本研究咨詢報(bào)告由中商產(chǎn)業(yè)研究院領(lǐng)銜撰寫(xiě)，在大量周密的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，主要依據(jù)了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家商務(wù)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家經(jīng)濟(jì)信息中心、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、國(guó)家海關(guān)總署、全國(guó)商業(yè)信息中心、中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心、中商情報(bào)網(wǎng)、全國(guó)及海外多種相關(guān)報(bào)紙雜志的基礎(chǔ)信息等公布和提供的大量資料和數(shù)據(jù)，客觀、多角度地對(duì)中國(guó)銅川市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目市場(chǎng)進(jìn)行了分析研究。報(bào)告在總結(jié)中國(guó)銅川市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目行業(yè)發(fā)展歷程的基礎(chǔ)上，結(jié)合新時(shí)期的各方面因素，對(duì)中國(guó)銅川市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)給予了細(xì)致和審慎的預(yù)測(cè)論證。報(bào)告資料詳實(shí)，圖表豐富，既有深入的分析，又有直觀的比較，為銅川市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中洞察先機(jī)，能準(zhǔn)確及時(shí)的針對(duì)自身環(huán)境調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略。
第一章 棚戶區(qū)改造概念綜述 8
第一節(jié) 棚戶區(qū)改造的概念 8
一、棚戶區(qū)改造的形成 8
二、棚戶區(qū)改造的范圍 8
三、棚戶區(qū)改造的要求 8
四、棚戶區(qū)改造的進(jìn)程 9
第二節(jié) 國(guó)家棚戶區(qū)改造的政策措施 10
一、棚戶區(qū)改造的政策 10
二、棚戶區(qū)改造的意義 10
三、棚戶區(qū)改造的目標(biāo) 10
四、棚戶區(qū)改造的挑戰(zhàn) 11
五、棚戶區(qū)改造的措施 11
第二章 銅川市城市發(fā)展背景環(huán)境 12
第一節(jié) 銅川市城市發(fā)展經(jīng)濟(jì)水平 12
一、銅川市區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 12
二、銅川市固定資產(chǎn)投資 12
三、銅川市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 13
四、工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 13
五、城鄉(xiāng)居民收支水平 14
第二節(jié) 銅川市城市生態(tài)環(huán)境分析 15
一、地理位置 15
二、自然環(huán)境 16
三、生態(tài)景觀 16
四、資源分布 16
第三節(jié) 銅川市棚戶區(qū)改造政策環(huán)境 17
一、房地產(chǎn)土地政策 17
（一）土地市場(chǎng)調(diào)控政策最新動(dòng)向及解讀 17
（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策最新動(dòng)向及解讀 19
（三）土地管理制度深層次改革必要性及方向 23
二、房地產(chǎn)限購(gòu)政策 23
（一）新“國(guó)四條”與新“國(guó)十條” 23
（二）新“國(guó)五條”限購(gòu)政策出臺(tái) 24
（三）新“國(guó)八條”房地產(chǎn)限購(gòu)政策 25
（四）住建部公布新增限購(gòu)城市五項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn) 26
三、保障性住房政策 27
（一）保障性住房主要政策 27
（二）關(guān)于加快推進(jìn)棚戶區(qū)（危舊房）改造的通知 27
（三）國(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見(jiàn) 30
第四節(jié) 銅川市棚戶區(qū)改造社會(huì)環(huán)境 31
一、人口數(shù)量分析 31
二、消費(fèi)市場(chǎng)分析 32
三、招商引資情況 33
四、居民住房情況 34
第三章 銅川市土地市場(chǎng)分析 37
第一節(jié) 銅川市城市規(guī)劃布局 37
一、土地總體布局 37
二、工業(yè)用地布局 39
三、商業(yè)用地布局 40
四、住宅用地布局 40
第二節(jié) 銅川市土地供應(yīng)分析 41
一、土地推出情況 41
二、土地推出分布 42
第三節(jié) 銅川市土地成交分 42
一、土地成交狀況 42
二、土地成交分布 43
第四節(jié) 土地價(jià)格體系分析 43
一、土地基準(zhǔn)地價(jià) 43
二、土地標(biāo)定地價(jià) 43
三、土地交易地價(jià) 44
四、土地拍賣(mài)地價(jià) 44
第四章 銅川市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 45
第一節(jié) 銅川市房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)分析 45
第二節(jié) 銅川市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需分析 45
一、房地產(chǎn)供應(yīng)狀況 45
二、商品房銷(xiāo)售情況 46
三、房地產(chǎn)成交分析 46
（一）現(xiàn)房成交情況 46
（二）房屋預(yù)售情況 47
第三節(jié) 銅川市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì) 47
第四節(jié) 銅川市安居工程建設(shè)情況 47
一、保障房項(xiàng)目開(kāi)工情況 47
二、保障房竣工情況 49
三、各類(lèi)保障房分配方式 49
（一）廉租房 49
（二）公租房 50
（三）限價(jià)商品房 50
四、市本級(jí)廉租住房分配 50
（一）分配范圍 50
（二）分配原則和方法 50
（三）廉租住房實(shí)物配租和配售價(jià)格 51
第五章 銅川市棚戶區(qū)改造進(jìn)程 53
第一節(jié) 銅川市城市更新現(xiàn)狀 53
一、銅川市城市發(fā)展現(xiàn)狀 53
二、銅川市城鎮(zhèn)化水平 55
三、銅川市城市更新進(jìn)展 55
第二節(jié) 銅川市棚戶區(qū)改造規(guī)劃 56
一、銅川市棚戶區(qū)改造規(guī)劃 56
二、銅川市棚戶區(qū)改造規(guī)模 56
三、銅川市棚戶區(qū)改造優(yōu)惠政策 56
（一）資金 56
（二）土地 57
（三）稅收 57
（四）安置補(bǔ)償 58
第三節(jié) 銅川市棚戶區(qū)改造的機(jī)會(huì)分析 58
一、棚戶區(qū)改造給房企帶來(lái)的利好 58
二、銅川市棚戶區(qū)改造近期工作目標(biāo) 58
三、銅川市棚戶區(qū)改造啟動(dòng)重點(diǎn)區(qū)域 59
第六章 棚戶區(qū)改造的運(yùn)作模式與支持系統(tǒng) 60
第一節(jié) 棚戶區(qū)改造的運(yùn)作模式 60
一、棚戶區(qū)改造三種運(yùn)作模式 60
二、發(fā)揮政府主導(dǎo)的特殊作用 60
三、采用市場(chǎng)化運(yùn)作的新途徑 62
第二節(jié) 棚戶區(qū)改造的保障機(jī)制 64
一、棚戶區(qū)改造的土地利用運(yùn)作機(jī)制 64
（一）政府運(yùn)作模式 64
（二）企業(yè)運(yùn)作模式 65
（三）混合主體模式 65
二、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的社會(huì)評(píng)價(jià)機(jī)制 65
三、棚戶區(qū)改造與住房保障的聯(lián)動(dòng)機(jī)制 67
第三節(jié) 棚戶區(qū)改造的綜合支持系統(tǒng) 70
一、建立綜合支持系統(tǒng)應(yīng)遵循的原則 70
二、建立綜合支持系統(tǒng)的核心內(nèi)容 71
第四節(jié) 棚戶區(qū)改造拆遷補(bǔ)償模式分析 77
一、補(bǔ)償方式分析 77
（一）貨幣補(bǔ)償 77
（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換 77
二、安置方式分析 78
（一）就地安置 78
（二）異地安置 78
第五節(jié) 棚戶區(qū)公共設(shè)施開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式 78
一、工程項(xiàng)目融資代建制 78
二、村民投資參股經(jīng)營(yíng)模式 78
三、PFI (私人主動(dòng)融資) 79
四、分階段的建設(shè)時(shí)序控制 80
第七章 銅川市棚戶區(qū)改造運(yùn)作策略研究 81
第一節(jié) 棚戶區(qū)改造對(duì)房地產(chǎn)的影響 81
一、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的影響 81
二、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響 81
三、對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的影響 82
第二節(jié) 棚戶區(qū)改造難點(diǎn)分析 82
一、拆遷安置難點(diǎn) 82
二、商業(yè)運(yùn)作難點(diǎn) 83
三、規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)大 83
四、融資難點(diǎn) 83
第三節(jié) 棚戶區(qū)改造難點(diǎn)對(duì)策 84
一、政府的作用 84
二、開(kāi)發(fā)商的角色 86
三、被拆遷人的配合 87
第四節(jié) 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作要點(diǎn) 88
一、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈條 88
二、棚戶區(qū)改造土地運(yùn)營(yíng)階段 89
（一）前期準(zhǔn)備 89
（二）拆遷實(shí)施 90
（三）開(kāi)發(fā)實(shí)施 91
第八章 銅川市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目定位策略 93
第一節(jié) 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目發(fā)展策略 93
一、區(qū)域發(fā)展配合整體規(guī)劃 93
二、打造城市形象，創(chuàng)立區(qū)域品牌 93
三、保留傳統(tǒng)文化，傳承歷史文明 93
四、市場(chǎng)為導(dǎo)向，建設(shè)新商業(yè)中心 93
五、整合多種資源，促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展 93
第二節(jié) 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目區(qū)域戰(zhàn)略定位 94
一、定位依據(jù) 94
二、戰(zhàn)略定位 95
三、定位描述 95
四、實(shí)現(xiàn)方式 96
五、效益評(píng)估 96
第三節(jié) 區(qū)域形象定位 97
一、定位思路 97
二、形象因素 97
三、定位闡述 97
第四節(jié) 城市功能與產(chǎn)業(yè)設(shè)置原則 98
一、區(qū)域特色原則 98
二、適當(dāng)多樣化原則 98
三、相對(duì)集中原則 98
四、互補(bǔ)發(fā)展原則 98
第五節(jié) 區(qū)域城市功能與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)定位 99
一、可發(fā)展的功能與產(chǎn)業(yè) 99
（一）城市功能設(shè)置 99
（二）產(chǎn)業(yè)設(shè)置 99
二、功能與產(chǎn)業(yè)配置 100
（一）基礎(chǔ)功能 100
（二）核心功能 100
（三）相關(guān)功能 101
第九章 棚戶區(qū)改造案例分析 102
第一節(jié) 陜西煤化集團(tuán)銅川礦區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 102
一、棚戶區(qū)改造背景 102
二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 102
三、棚戶區(qū)改造投資規(guī)模 102
第二節(jié) 銅川市棚戶區(qū)改造安置房錦繡園項(xiàng)目 103
一、棚戶區(qū)改造背景 103
二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 103
三、棚戶區(qū)改造現(xiàn)狀分析 103
第十章 銅川市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目整體包裝及推廣策略 104
第一節(jié) 招商引資策略 104
一、總體策略 104
二、策略具體分解 104
（一）規(guī)劃為本、配套先行 104
（二）改善環(huán)境、以地招商 104
（三）外引內(nèi)聯(lián)、項(xiàng)目促建 105
（四）動(dòng)開(kāi)發(fā)、板塊出世 105
三、招商操作要點(diǎn) 105
第二節(jié) 整體包裝策略 106
一、總體形象策略 106
二、商業(yè)概念包裝建議 106
三、現(xiàn)場(chǎng)包裝建議 107
四、項(xiàng)目宣傳及推廣 107
第三節(jié) 招商引資模式設(shè)計(jì) 108
一、招商項(xiàng)目設(shè)定 108
二、招商方式設(shè)定 109
（一）傳統(tǒng)招商引資方式 109
（二）現(xiàn)代主要招商引資方式 109
（三）本項(xiàng)目主要的招商方式 110
三、招商政策措施設(shè)定 110
四、招商形象展示設(shè)定 111
五、招商引資計(jì)劃 111
（一）招商客戶目標(biāo)鎖定 111
（二）招商區(qū)域目標(biāo)鎖定 112
（三）招商引資步驟 112
第四節(jié) 項(xiàng)目招商應(yīng)注意的幾大問(wèn)題 113
一、招商引資政府角色扮演的問(wèn)題 113
二、“政策優(yōu)惠”不如誠(chéng)信服務(wù) 113
三、招商引資要有所選擇 114
四、關(guān)注引資新變化 114
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