養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，也稱“銀色產(chǎn)業(yè)”，是以產(chǎn)品消費對象的指向性類群作為界定的依據(jù)和標準，從第一、二、三產(chǎn)業(yè)派生出來的新興的綜合性的特殊行業(yè)，是專門為老年人生產(chǎn)和提供產(chǎn)品和服務，滿足老年人衣食住行各方面需求的各行業(yè)的集成或集合。其發(fā)展的最終目標是“五個老有”：即老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學、老有所樂。當前我國老年消費市場開發(fā)仍然處于初級階段，養(yǎng)老服務產(chǎn)品的供給不足、比重偏低、質(zhì)量不高，這些都不能滿足老年人日益增長的服務需求。至2015年底，?？谑?5歲以上的老年人口數(shù)量達到15.92萬人，占總?cè)丝跀?shù)量的7.16%，公辦養(yǎng)老機構(gòu)共有34家，其中市屬32家（鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院31家、市社會福利院1家），共有養(yǎng)老床位3460張。全市共辦理老年優(yōu)待證9200余張。高齡補貼工作有序開展，為32813名80歲以上高齡老人發(fā)放補貼4000余萬元。隨著?？谑欣淆g化趨勢的不斷加強，預計到2022年，?？谑?5歲以上的老年人口數(shù)量將達到17.53萬人。十三五期間，海口市進一步降低門檻、簡化手續(xù)，落實土地、稅費、信貸、購買服務等優(yōu)惠政策，引導社會力量興辦養(yǎng)老機構(gòu)。鼓勵社會資本通過合作、租賃和購買的方式，對閑置的企業(yè)廠房、學校校舍、商業(yè)設施等進行改造，用于養(yǎng)老服務。支持國外、境外的企業(yè)、非政府組織和個人獨資或者合資舉辦養(yǎng)老機構(gòu)，并享受同等待遇。進一步加大對養(yǎng)老機構(gòu)的扶持力度，適當提高建設和運營補貼標準。到2020年，社會力量舉辦或經(jīng)營的養(yǎng)老機構(gòu)床位數(shù)占比將達到60%以上。
第一章 養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展基礎概述 10
第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)概述 10
一、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的定義和目標 10
二、養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)涵及特征 10
三、養(yǎng)老地產(chǎn)利益主體分析 12
四、成熟養(yǎng)老地產(chǎn)特點分析 13
第二節(jié) 中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)政策分析 14
一、中國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策分析 14
二、《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》 20
三、《關(guān)于加強老年人優(yōu)待工作的意見》 21
四、《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的意見》 21
五、《關(guān)于全面推進居家養(yǎng)老服務工作的意見》 24
六、《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》 25
七、《養(yǎng)老服務設施用地指導意見》 26
八、《中國保監(jiān)會關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見》 26
九、《關(guān)于鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的實施意見》 27
十、中國養(yǎng)老地產(chǎn)“十三五”發(fā)展政策支持 27
第三節(jié) 中國養(yǎng)老地產(chǎn)社會環(huán)境分析 28
一、中國人口老齡化趨勢分析 28
二、中國老年人養(yǎng)老模式分析 30
三、中國養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變分析 34
四、社會養(yǎng)老服務體系的現(xiàn)狀 35
五、中國的老齡人口紅利分析 35
第二章 養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展狀況分析 38
第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 38
一、養(yǎng)老地產(chǎn)處于摸索階段 38
二、房企布局養(yǎng)老地產(chǎn)情況 38
三、保險企業(yè)涉足養(yǎng)老地產(chǎn) 42
四、外資在華投資老年住宅 44
五、中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)特點 44
第二節(jié) 不同類型養(yǎng)老地產(chǎn)市場分析 46
一、養(yǎng)老服務嵌入式住宅市場 46
二、養(yǎng)老服務型老年公寓市場 46
三、“學院式”養(yǎng)老地產(chǎn)市場 48
四、健康養(yǎng)生型養(yǎng)老地產(chǎn)市場 49
五、養(yǎng)老綜合體養(yǎng)老地產(chǎn)市場 50
第三節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運營模式分析 50
一、中國養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式分析 50
（一）中國現(xiàn)有養(yǎng)老地產(chǎn)模式分析 50
（二）適合中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式 52
（三）中國養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式分析 57
（四）中國養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式解析 60
（五）養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式創(chuàng)新分析 62
二、中國養(yǎng)老地產(chǎn)管理模式分析 62
（一）房地產(chǎn)開發(fā)商管理的模式 62
（二）與專業(yè)公司建立戰(zhàn)略聯(lián)盟 62
（三）引進專業(yè)公司的管理模式 63
（四）各種管理模式的優(yōu)劣對比 63
（五）養(yǎng)老地產(chǎn)管理的收益分析 63
第三章 海口市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 64
第一節(jié) ?？谑行姓澐?64
第二節(jié) ?？谑协h(huán)境概況分析 64
一、地理位置 64
二、地質(zhì) 65
三、氣候 65
四、資源 65
五、交通 68
第三節(jié) ?？谑泻暧^經(jīng)濟環(huán)境分析 68
一、?？谑蠫DP增長情況 68
二、?？谑泄潭ㄙY產(chǎn)投資 69
三、?？谑芯用袷罩闆r 70
四、?？谑挟a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 70
第四節(jié) ?？谑械禺a(chǎn)業(yè)社會環(huán)境分析 71
一、海口市消費市場情況 71
二、海口市安居工程建設 72
第四章 ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場發(fā)展分析 73
第一節(jié) ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場政策環(huán)境 73
一、?？谑型恋卣呔C述 73
二、?？谑蟹康禺a(chǎn)政策分析 76
三、?？谑凶》抗e金新政 80
第二節(jié) ?？谑蟹康禺a(chǎn)市場分析 81
一、?？谑蟹康禺a(chǎn)投資情況 81
二、海口市房地產(chǎn)供給分析 81
三、?？谑蟹康禺a(chǎn)需求分析 82
四、?？谑蟹康禺a(chǎn)成交情況 82
五、?？谑蟹康禺a(chǎn)優(yōu)勢企業(yè) 83
第三節(jié) 海口市熱銷樓盤情況 84
第四節(jié) ?？谑蟹康禺a(chǎn)價格走勢 84
第五章 海口市人口老齡化現(xiàn)狀分析 85
第一節(jié) 人口老齡化標準 85
一、老年人年齡劃分標準 85
二、老齡化社會劃分標準 85
第二節(jié) ?？谑腥丝诮Y(jié)構(gòu)分析 86
一、年齡結(jié)構(gòu) 86
二、性別結(jié)構(gòu) 86
三、戶籍結(jié)構(gòu) 87
第三節(jié) ?？谑欣夏耆丝跀?shù)量統(tǒng)計 87
第六章 ?？谑叙B(yǎng)老地產(chǎn)市場投資機會分析 89
第一節(jié) ?？谑叙B(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢 89
一、?？谑袇^(qū)位優(yōu)勢 89
二、?？谑袣夂蛱卣?89
三、?？谑姓咧С?89
第二節(jié) ?？谑叙B(yǎng)老服務供應分析 90
一、?？谑叙B(yǎng)老機構(gòu)數(shù)量分析 90
二、?？谑叙B(yǎng)老機構(gòu)項目建設 90
三、?？谑叙B(yǎng)老服務市場分析 90
第七章 ?？谑兄攸c區(qū)域養(yǎng)老地產(chǎn)布局分析 92
第一節(jié) 秀英區(qū) 92
一、秀英區(qū)概況 92
二、主要養(yǎng)老地產(chǎn)項目 92
第二節(jié) 龍華區(qū) 93
一、龍華區(qū)概況 93
二、主要養(yǎng)老地產(chǎn)項目 94
第三節(jié) 瓊山區(qū) 94
一、瓊山區(qū)概況 94
二、主要養(yǎng)老地產(chǎn)項目 95
第四節(jié) 美蘭區(qū) 96
一、美蘭區(qū)概況 96
二、主要養(yǎng)老地產(chǎn)項目 96
第八章 養(yǎng)老地產(chǎn)市場目標消費者分析 98
第一節(jié) 老年人特征與消費能力分析 98
一、老年人的生理特征研究 98
（一）老年人人體工程學 98
（二）老年人的生理特征 99
（三）老年人的生理需求 100
二、老年人的心理特征研究 101
（一）老年人的心理特征 101
（二）老年人的心理需求 101
三、老年人的行為活動特征 102
（一）老年人活動分布圈 102
（二）老年人的活動特性 103
四、老年人群購買力分析 104
（一）老年人經(jīng)濟收入來源 104
（二）老年人購買力正提升 104
第二節(jié) 中國養(yǎng)老地產(chǎn)客戶群體分析 105
一、企事業(yè)單位老年退休人群 105
二、收入學歷較高的中年子女 105
三、追求安逸老年生活退休者 105
四、休閑度假養(yǎng)生的老年客流 105
五、養(yǎng)老地產(chǎn)的潛在客戶分析 106
六、養(yǎng)老地產(chǎn)客戶群消費特征 106
第三節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)消費者行為分析 108
一、中國居民養(yǎng)老意愿調(diào)查 108
二、老年人的養(yǎng)老消費觀念 108
三、消費者對養(yǎng)老地產(chǎn)認識 109
四、不同老年人關(guān)注度調(diào)查 109
五、養(yǎng)老地產(chǎn)設施服務需求 109
六、養(yǎng)老地產(chǎn)入住方式調(diào)查 110
第九章 ?？谑叙B(yǎng)老地產(chǎn)項目營銷策略分析 111
第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目的選址及定位 111
一、養(yǎng)老地產(chǎn)項目的選址策略 111
二、養(yǎng)老地產(chǎn)的項目定位分析 113
第二節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目營銷策略研究 114
一、養(yǎng)老地產(chǎn)營銷中存在的問題 114
二、養(yǎng)老地產(chǎn)市場營銷策略分析 116
三、養(yǎng)老地產(chǎn)項目銷售渠道類型 118
四、養(yǎng)老地產(chǎn)項目銷售渠道選擇 119
第三節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目促銷策略分析 122
一、養(yǎng)老地產(chǎn)促銷目標分析 122
二、養(yǎng)老地產(chǎn)促銷方式分析 122
三、養(yǎng)老項目促銷策略分析 122
（一）養(yǎng)老地產(chǎn)廣告促銷策略 122
（二）養(yǎng)老地產(chǎn)人員推銷策略 123
（三）養(yǎng)老地產(chǎn)營業(yè)推廣策略 123
（四）養(yǎng)老地產(chǎn)公共關(guān)系策略 125
第四節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品價格策略分析 125
一、養(yǎng)老地產(chǎn)項目定價策略分析 125
二、養(yǎng)老地產(chǎn)項目價格影響因素 126
三、養(yǎng)老地產(chǎn)項目定價方法研究 127
四、養(yǎng)老地產(chǎn)項目調(diào)價方法研究 130
第五節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)項目網(wǎng)絡營銷策略分析 132
一、養(yǎng)老地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷運作模式分析 132
二、養(yǎng)老地產(chǎn)開展網(wǎng)絡營銷的優(yōu)勢 133
三、養(yǎng)老地產(chǎn)開展網(wǎng)絡營銷的缺陷 135
四、養(yǎng)老地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷的整合互補 136
五、養(yǎng)老地產(chǎn)實現(xiàn)網(wǎng)絡營銷的策略 137
第十章 ?？谑叙B(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)扶持政策分析 139
第一節(jié) 社會保障政策 139
一、醫(yī)療保險政策 139
二、養(yǎng)老保險政策 143
第二節(jié) “以房養(yǎng)老”政策解讀 147
一、政策路徑 147
二、適用條件 147
三、國內(nèi)實踐 148
四、發(fā)展困局 149
第三節(jié) 養(yǎng)老服務業(yè)“十三五”政策導向 151
第十一章 海口市養(yǎng)老地產(chǎn)投融資市場戰(zhàn)略分析 156
第一節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)投資影響因素 156
一、地區(qū)經(jīng)濟水平 156
二、地區(qū)居民收入 156
三、社會福利制度 156
四、老齡人口數(shù)量 156
五、居民養(yǎng)老觀念 156
六、地區(qū)生態(tài)環(huán)境 157
七、地區(qū)地價水平 157
第二節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)投資特性分析 157
一、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)投資特性分析 157
二、養(yǎng)老地產(chǎn)項目投入產(chǎn)出分析 158
三、投資養(yǎng)老地產(chǎn)關(guān)鍵決策要素 159
四、養(yǎng)老地產(chǎn)的投資價值點分析 160
（一）進入品牌效應 160
（二）售租獲取利潤 160
（三）運營管理獲益 160
（四）地區(qū)輻射效應 161
（五）社會口碑效應 161
第三節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)投資養(yǎng)老地產(chǎn)可行性分析 161
一、養(yǎng)老地產(chǎn)成房企開發(fā)新方向 161
二、房企開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)優(yōu)勢分析 161
三、房企開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)前提分析 162
四、房企投資養(yǎng)老地產(chǎn)效益分析 162
五、房企開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)戰(zhàn)略分析 162
第四節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)投資風險分析 163
一、產(chǎn)業(yè)政策風險 163
二、房產(chǎn)信貸風險 164
三、新興市場風險 164
四、投資收益風險 164
五、物業(yè)管理風險 164
第五節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)投融資策略分析 165
一、房地產(chǎn)投融資主體分析 165
二、養(yǎng)老地產(chǎn)融資渠道分析 166
三、養(yǎng)老地產(chǎn)融資方式分析 167
四、養(yǎng)老地產(chǎn)融資策略分析 169
五、養(yǎng)老地產(chǎn)PFI融資模式 171
第十二章 2018-2023年?？谑叙B(yǎng)老地產(chǎn)投資前景趨勢預測 176
第一節(jié) 2018-2023年養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析 176
一、綜合性住宅將成為主導產(chǎn)品 176
二、市場競爭激烈設計更重細節(jié) 176
三、更加注重以人為本開發(fā)理念 176
四、小戶型是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)首選 176
五、將逐步從主城區(qū)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移 177
六、開發(fā)不再片面追求規(guī)模檔次 177
第二節(jié) 2018-2023年養(yǎng)老地產(chǎn)市場機會分析 177
一、養(yǎng)老綜合體的市場機會 177
二、養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)市場機會 177
三、養(yǎng)老旅游地產(chǎn)市場機會 178
四、保險企業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)機會 180
五、醫(yī)療康復機構(gòu)市場機會 180
六、酒店管理企業(yè)市場機會 181
第三節(jié) 2018-2023年養(yǎng)老地產(chǎn)市場發(fā)展前景分析 181
一、養(yǎng)老地產(chǎn)成房地產(chǎn)新增長點 181
二、養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品漸成新型剛需 182
三、養(yǎng)老地產(chǎn)潛力巨大尚需升級 182
第四節(jié) 2018-2023年?？谑叙B(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景預測 183
一、養(yǎng)老地產(chǎn)需求前景預測 183
二、老年人口數(shù)量預測 184
三、養(yǎng)老服務機構(gòu)發(fā)展預測 184
四、養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)前景展望 185
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