全國多城調(diào)控仍在繼續(xù)。這一輪“花式”限購潮用盡奇招，打擊力度最大的是“商住房”領域。北京、上海先后加碼“商住房”規(guī)范，尤其4月21日上海規(guī)定商業(yè)、商辦用地不得建公寓，細則一出徹底堵死了“商住房”，這類產(chǎn)品也將就此退出歷史舞臺。

深圳市場也因此風聲鶴唳，深圳的“商住房”會不會出臺政策跟進？深圳市房地產(chǎn)研究所李宇嘉博士表示，“商住房”從規(guī)劃源頭被堵死，未來將不復存在。深圳商務公寓需求旺盛，限購的可能性不大。

從源頭堵死，“商住房”將絕跡

對“商住房”打擊力度的最大的就是北京、上海和廣州。從21日上海出臺政策文件來看，基本停止了對商辦類的規(guī)劃審批，而且在售的必須要整層的銷售或者整棟的銷售，其實是從規(guī)劃和統(tǒng)一供應的源頭上已經(jīng)徹底堵死了“商住房”的路。

“商住房”嚴控是從北京最先開始的。2016年，北京“商住房”市場異?；鸨?。由于2016年北京的房價上漲后，2016年10月北京出臺調(diào)控政策，9月30日出臺的調(diào)控政策最核心的就是不允許外地人買房。限購之下，外地人幾乎無法在北京買商品房，所以導致了2016年北京的“商住房”銷售量達到6萬棟，還比住房還要多。

3月26日，針對“商住房”調(diào)控的政策靴子落地，從規(guī)劃、銷售、購房資格、信貸層面對商住精準“打擊”，從源頭上把“商住房”的路堵死了。上海這次出的政策也是，同樣從在售，從規(guī)劃源頭上徹底讓“商住房”退出了歷史舞臺。不管是在售的、規(guī)劃的、增量的未來都不可能有這種產(chǎn)品誕生了。

商務公寓不是“商住房”

商務公寓具有合法產(chǎn)權(quán)，必定會繼續(xù)存在，而“商住房”類住宅嚴格規(guī)范后將不復存在，這是趨勢。

在深圳建筑規(guī)范中分為商品住房、商務公寓、辦公用房、商業(yè)用房，其中非住宅類的商業(yè)用房和工業(yè)廠房就叫“商住房”即類住宅，商業(yè)公寓跟它是并列的。

“商住房”商業(yè)用房和辦公用房本質(zhì)是用于實體經(jīng)濟，企業(yè)辦公和個人創(chuàng)業(yè)辦公。但商務公寓具有居住屬性，明確有獨立衛(wèi)生間的，有可以接入天然氣的，跟住宅的的設計規(guī)范完全一樣。跟商品住宅的唯一差別是產(chǎn)權(quán)，商業(yè)用地土地使用權(quán)是40年。

商務公寓，在深圳建筑標準和建筑設計規(guī)范中都有涵蓋，商務公寓一類產(chǎn)品是合法的，但是“商住房”類住宅打“擦邊球”，是政策的“灰色地帶”。

在建筑規(guī)范上是沒有商辦類住房，酒店式公寓、公寓式辦公，在建筑規(guī)范里都是不存在的。類住宅一般是把辦公和工業(yè)廠房切割，切割改造成具有住宅功能的房子。其實，很多商業(yè)、工業(yè)用地是拿7%的配套以創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)為借口拿來賣，用7%的配套打擦邊球，建了公寓式辦公，因此才衍生了“商住房”類住宅的出現(xiàn)。

買“商住房”要警惕三大風險

買“商住房”會有哪些風險？如果政策出臺了，會有被拆掉的風險。商業(yè)和辦公產(chǎn)品，深圳最小面積應該是200平米、層高約4.5米，一般通過左右分割或上下隔斷，改造成面積較小的類住宅，這樣以后被拆的風險很大。

另外，是有安全隱患。類住宅的消防安全配套是按照商業(yè)辦公標準，如果住了人的話，每個單位空間的消防和安全的這種設施是不夠的，所以是有安全隱患的。

第三，因為土地性質(zhì)和體量是比較大，從未來投資的前景來講，轉(zhuǎn)手稅費高，往往很難轉(zhuǎn)手。

深圳商務公寓需求旺盛

深圳的商務公寓跟北京、上海是不一樣的，因為深圳，首先來講深圳年輕人口比較多，創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的氛圍很濃厚，購買物業(yè)、投資物業(yè)的情緒很高漲，所以深圳存量房的流通率，換手率都很高，2016年的換手率達到了8%，而北京上海只有3%-4%。

商務公寓是宜商宜居產(chǎn)品，針對一些金融個人創(chuàng)業(yè)和居住為一體的需求，深圳這一需求比其他城市要旺盛得多，商務公寓的空置率很低。

商務公寓總價比住宅低，而且比租寫字樓成本低，像互聯(lián)網(wǎng)、金融、科技公司，對小面積的辦公需求很大，因為這類公司不需要生產(chǎn)類空間，這類對商務公寓的需求很大。

另外，深圳一些非戶籍人口比較多，對沒有購房資格的人來講，買商務公寓是一個不錯的選擇。還有很多來深圳短期投資的一些人群，租期長的可能會租商務公寓，因為商務公寓很多在商務中心區(qū)。這個是深圳相比于其他城市的幾個不同特點。所以深圳商務公寓，還是一個不錯的產(chǎn)品。

“商住房”將被終結(jié)，已經(jīng)是鐵板釘釘?shù)氖聦?，北京上?！皻㈦u儆猴”，深圳也不會很遠，這是大勢所趨。相比之下，商務公寓的未來是無限光明，由需求衍生的合法市場，規(guī)范之后只會越來越好。