隨著重組事項順利推進，股票交易恢復，經(jīng)歷兩年存亡危機的佳兆業(yè)回歸正?；?。2016年實現(xiàn)合約銷售298.43億元和226.94萬平米，同比分別上升了222%和81%，公司管理層更是高調宣布要在未來三年沖刺千億目標，擴張野心可見一斑。究竟佳兆業(yè)的底氣何在？千億路上又暗藏著哪些機遇和挑戰(zhàn)呢？

銷售：首4月目標完成率僅為32%，貨值集中分布一線城市

從2017年1~4月佳兆業(yè)的銷售表現(xiàn)來看，銷售節(jié)奏較為平穩(wěn)，除了恰逢新年的2月之外，每月均可完成30億元左右的銷售額，前4月累計實現(xiàn)了合約銷售112.14億元和72萬平米，較2016年同期上漲了27%和11.9%，按2017年實現(xiàn)350億元的銷售目標來推算，目標完成率僅為32.04%，表現(xiàn)可謂一般。這主要與其自身的推盤節(jié)奏密切相關，和多數(shù)房企抓緊上半年“搶收”有所不同，佳兆業(yè)下半年推盤量將高于上半年。

2017年整體可售建筑面積約450萬方，預計銷售均價為16400元/平方米，可售貨值約740億元。從貨源分布來看，主要集中在核心一二線城市，其中一線城市總可售面積占比為27%，貨值卻高達52%，可見企業(yè)對一線城市銷售貢獻的依賴度比較高。但隨著近期各核心一二線城市先后出臺了史上最嚴厲的調控政策，樓市降溫已然成為大勢所趨，350億元的銷售目標完成仍有壓力。事實上，即便其年度目標順利達成，要于2019年實現(xiàn)千億，每年也至少保證69%的增長率，也算是不小的挑戰(zhàn)。

拿地：加緊一二線戰(zhàn)略布局，以城市舊改“曲線拿地”

在佳兆業(yè)沉寂的2014年到2016年，其在拿地態(tài)度上還是較為積極的，共新增了16幅地塊，權益建筑面積為360.58萬平米，權益金額為204.89億元，截止2016年12月31日，佳兆業(yè)的總土地儲備為2130萬方，土地消化周期為9.39年，土地儲備充足。從結構來看，一二線城市新增土地建面占比高達73.96%，拿地主要集中在深圳、蘇州、惠州等多個熱點城市，這些城市同樣也是佳兆業(yè)銷售貢獻的“中堅力量”，此舉也有助于及時補充庫存，鞏固既有銷售優(yōu)勢，實現(xiàn)利潤最大化。

值得關注的是，佳兆業(yè)還在積極推進城市舊改業(yè)務，尤其在大本營深圳，儲備的860萬平米的土地中有400多萬方為城市舊改項目，一方面有利于企業(yè)規(guī)避公開招拍掛市場地價較高等不確定性因素，控制拿地成本；另一方面，舊改項目往往位于城市核心區(qū)，對這部分的改造再建也有利于為企業(yè)提供多元化的收入來源。

財務：凈負債率保持高位，公司經(jīng)營亟待扭虧為贏

要沖擊千億目標也離不開穩(wěn)健的財務支持。從負債來看，佳兆業(yè)的償債指標在逐年改善，截至2016年末，長短期債務比為10.28，現(xiàn)金短債比為2.14，短期償債壓力不大，凈負債率由2015年的521.3%下降至307.92%，依舊維持在較高水平。

隨著佳兆業(yè)地產(chǎn)業(yè)務回歸正?；?，其盈利能力也在逐步“復蘇”，2016年全年營收為177.72億元，同比上升了62.65%，毛利率為13.01%，凈利率為-1.96%，雖然凈利潤持續(xù)為負，但虧損程度正逐年降低，隨著銷售規(guī)模的持續(xù)擴大，2017年扭虧為贏的可能性也極大。

積極開展多元化嘗試，短期內(nèi)對收入貢獻有限

除了傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)外，佳兆業(yè)也在積極涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等諸多領域，如2016年底全面啟動金沙灣國際樂園項目建設，旗下自有街市品牌“壹號街市”的首店也于2017年4月底在深圳開業(yè)。而后，2017年5月佳兆業(yè)先后與河北承德市人民政府、中冶南方工程技術有限公司簽訂戰(zhàn)略協(xié)議，為雙方分別打造獨具特色的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，盈利模式主要是管理輸出、企業(yè)孵化以及企業(yè)服務。

雖然企業(yè)在積極的開展多元化業(yè)務，希望借助產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應豐富后期收入來源，但不得不指出的是，新業(yè)務很難在短期內(nèi)促進業(yè)績增長。一方面這些業(yè)務尚屬初期發(fā)展階段，前期需要投入大批人力、物力、財力，意味著大量的資金沉淀；而且新業(yè)務的發(fā)展也要經(jīng)歷培育期與成熟期，方能帶來收益；另一方面目前越來越多的開發(fā)商在細分領域尋找機會，文旅地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場的競爭也日益激烈，若無獨特的競爭優(yōu)勢，也很難脫穎而出。

總結：綜合來看，千億目標對目前的佳兆業(yè)而言還是存在壓力，無論從其目前的可售貨源還是土地儲備，均位于較為核心的一二線城市，而這些城市目前都處于政策調控的“風口浪尖”。而且從其自身的財務指標來看，凈負債率居高不下，企業(yè)凈利潤持續(xù)為負也客觀上為企業(yè)后期的規(guī)模擴張帶來了不小的壓力。目前佳兆業(yè)也在積極開展新業(yè)務，希望在細分領域獲得更多的競爭優(yōu)勢，但短期內(nèi)也難見成效，具體的實施運營仍有待后期觀察。