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內容概括

2014年，拉薩市完成房地產開發(fā)投資9.78億元，同比增長35.6%;房地產施工面積為258.36萬平方米，竣工面積為29.65萬平方米。拉薩市2015年公共租賃住房建設計劃總套數為1006套，總建筑面積40240平方米；公共租賃住房(周轉房)維修改造計劃總套數為538套，總建筑面積40350平方米；城鎮(zhèn)棚戶區(qū)(危舊房)改造計劃總戶數為800戶。2014年，拉薩市商品房銷售面積為13.59萬平方米，銷售額為4.85億元。

在內地商業(yè)地產發(fā)展進入鼎盛時期的同時，拉薩的商業(yè)地產也開始悄然起步，并快速發(fā)展著。拉薩的商業(yè)地產，在發(fā)展過程中面臨著一些問題，比如管理，比如人才，但危與機并存，眾多開發(fā)商在商業(yè)發(fā)展過程中，同樣也尋求著突破現(xiàn)狀的制勝之機。

近年來經濟的大發(fā)展，在一定程度上預熱了拉薩商業(yè)地產市場，在政府的政策支持下，以及隨著拉薩地產市場的逐漸成熟，拉薩的商業(yè)地產會有一個好的市場前景。拉薩經濟的快速發(fā)展，將推動房地產行業(yè)發(fā)展進入快車道。中商產業(yè)研究院預計，到2020年，拉薩市房地產開發(fā)投資額將達到41億元。

報告目錄

第一章商業(yè)地產行業(yè)相關概述 9

第一節(jié) 商業(yè)地產的相關概述 9

一、商業(yè)地產的定義 9
二、商業(yè)地產的分類 9
三、商業(yè)地產的模式 9

第二節(jié) 商業(yè)地產行業(yè)投資背景 10

一、商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展歷程 10
二、商業(yè)地產行業(yè)驅動因素 10
（一）外部驅動因素分析 10
（二）內部價值潛力分析 12
三、商業(yè)地產發(fā)展的必然性 13

第三節(jié) 商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展分析 14

一、商業(yè)地產市場現(xiàn)狀分析 14
二、商業(yè)地產發(fā)展特點分析 15
三、商業(yè)地產進入調控視野 16
四、商業(yè)地產市場熱點分析 17
五、商業(yè)地產市場形勢分析 19

第四節(jié) 商業(yè)地產經營策略分析 20

一、零散銷售、統(tǒng)一經營 20
二、零散銷售、各自經營 20
三、整體出售、整體經營 21
四、整體出租、整體經營 21
五、零散出租、各自經營 22

第二章商業(yè)地產盈利模式分析 23

第一節(jié) 拉薩商業(yè)地產企業(yè)開發(fā)銷售盈利模式 23

一、商業(yè)地產企業(yè)散售盈利模式 23
（一）一般散售模式分析 23
（二）帶租約銷售模式分析 23
（三）帶回報銷售模式分析 24
（四）散售模式適用物業(yè) 24
（五）散售模式優(yōu)劣勢 25
二、商業(yè)地產企業(yè)整售盈利模式 26
（一）整售模式操作方式 26
（二）整售模式主要特點 26
（三）整售模式適用物業(yè) 26
（四）整售模式優(yōu)劣勢 27

第二節(jié) 拉薩商業(yè)地產企業(yè)持有經營盈利模式 27

一、完全自營模式分析 27
（一）完全自營模式資源要求 27
（二）完全自營模式優(yōu)劣勢分析 28
二、自營+經營貸模式分析 29
（一）模式操作方式 29
（二）模式資源要求 30
（三）模式優(yōu)劣勢分析 30
三、資本運作模式分析 30
（一）資本運作模式操作方式 30
（二）資本運作模式優(yōu)劣勢分析 31

第三節(jié) 拉薩商業(yè)地產企業(yè)混合運作盈利模式 32

一、混合運作模式操作方式分析 32
二、混合運作模式主要特點分析 32
三、混合運作適用物業(yè)類型分析 32
四、混合運作模式優(yōu)劣勢分析 32

第四節(jié) 主要商業(yè)地產盈利模式對比分析 33

第三章商業(yè)地產項目營銷管理分析 34

第一節(jié) 拉薩商業(yè)地產項目商業(yè)規(guī)劃 34

一、商業(yè)經營規(guī)劃的布局順序 34
二、商業(yè)經營規(guī)劃的整體利益 34
三、商業(yè)規(guī)劃的黃金分割定律 36
四、配套設施的作用與投入 37
五、商鋪格局規(guī)劃分析 38

第二節(jié) 拉薩商業(yè)地產項目經濟測算 40

一、商業(yè)地產項目經濟測算 40
二、商業(yè)地產項目定價方式 41
三、商業(yè)地產項目經濟效益 42

第三節(jié) 商業(yè)地產目標市場選擇 44

一、目標市場的選擇策略 44
（一）集中化進入策略 44
（二）商品專業(yè)化策略 44
（三）市場專業(yè)化策略 44
（四）選擇性進入策略 44
（五）市場全覆蓋策略 44
二、項目開發(fā)商圈分析法 45
三、商業(yè)地產項目客戶定位 50
（一）商圈范圍界定 50
（二）消費者定位 51
（三）商家定位 52
（四）投資者定位 52
四、商業(yè)地產項目業(yè)態(tài)定位 52
（一）業(yè)態(tài)分類與特點 52
（二）項目的業(yè)態(tài)定位 55
（三）業(yè)態(tài)的合理構成 56
五、商業(yè)地產項目條件判斷 58

第四節(jié) 拉薩商業(yè)地產項目營銷推廣 60

一、商業(yè)地產消費者行為調查 60
二、銷售與經營的平衡分析 61
三、商業(yè)物業(yè)商鋪營銷特性 62
四、商業(yè)項目營銷推廣流程 64
五、商業(yè)物業(yè)常用銷售方式 67

第五節(jié) 拉薩商業(yè)地產項目招商實施 68

一、商業(yè)地產項目招商特點 68
二、商業(yè)地產項目招商對象 69
三、商業(yè)地產項目招商流程 70
四、商業(yè)地產招商現(xiàn)存問題 71
五、商業(yè)地產項目招商策略 72
（一）項目招商通用策略 72
（二）購物中心招商策略 76
（三）寫字樓的招商策略 80
（四）商業(yè)街的招商策略 84
（五）餐飲品牌招商策略 86

第六節(jié) 拉薩商業(yè)地產項目開業(yè)策略 88

第四章拉薩市房地產市場環(huán)境分析 90

第一節(jié) 拉薩市房地產地域環(huán)境分析 90

一、地理位置 90
二、生態(tài)氣候 90
三、資源分布 90

第二節(jié) 拉薩市宏觀經濟環(huán)境分析 92

一、拉薩市GDP增長情況 92
二、拉薩市固定資產投資 92
三、拉薩市居民收入情況 93
四、拉薩市產業(yè)結構分析 93

第三節(jié) 拉薩市交通環(huán)境分析 93

一、鐵路 93
二、公路 94
三、城市公共交通 94

第四節(jié) 拉薩市人口社會環(huán)境分析 95

一、拉薩市人口數量及結構 95
二、拉薩市家庭支出結構 96
三、拉薩市外來人口情況 96

第五章拉薩市土地市場分析 97

第一節(jié) 拉薩市城市規(guī)劃布局 97

第二節(jié) 拉薩市土地供應分析 103

第三節(jié) 拉薩市建設用地分析 103

一、城市建設用地面積 103
二、居住用地面積 104
三、工業(yè)用地面積 104
四、商業(yè)服務業(yè)設施用地面積 105

第六章拉薩市房地產市場分析 106

第一節(jié) 拉薩市房地產投資建設分析 106

一、拉薩市房地產投資額分析 106
二、拉薩市房地產建設規(guī)模分析 106
三、拉薩市保障房建設情況分析 106
四、拉薩市房地產開發(fā)重點企業(yè) 107
五、拉薩市房地產市場價格分析 107

第二節(jié) 拉薩市產業(yè)園區(qū)建設分析 108

一、拉薩市產業(yè)園區(qū)分布情況 108
二、拉薩市產業(yè)園區(qū)建設規(guī)模 108
三、拉薩市產業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃 109

第三節(jié) 拉薩市商品房市場銷售情況 110

一、拉薩市商品房銷售情況 110
二、拉薩市住宅銷售情況 110

第四節(jié) 拉薩市商業(yè)地產市場分析 111

一、拉薩市商業(yè)地產市場發(fā)展現(xiàn)狀 111
二、拉薩商業(yè)地產蓬勃發(fā)展全面開花 111
三、拉薩商業(yè)地產市場發(fā)展尚不規(guī)范 113

第五節(jié) 拉薩市房地產市場走勢分析 115

第七章拉薩市商業(yè)地產細分行業(yè)發(fā)展及投資前景分析 117

第一節(jié) 拉薩市商鋪地產市場分析 117

第二節(jié) 拉薩市購物中心分析 118

第三節(jié) 拉薩市酒店市場分析 120

一、拉薩市星級酒店市場規(guī)模 120
二、拉薩市高星級酒店數量統(tǒng)計 120
三、拉薩市高星級酒店平均房價 120
四、拉薩市高星級酒店平均出租率 121
五、拉薩市部分星級酒店名單 121

第四節(jié) 拉薩市寫字樓市場分析 122

第五節(jié) 拉薩市城市綜合體分析 123

第六節(jié) 拉薩市主題式商業(yè)地產分析 124

第八章二三線城市房地產市場投資分析 126

第一節(jié) 中國房地產市場投資現(xiàn)狀 126

一、投資狀況及增速 126
二、房地產供應狀況 126
三、房地產成交狀況 127
四、分區(qū)域投資狀況 127

第二節(jié) 二三線城市房地產投資環(huán)境分析 128

一、投資吸引力 128
二、經濟發(fā)展 128
三、房地產投資 128
四、商品房銷售 129
五、土地市場 129
六、人口與城市化 130
七、限購政策影響 130
八、居民購買力 132
九、人均可支配收入 132
十、未來走勢展望 133

第九章拉薩市房地產企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析 134

第一節(jié) 企業(yè)應對房地產周期波動的策略 134

一、資本運作策略 134
二、土地儲備策略 134
三、業(yè)務組合策略 135
四、區(qū)域互補策略 136

第二節(jié) 房地產企業(yè)發(fā)展管理分析 137

一、成本控制策略 137
二、定價策略分析 142
三、競爭策略分析 146
四、并購重組策略 148
五、融資策略分析 151
六、資本運作策略 153

第三節(jié) 房地產企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃策略分析 154

一、戰(zhàn)略綜合規(guī)劃 154
二、技術開發(fā)戰(zhàn)略 155
三、區(qū)域戰(zhàn)略規(guī)劃 155
四、產業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃 155
五、營銷品牌戰(zhàn)略 156
六、競爭戰(zhàn)略規(guī)劃 157

第十章商業(yè)地產行業(yè)投融資策略分析 159

第一節(jié) 商業(yè)地產融資分析 159

一、商業(yè)地產融資的意義 159
二、商業(yè)地產融資需求分析 159
三、商業(yè)地產融資渠道分析 160
四、商業(yè)地產多元化融資流程 161
五、商業(yè)地產市場融資新平臺 163
（一）商業(yè)抵押擔保證券CMBS 163
（二）商業(yè)地產基金融資模式 165

第二節(jié) 商業(yè)地產企業(yè)上市融資模式 166

一、商業(yè)地產企業(yè)上市融資必要性 166
二、商業(yè)地產企業(yè)上市融資模式 168
三、商業(yè)地產企業(yè)上市融資效果 172
四、商業(yè)地產企業(yè)上市融資風險 175
（一）買殼上市的風險 175
（二）IPO形式的風險 175

第三節(jié) 商業(yè)地產信托融資分析 176

一、房地產信托融資模式分析 176
二、房地產信托融資模式優(yōu)劣勢 179
三、房地產信托融資運作流程 180
四、房地產信托資金運用方式 183
五、房地產信托資金投資方式 183

第四節(jié) 商業(yè)地產融資困難及對策 184

一、商業(yè)地產的固有特性 184
（一）高收益高風險并存 184
（二）商業(yè)與地產有機結合 184
（三）開發(fā)是基礎/運營是關鍵 185
（四）資金需求巨大 185
二、商業(yè)地產融資的現(xiàn)實困境 185
三、突破困境的六種有效途徑 186
四、商業(yè)地產融資基金待推廣 188

第十一章 2017-2022年拉薩市商業(yè)地產投資風險及策略分析 189

第一節(jié) 2017-2022年拉薩市商業(yè)地產市場前景預測 189

一、拉薩市商業(yè)地產市場發(fā)展前景 189
二、拉薩市房地產開發(fā)投資額預測 190

第二節(jié) 2017-2022年拉薩市商業(yè)地產市場的投資風險 191

一、商業(yè)地產投資的經營風險 191
二、商業(yè)地產投資的財務風險 191
三、商業(yè)地產管理人才緊缺風險 191
四、商業(yè)地產投資的流動性和變現(xiàn)性風險 192

第三節(jié) 2017-2022年拉薩市商業(yè)地產市場風險規(guī)避及控制策略 192

一、商業(yè)地產投資風險 192
（一）開放商經驗不足 192
（二）同質化/空置率高 193
（三）資金鏈壓力較大 193
二、商業(yè)地產投資策略 194
（一）商業(yè)地產投資運作 194
（二）各業(yè)態(tài)投資攻略 217
（三）投資注意事項 221

第四節(jié) 拉薩市商業(yè)地產企業(yè)資本市場運作建議 224

一、商業(yè)地產企業(yè)并購重組策略建議 224
二、商業(yè)地產企業(yè)海外市場運作建議 225
三、商業(yè)地產企業(yè)并購整合策略建議 226

圖表略

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