià)情況 68
圖表24 2019年玉溪市成交地塊成交樓面價(jià)情況 71
圖表 25 2015-2018年玉溪市房地產(chǎn)投資總額變化趨勢(shì)圖 75
圖表 26 2014-2018年玉溪市商品房施工面積統(tǒng)計(jì) 76
圖表 27 2014-2018年玉溪市商品房竣工面積統(tǒng)計(jì) 76
圖表 28 玉溪市主要房地產(chǎn)企業(yè)情況表 77
圖表 29 2019年玉溪市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格統(tǒng)計(jì) 78
圖表 30 2017-2018年玉溪市商品房銷售面積統(tǒng)計(jì) 89
圖表 31 2017-2018年玉溪市商品房銷售金額統(tǒng)計(jì) 89
圖表 32 2017-2018年玉溪市商品房銷售均價(jià)統(tǒng)計(jì) 90
圖表 33 2017-2018年玉溪市住宅銷售面積統(tǒng)計(jì) 90
圖表 34 2017-2018年玉溪市住宅銷售金額統(tǒng)計(jì) 90
圖表 35 2017-2018年玉溪市住宅銷售均價(jià)統(tǒng)計(jì) 90
圖表 36 玉溪市商品房分地區(qū)市場(chǎng)價(jià)格統(tǒng)計(jì) 91
圖表 37 2014-2018年玉溪市零售商業(yè)用地成交宗數(shù)統(tǒng)計(jì) 92
圖表 38 2014-2018年玉溪市零售商業(yè)用地成交總量統(tǒng)計(jì) 92
圖表 39 2014-2018年玉溪市零售商業(yè)用地成交總額統(tǒng)計(jì) 93
圖表 40 2014-2018年玉溪市旅館用地市場(chǎng)成交宗數(shù)統(tǒng)計(jì) 93
圖表 41 2014-2018年玉溪市旅館用地市場(chǎng)成交總量統(tǒng)計(jì) 93
圖表 42 2014-2018年玉溪市旅館用地市場(chǎng)成交總額統(tǒng)計(jì) 94
圖表 43 2014-2018年玉溪市餐飲用地市場(chǎng)成交宗數(shù)統(tǒng)計(jì) 94
圖表 44 2014-2018年玉溪市餐飲用地市場(chǎng)成交總量統(tǒng)計(jì) 94
圖表 45 2014-2018年玉溪市餐飲用地市場(chǎng)成交總額統(tǒng)計(jì) 95
圖表 46 2014-2018年玉溪市批發(fā)市場(chǎng)用地成交宗數(shù)統(tǒng)計(jì) 95
圖表 47 2014-2018年玉溪市批發(fā)市場(chǎng)用地成交總量統(tǒng)計(jì) 96
圖表 48 2014-2018年玉溪市批發(fā)市場(chǎng)用地成交總額統(tǒng)計(jì) 96
圖表 49 玉溪市區(qū)北部主要商鋪統(tǒng)計(jì) 97
圖表 50 玉溪市區(qū)中部主要商鋪統(tǒng)計(jì) 97
圖表 51 玉溪市區(qū)南部主要商鋪統(tǒng)計(jì) 98
圖表52 玉溪市主要酒店統(tǒng)計(jì) 100
圖表53 玉溪市部分寫字樓情況 102
圖表 54 玉溪市熱門樓盤價(jià)格情況統(tǒng)計(jì) 103
圖表 55 城市購(gòu)物中心商業(yè)業(yè)態(tài)組合 128
圖表 56 地區(qū)購(gòu)物中心商業(yè)業(yè)態(tài)組合 129
圖表 57 Lifestyle Center商業(yè)業(yè)態(tài)組合 129
圖表 58 私募基金的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì) 167
圖表 59 IPO的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì) 167
圖表 60 2014-2018年中國(guó)房地產(chǎn)新增信托資金規(guī)模變化趨勢(shì)圖 182
圖表 61 2014-2018年中國(guó)房地產(chǎn)信托按資產(chǎn)來(lái)源分新增規(guī)模變化趨勢(shì)圖 183
圖表 62 2014-2018年中國(guó)房地產(chǎn)信托資金規(guī)模變化趨勢(shì)圖 184