中商情報網(wǎng)訊：日前，針對長租公寓市場中個別企業(yè)違規(guī)使用“租金貸”等問題，浙江省日前出臺文件明確，從事住房房源委托出租業(yè)務(wù)的長租公寓企業(yè)不得自行開辦“租金貸”等金融業(yè)務(wù)。

根據(jù)浙江省城鄉(xiāng)住房工作協(xié)調(diào)委員會辦公室出臺的《關(guān)于促進(jìn)長租公寓市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展的指導(dǎo)意見》，從事住房房源委托出租業(yè)務(wù)的長租公寓企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照約定，每季度或每半年向全體住房房源委托出租人、長租公寓承租人通告住房租金收入、支付總額，按期或者逾期支付，以及經(jīng)營住房委托出租業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的沉淀資金使用等情況。上述事項條款應(yīng)當(dāng)在委托出租協(xié)議、承租協(xié)議中分別予以約定。

近年來，我國長租公寓行業(yè)正處于高速生長階段。自2015年開始，有關(guān)長租的政策紅利不斷釋放，政策出臺文件專門扶持租房租賃產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，并明確加快機構(gòu)化、規(guī)范化租賃企業(yè)的發(fā)展。

從國家政策的相關(guān)內(nèi)容來看，政策的著力點集中于以下六個方面：一是加快培育住房租賃市場主體、二是鼓勵租賃住房消費、三是完善租售同權(quán)、四是增加租賃土地與房源供給、五是提供稅收優(yōu)惠、六是提供金融支持。此外，在中央政策的推動下，地方政策開始跟進(jìn)，截止2017年底，已有20多個?。ㄖ陛犑校┏雠_了相關(guān)鼓勵扶持住房租賃市場發(fā)展的政策。伴隨租賃市場的規(guī)范化發(fā)展，我們預(yù)期未來租賃雙方的權(quán)利義務(wù)會得到充分保障，為租賃市場的發(fā)展破除重要障礙。

資料來源：中商產(chǎn)業(yè)研究院整理

隨著政府不斷加大住房租賃政策扶持力度，特別是2018年證監(jiān)會住建部發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，為長租公寓融資市場注入強心劑。另一方面開發(fā)商紛紛試水、產(chǎn)業(yè)基金進(jìn)入與銀行開閘，目前長租公寓的融資方式逐漸多元化,融資規(guī)模也逐漸增長,形成風(fēng)險資本股權(quán)融資、產(chǎn)業(yè)基金、傳統(tǒng)債權(quán)融資、租金收益權(quán)等債權(quán)ABS以及類REITs權(quán)益型融資的六大融資方式。

長租公寓按照房源及經(jīng)營方式的不同，一般將其分為集中式公寓企業(yè)和分散式公寓企業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，截至2017年底，國內(nèi)重點城市中集中式品牌長租公寓門店約有2000家，房間數(shù)量為16萬間房。數(shù)據(jù)顯示，2017年中國重點城市中分散式品牌長租公寓房間數(shù)為150萬間，其中在上海分散式公寓數(shù)量最多，數(shù)量為167826間；其次為北京，房間數(shù)量為105560萬間；排名第三的浙江，分散式公寓數(shù)量為69901間，其后分別為廣東、江蘇、四川、重慶、湖北、天津、河南。

數(shù)據(jù)來源：中商產(chǎn)業(yè)研究院整理

在2017年中國各地區(qū)分布式長租公寓占比情況中，華東占比最大，占比為51.5%；其次為華北地區(qū)，占比為19.5%；排名第三的是華南地區(qū)，占比為16.2%；其后分別為西南、華中、西北、東北，占比分別為8.8%、3.7%、0.2%、0.1%。

數(shù)據(jù)來源：中商產(chǎn)業(yè)研究院整理

在長租公寓蓬勃生產(chǎn)的同時，我們也應(yīng)注意到發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題。從2015年前后，諸多出身互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的資本跨界進(jìn)入長租公寓市場，帶來了大數(shù)據(jù)思維和規(guī)模擴張競賽，但有些卻沒有真正理解地產(chǎn)模式，野蠻生長之后問題暴露。特別是2017年底至今，長租公寓爆雷數(shù)量、頻率明顯加速。初步統(tǒng)計，2018年以來已有好租好住、愛家愛公寓、長沙優(yōu)租客、愷信亞洲、杭州鼎家五家分散式長租公寓由于資金鏈斷裂帶來的運營危機而爆雷。專業(yè)人士分析，很多公寓運營方過于追求規(guī)模、管理公寓數(shù)，這一思維模式刺激下瘋狂拿地拿房和盲目擴張，甚至出現(xiàn)面粉貴過面包，拿房價格高過房屋租金的現(xiàn)象。加上此次老牌長租公寓寓見公寓的疑似爆倉，應(yīng)當(dāng)引發(fā)長租公寓企業(yè)對自身經(jīng)營的謹(jǐn)慎規(guī)劃，以及政府部門要對行業(yè)加以規(guī)范，才能實現(xiàn)長足發(fā)展。

更多資料請參考中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2018-2023年中國長租公寓市場前景及投融資報告》。