2016年海南整體市場特征

1、配套引擎多元化

以濱海配套為核心的局面有所改善，配套引擎越來越多元化。真正契合旅游度假客群需求的產(chǎn)品不斷增加，項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)得到大幅度提升，同時(shí)大大減少產(chǎn)品同質(zhì)化的發(fā)生。

2、單一地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型地產(chǎn)+旅游+社群運(yùn)營開發(fā)

地產(chǎn)運(yùn)營轉(zhuǎn)型一直是海南房地產(chǎn)市場的難題，2016年，這難題有所突破。波波利海岸、綠城藍(lán)灣小鎮(zhèn)等項(xiàng)目以不同于傳統(tǒng)的運(yùn)營方式成功轉(zhuǎn)型。

3、兼并購持續(xù) 速度放緩

2016年海南房地產(chǎn)市場兼并購事件相比2015年減少過半，除了幾家大房企有動(dòng)作外，其余小房企小項(xiàng)目均無新動(dòng)態(tài)。主要原因如下：

1、2015年進(jìn)行大量收購的房企需要對(duì)已經(jīng)收購的項(xiàng)目進(jìn)行新一輪入市策劃;

2、2016年海南市場前所未有的好行情讓開發(fā)商們把大部分精力都放在抓緊去化，進(jìn)行現(xiàn)金回流上，兼并購動(dòng)作放緩。

2016年海南土地市場特征

1、供求同跌，成交價(jià)格上漲

2016年截至12月底，海南省土地供應(yīng)和成交都有所縮斂，但是價(jià)格上繼續(xù)保持兩年來的小幅上漲趨勢，土地流拍率直線下降。整體呈現(xiàn)量跌價(jià)漲的態(tài)勢。

2、用地結(jié)構(gòu)調(diào)整 住宅占比微降

2016年土地用地結(jié)構(gòu)調(diào)整，住宅占比下滑：用地占比最大由2014年的住宅用地到2016年的商務(wù)用地，海南土地市場進(jìn)入結(jié)構(gòu)調(diào)整期。土地價(jià)格方面，住宅用地上漲最快，其次是商服用地。

3、東線熱度不減 西線快速崛起

?？?、三亞、陵水、澄邁、儋州成為2016年海南土地成交熱點(diǎn)城市。同比超100%的城市中，西線城市占了75%，崛起速度驚人。?？谌齺喨允峭恋貎r(jià)格標(biāo)桿區(qū)域，其余城市仍多為價(jià)格低洼地。

4、地產(chǎn)名企囤地意愿強(qiáng)烈

囤地意愿強(qiáng)烈，綠地占地?cái)U(kuò)張：相比去年房企全島火熱拿地情況，今年綠地、恒大、碧桂園、大成置業(yè)、富力等名企有所出手，且多集中在?？?、儋州區(qū)域，其中恒大集中擴(kuò)土16塊，綠地集中擴(kuò)張12塊土地。

5、上榜門檻提高 大三亞區(qū)域領(lǐng)先

上榜項(xiàng)目多為海南近年來熱銷項(xiàng)目，同時(shí)也多為大房企開發(fā)項(xiàng)目。恒大地產(chǎn)的海花島以180億的絕對(duì)領(lǐng)先優(yōu)勢領(lǐng)跑市場。

大三亞區(qū)域共有7個(gè)項(xiàng)目上榜，遠(yuǎn)超其余區(qū)域。榜單中，最低成交金額13.98億，比去年最低8.38億高66%，上榜門檻提高。

數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)庫、克而瑞樂葦海南機(jī)構(gòu)市調(diào)

2017海南房地產(chǎn)市場展望

1、海南市場：霾常態(tài)后，更多客戶流向海南

一場霧霾，影響了中國大部分北方地區(qū)。2016霧霾開啟刷屏模式，對(duì)于北京而言，2016年的大部分時(shí)間，只要沒有刮風(fēng)，霧霾天氣已成一種常態(tài)。霾常態(tài)下，海南作為全國少有的無霾區(qū)域，備受關(guān)注。霧霾重災(zāi)區(qū)北京、天津、河北等地客戶紛紛涌向海南避霾。

2、海南市場：內(nèi)涵個(gè)性化、引擎多元化、產(chǎn)品反向定制化

結(jié)合消費(fèi)升級(jí)趨勢，項(xiàng)目開發(fā)將更加注重內(nèi)涵、個(gè)性和品質(zhì);

產(chǎn)品開發(fā)將全面滿足用戶綜合性度假需求;

高大上的高端產(chǎn)品與小而美的生活配套產(chǎn)品并駕齊驅(qū)，將成為推動(dòng)海南度假地產(chǎn)開發(fā)的新動(dòng)力。

3、海南市場：營銷無邊界化

渠道無邊界：人人都是營銷者，全民營銷。

行業(yè)無邊界：可以與任何想像得到的行業(yè)嫁接

4、?？谑袌觯号f城改造推動(dòng)新一輪市場熱潮

未來3年?？趯?dòng)54 個(gè)棚戶區(qū)改造,土地2.7 萬畝,投資超1000 億元,涵蓋半座城。且在居民密集的黃金地段,騰出大量可供商業(yè)開發(fā)的土地資源,將推動(dòng)?？诔鞘虚_發(fā)的新一波浪潮。

5、瓊南市場：分銷廝殺激烈

中低端項(xiàng)目入市，進(jìn)行大量搶客。目標(biāo)客源區(qū)域、層級(jí)雷同，傳統(tǒng)營銷舉步維艱，分銷成為市場主流銷售渠道。

灣區(qū)市場多家房企競爭激烈，價(jià)格松動(dòng)。三亞中低端項(xiàng)目入市，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，拉低整體市場價(jià)格，以價(jià)換量趨勢明顯。

目標(biāo)客源區(qū)域高度相似，對(duì)分銷渠道依賴逐年增加。分銷帶客成交占比普遍高于50%，最高可達(dá)80%。

6、瓊西市場：?；◢u效應(yīng)提升關(guān)注度，后市向好

?；◢u開盤，帶動(dòng)了儋州區(qū)域的房地產(chǎn)市場。恒大對(duì)?；◢u的宣傳很大程度地提升瓊西區(qū)域的關(guān)注度。儋州將建瓊西首個(gè)機(jī)場，瓊西市場價(jià)值得到更大提升。

同時(shí)西線價(jià)格具有明顯優(yōu)勢，后期西線市場對(duì)整體市場的分流作用將進(jìn)一步加強(qiáng)。