和一線、二線樓市相比，三四線樓市是沉默的大多數(shù)。直到2016年三四線房價開始快速上漲，媒體的聚光燈才照到這里。在棚改貨幣化安置、地方去庫存、一二線限購等因素的綜合作用下，2017年三四線樓市持續(xù)升溫，風(fēng)頭甚至蓋過了一線、二線樓市。

三四線樓市關(guān)注熱力/遷徙圖

隨著時間的推移，情況正在發(fā)生變化。特別是今年6月底，國開行要把棚改審批的權(quán)力收到總行的新聞被廣泛報道后，引發(fā)了強(qiáng)烈反響。雖然國開行否認(rèn)了“棚改”全面“叫?！钡膫髀?，但還是收回了地方審批放款權(quán)限。這是一個明確的信號：能通過棚改進(jìn)入三四線的錢，會越來越少。

圍繞這一變化展開的三四線樓市前景的討論，越發(fā)激烈。樂觀派認(rèn)為，當(dāng)前三四線樓市需求的釋放有其大背景，在相當(dāng)長一段時間還會持續(xù)；悲觀派則認(rèn)為，三四線城市是沒有未來的，除了留一套房自住，其他的還是及早出手為妙。

中老年大叔的主場

關(guān)注價格提檔5000元

誰在關(guān)注三四線樓市？艾普大數(shù)據(jù)對三四線的購房人群做了新一輪畫像。畫像顯示，三四線的潛在購房客主要是36-55歲、月可支配收入4000-6000元的中老年大叔。他們正處在年富力強(qiáng)的時期，有一定積蓄和消費能力，且推測有很大一部分是為了子女的婚房未雨綢繆。

三四線潛在購房客性別占比

三四線潛在購房客年齡占比

三四線潛在購房客月可支配收入占比

從房源來看，三四線購房者高達(dá)92.54%的人關(guān)注的是新房，關(guān)注二手房的比例不足10%。這是因為三四線城市的人口流向以溢出為主，大部分居民已經(jīng)有房，新房市場供應(yīng)充足，多數(shù)還未到達(dá)發(fā)展存量市場的階段。從價格來看，1萬-1.5萬元區(qū)間關(guān)注度最高，而在2017年11月，關(guān)注度最高的價格區(qū)間還是5千-1萬元；從戶型來看，兩居最受歡迎，三居次之，主要需求還是居??；從面積段來看，70-90平米最受歡迎，50-70平米次之，在總價購買力不變的情況下，單價上漲，是導(dǎo)致這一局面的元兇。

三四線潛在購房客關(guān)注房源類型占比

三四線潛在購房客關(guān)注價格區(qū)間占比

三四線潛在購房客關(guān)注戶型占比

三四線潛在購房客關(guān)注面積段占比

棚改貨幣化安置退潮，

三四線真實的購買力如何？

在百余個三四線城市中，關(guān)注度最高的有哪些？艾普大數(shù)據(jù)分析結(jié)果顯示，三四線熱門關(guān)注城市TOP10中，5個分布在長三角地區(qū)，3個分布在珠三角地區(qū)，其他地區(qū)僅廊坊、合肥（樓盤）兩個城市入圍。

三四線熱門關(guān)注城市TOP10

對比2017年11月發(fā)布的三四線樓市熱度榜，可以看到長三角的樓市影響力在持續(xù)擴(kuò)大，壟斷關(guān)注榜三甲、城市占比達(dá)到半數(shù)。隨著城市群概念的清晰和壯大，未來人群的聚集效應(yīng)將更加明顯，特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、就業(yè)機(jī)會較多、生活水平較高的長三角、珠三角、京津冀地區(qū)。

來自克而瑞百座三四線城市的市場調(diào)研結(jié)果顯示，在三四線購房的人群當(dāng)中，本地客群平均占比超8成，僅19.9%的客戶來自外地。本地客戶購房最為積極的區(qū)域是華東區(qū)域，本地客群占比85.9%，高出平均值近6個百分點。吸引外地購房投資客最多的區(qū)域是華南，外地客群占比接近3成，高出平均值9個百分點。

全國7大區(qū)域百城購房者來源地占比

數(shù)據(jù)來源：克而瑞研究中心

從購房者住宅擁有情況來看，多達(dá)74%的購房者僅擁有1-2套住宅，擁有3套及以上住宅的人群占比不足3成。這說明大多數(shù)購房者還處在剛需或者置換階段，主力需求并非投資。其中，華北和西北的客戶剛性需求最旺盛，華南和東北的客戶投資意識最強(qiáng)。

全國7大區(qū)域百城購房者擁有住宅

（備注：套數(shù)指購買后擁有幾套）

克而瑞百城調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，超8成項目接待過貨幣化安置客戶，約半數(shù)項目有10%的客戶為貨幣化安置客戶。華東、西北和華中地區(qū)，對棚改貨幣化的依賴相對重一些。業(yè)內(nèi)有觀點認(rèn)為，隨著庫存規(guī)模下降、地方債務(wù)壓力增加，貨幣化安置政策逐漸退潮將是大方向。屆時，這些項目的成交將或多或少受到?jīng)_擊。

全國7大區(qū)域百城貨幣化安置購房者分布

割韭菜效應(yīng)下，

三四線樓市能火多久？

價格方面，從國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價指數(shù)來看，2017年7月之后，三四線城市的房價漲幅長期跑贏70城平均值，遠(yuǎn)超一線和二線城市。最新公布的7月70城房價指數(shù)顯示，在一線、二線新房環(huán)比漲幅回落的情況下，三四線城市的漲幅仍略有擴(kuò)大。

圖片來自網(wǎng)絡(luò)

成交方面，來自上海（樓盤）易居房地產(chǎn)研究院的報告顯示，2018年年初至5月15日，一線和二線城市累計成交面積同比分別下降41%和6%，三四線城市累計成交面積同比上升13%。在其重點監(jiān)測的75個典型城市中，三四線城市的新房成交占比約為37%，仍有著舉足輕重的地位。

土地供應(yīng)方面，三四線城市也是逆市而行。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前8月有20個三四線城市土地出讓金超過了200億，50個三四線城市超過百億，且在土地頻繁流拍的背景下，三四線城市土地溢價率同比保持平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)下降。

近年來，大型房企的拿地重點正在向三四線城市下沉。以擁有“三四線城市之王”稱號的碧桂園為例，據(jù)其2017年財報估算，公司近58%的銷售來源于三四線城市。中梁地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等，也都成為重點布局三四線品牌房企的代表。

不過，隨著三四線城市去庫存利好的逐漸褪去，這些房企的銷售壓力也隨之提升，轉(zhuǎn)型勢在必行。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，三四線城市在購房方面存在一定程度的“割韭菜效應(yīng)”，即房地產(chǎn)市場需求釋放是沒有持續(xù)性的。市場容量有限，需求也有限，三四線樓市房價的這把火還能少多久？確實需要打個問號。