碧桂園規(guī)模二次騰飛 漲價預(yù)期下再尋毛利突破

雖然過去幾年越來越多的房企在淡化規(guī)模目標(biāo)，但千億房企碧桂園在經(jīng)過三年的重整穩(wěn)固后，今年再次提出了規(guī)模增長的訴求。3月15日下午，碧桂園在香港舉行的2015年度業(yè)績會上宣布，今年碧桂園在國內(nèi)的銷售目標(biāo)是1680億元，同比今年增長達(dá)到20%，這還不包括海外市場的銷售。

“自2015年以來，隨著政府刺激政策逐步落地，房地產(chǎn)市場正迎來最寬松的政策周期，城鎮(zhèn)化勢頭持續(xù)，我們對2016年行業(yè)發(fā)展保持相對樂觀，今年公司的總可售貨量可以達(dá)到3000億元?！北坦饒@總裁莫斌在業(yè)績會上表示，今年碧桂園不僅規(guī)模要上一個臺階，在利潤表現(xiàn)上，隨著碧桂園合伙人機(jī)制的推進(jìn)，今年也有望實現(xiàn)突破。在行業(yè)去庫存的壓力之下，碧桂園能在規(guī)模與利潤上實現(xiàn)再增長嗎？

規(guī)模二次騰飛

碧桂園年報顯示，2015年碧桂園實現(xiàn)合同銷售金額約人民幣1401.6億元，合同銷售面積約2153萬平方米，分別同比增長7.1%和10.7%。其中，2015年度下半年實現(xiàn)合同銷售金額約856.9億元，比上半年顯著增長約312.2億元，環(huán)比增長57.3%。

去年下半年以來一二線城市市場的快速回暖是碧桂園去年業(yè)績增長的顯著因素。按照目標(biāo)市場計算，2015年碧桂園合同銷售額有52%都來自于瞄準(zhǔn)一二線城市的項目，另外46%才來自于其原來占有優(yōu)勢地位的三四線城市項目。

“來自一二線城市銷售占比的上升反映了集團(tuán)對中國城鎮(zhèn)化的理解，拓展一二線，鞏固三四線，提高全國范圍內(nèi)的市場份額將是碧桂園長期的戰(zhàn)略方向?！蹦笸嘎斗Q，在過去一年時間里，碧桂園合共斥資約560億元拓展新的土地項目，其中目標(biāo)為一二線城市的新購?fù)恋亟痤~占了總購地金額的75%。

在三四線城市整體庫存量較大，經(jīng)營利潤越來越低的大背景下，向一二線城市進(jìn)軍被認(rèn)為是碧桂園過去一年最為重要的一個轉(zhuǎn)型方向。尤其是擁有豐富一線城市項目拓展經(jīng)驗的知名職業(yè)經(jīng)理人朱榮斌加盟碧桂園后，碧桂園在一二線的拓展如虎添翼，去年接連在北京、上海、深圳開疆辟土，成為去年土地市場的贏家之一。

碧桂園在一二線城市的拓展曾經(jīng)也受到過質(zhì)疑，包括其在一二線城市的運營能力以及對其報表所帶來不利影響。過去一年，碧桂園的資產(chǎn)負(fù)債表表現(xiàn)并不搶眼，由于積極擴(kuò)充土儲，其負(fù)債比率由2015年6月的60%急升至88%，招商證券即認(rèn)為，2015年碧桂園進(jìn)取的購地策略是一把雙刃劍，雖然增加了可售資源，但也給資產(chǎn)負(fù)債表帶來壓力。

尤其值得注意的是，碧桂園2015年發(fā)行了一筆9.5厘的永續(xù)債用于潛在并購機(jī)會，但截至2015年底部分并購并未達(dá)成，這反而增加了碧桂園的利息壓力。

對此，碧桂園首席財務(wù)官吳建斌在業(yè)績會上解釋稱，過去一年增加土儲是出于市場環(huán)境變化的考慮?！?015年初，拿地預(yù)算200億元，實際上560億元，多了300多億元。政策有所好轉(zhuǎn)，看到了形勢，并購機(jī)會多一些，所以多買了一些地。這些是好土地，會賣出好價格。”

根據(jù)碧桂園的預(yù)測，今年目標(biāo)市場為一二線城市的項目預(yù)計可以提供3290億元的貨量，三四線城市的城市項目可供貨2980億元，這將是今年碧桂園沖刺1680億元目標(biāo)的保障?！胺康禺a(chǎn)市場正迎來最寬松的政策周期，我們對2016年行業(yè)發(fā)展保持相對樂觀的態(tài)度?！蹦笳f。

要實現(xiàn)這個目標(biāo)，貨量只是基礎(chǔ)，關(guān)鍵還是產(chǎn)品。莫斌告訴記者，碧桂園當(dāng)前在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上已經(jīng)有所調(diào)整。在一二線城市及其周邊地區(qū)，碧桂園充分發(fā)揮20多年的成功經(jīng)驗，捕捉大城市外溢的購房需求，在城鎮(zhèn)化拓展方向上打造大型項目，持續(xù)支持業(yè)績；在三四線，碧桂園則會繼續(xù)保持競爭優(yōu)勢，聚焦高凈值人群，專注改善性需求，做三四線城市的“勞斯萊斯”項目。

尋求毛利突破

主動調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，一方面是碧桂園去庫存的現(xiàn)實壓力，另一方面則是其提升盈利能力的考量?！吨袊?jīng)營報》記者查閱其年報發(fā)現(xiàn)，2015年碧桂園的毛利、凈利雖然有所增長，土地增值稅撥備前毛利約為228.6億元，同比增長3.7%；核心凈利潤97.1億元，同比增長5.1%，但其毛利率卻出現(xiàn)了下滑的趨勢：2015年碧桂園毛利率只有20.2%，同比去年的26%下滑了6個百分點。

“毛利率下滑主要是因為2015年交付的產(chǎn)品為2014年簽約，而當(dāng)年房地產(chǎn)整體情況較差，碧桂園采取了包括價格等方式在內(nèi)的去庫存手段，導(dǎo)致拉低了毛利。”莫斌解釋道，隨著市場的向好以及公司戰(zhàn)略布局、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，今年的毛利率預(yù)計會有很好的改善：“首先，土地和市場方面做了優(yōu)化，現(xiàn)在是一、二、三、四線齊頭并進(jìn)。在三四線城市，我們面向改善性需求做高端項目，價格比同行在同一地段的項目要貴10%~20%，也會提升我們的利潤率。其次，我們實行了內(nèi)部合伙人機(jī)制，堅持下去的話，不僅毛利率水平會提升，而且整個公司財務(wù)狀況會得到進(jìn)一步改善?！?

據(jù)碧桂園方面介紹，從2014年10月起，碧桂園所有新獲取的項目均采取跟投機(jī)制，即集團(tuán)及項目管理層需跟投不超過15%的項目股權(quán)。截至2015年底，已有168個項目引入合伙人機(jī)制。其中，73個項目開盤在售，累計合同銷售額達(dá)到338億元，凈利潤率由此前的10%提升到12%，年化自有資金收益率由約30%提升到約56%。

而通過產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，碧桂園希望改變過往碧桂園房子“白菜價”的形象，提高利潤率水平。數(shù)據(jù)顯示，碧桂園2015年物業(yè)確認(rèn)收入的平均銷售均價只有約6194元/平方米，不僅較2014年同期的6724元/平方米下降了7.9%，在龍頭房企中也處于低位水平。莫斌透露，今年碧桂園三四線城市項目只會升價銷售，絕對不會再降價銷售，“而且這是一個持續(xù)升價的趨勢”。

碧桂園漲價底氣同樣來源政策大環(huán)境的變化?！按蠹铱吹絿业恼呤谴罅θ齑?，供給側(cè)改革。國家的政策出臺后，一線城市應(yīng)聲上漲，國家是希望三四線城市去庫存，我相信未來的金融政策，稅收政策和各項刺激政策，一定會傾斜于三四線。在三四線城市我們是品牌供應(yīng)商，存貨的年限不長，品質(zhì)優(yōu)良，所以我們只會升價銷售，不會降價銷售。”

“鑒于碧桂園合同銷售均價去年已經(jīng)升至每平方米6820元人民幣，預(yù)期今年其入賬均價可以按年復(fù)蘇4%至約6400元人民幣，但同時因為其投地成本的上升，預(yù)計碧桂園今年的毛利率仍將維持在20%左右”，通過對碧桂園的銷售數(shù)據(jù)分析后，美林美銀的分析師并不樂觀，其認(rèn)為碧桂園仍需要更多的努力來提升毛利水平。

海外市場可能是碧桂園尋求毛利突破的另外一條路徑。據(jù)莫斌透露，碧桂園開拓海外市場的一個重要考慮就是海外項目的利潤比國內(nèi)高，“我們馬來西亞的森林城市項目，利潤率肯定比國內(nèi)項目要高，只要自己打造好，利潤空間會越來越好”，莫斌稱，森林城市項目對碧桂園而言有至關(guān)重要的作用，將這個項目做成功后會進(jìn)一步考慮海外擴(kuò)張。（來源：中國新聞網(wǎng)）