銀行支持保障性住房建設(shè)金融服務(wù)方案

報(bào)告描述 \ REPORT DESCRIPTION

在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，保障性住房建設(shè)不僅有利于改善民生，增加投資，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下保障性住房建設(shè)在彌補(bǔ)市場(chǎng)化房地產(chǎn)投資的回落，避免經(jīng)濟(jì)二次探底方面起到積極作用。2010年國(guó)家確定建設(shè)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房580萬套，根據(jù)2009年出臺(tái)的未來3年住房建設(shè)規(guī)劃，到2011年全國(guó)將建設(shè)581萬套廉租房、390萬套經(jīng)濟(jì)適用房。預(yù)測(cè)，在未來兩年，保障性住房將占市場(chǎng)住房總供應(yīng)量的20%。
本期專題對(duì)我國(guó)保障性住房分類、特點(diǎn)、現(xiàn)狀、問題和趨勢(shì)進(jìn)行了分析，綜合概括各地保障房建設(shè)規(guī)劃、建設(shè)情況、資金土地供應(yīng)情況，分別從橫向和縱向比較了不同保障性住房建設(shè)運(yùn)作差異及保障性住房的金融合作關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、金融服務(wù)模式，以資同業(yè)參考對(duì)比。
在目前銀行流動(dòng)性較為寬松，房地產(chǎn)市場(chǎng)又普遍低迷的情況下，如果有一套成熟的操作模式來保證風(fēng)險(xiǎn)，大型商業(yè)銀行仍有介入意愿。本期專題為商業(yè)銀行提供了豐富而詳實(shí)的內(nèi)容，以資參考。
本期報(bào)告共分為七個(gè)主要部分：
第一部分：保障性住房概況
本部分主要介紹了保障性住房的定義、分類及不同類型保障性住房特征比較，保障性住房建設(shè)的意義。
第二部分：我國(guó)保障性住房發(fā)展現(xiàn)狀分析
本部分闡述我國(guó)保障性住房建設(shè)基本運(yùn)行情況、政策支持、存在問題及發(fā)展趨勢(shì)。
第三部分：地方保障性住房規(guī)劃及建設(shè)情況
本部分綜合分析各地方保障性住房規(guī)劃，建設(shè)進(jìn)度，資金投入及土地供應(yīng)完成情況。
第四部分：不同類型保障性住房建設(shè)項(xiàng)目的運(yùn)作差異
本部分比較分析經(jīng)適房、兩限房、公租房、兩租房不同運(yùn)作模式及建設(shè)方式。
第五部分：保障性住房的金融合作關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)
處于不同階段保障性住房土地儲(chǔ)備、開發(fā)建設(shè)資金、資金過橋貸款及個(gè)人貸款的金融合作關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，本部分從縱向分析各階段銀行信貸產(chǎn)品、銀行授信操作流程和信貸風(fēng)險(xiǎn)。
第六部分：保障性住房建設(shè)與運(yùn)行金融服務(wù)模式
本部分從橫向分析經(jīng)適房、兩限房、公租房、兩租房不同類型保障新住房采取的金融服務(wù)模式。
第七部分：保障性住房建設(shè)授信指引
本部分保障性住房建設(shè)授信指引從三個(gè)方面進(jìn)行分析，一是銀行支持保障性住房建設(shè)授信情況，二是保障性住房建設(shè)授信操作模式，三是銀行支持保障性住房建設(shè)發(fā)展的路徑分析。
希望通過本報(bào)告，可以為保障性住房建設(shè)的研究提供參考，并為此領(lǐng)域有關(guān)問題的深入研究提供基礎(chǔ)。

報(bào)告目錄 \ REPORTS DIRECTORY

第一章  保障性住房概況 7
一、保障性住房定義及分類 7
二、不同類型保障性住房特征比較 7
（一）不同類型保障性住房共性特征 7
（二）不同類型保障性住房差異分析 8
三、我國(guó)建設(shè)保障性住房重要意義 10

第二章  我國(guó)保障性住房發(fā)展現(xiàn)狀分析 12
一、我國(guó)保障性住房建設(shè)基本運(yùn)行情況分析 12
（一）建設(shè)情況 12
（二）投資情況 19
（三）土地供應(yīng) 22
（四）地方進(jìn)展 24
二、我國(guó)保障性住房政策支持情況分析 25
（一）近年保障性住房綱領(lǐng)性政策 25
（二）2010年保障性住房規(guī)劃 28
三、我國(guó)保障性住房建設(shè)存在問題分析 29
四、我國(guó)保障性住房發(fā)展趨勢(shì) 34

第三章  地方保障性住房規(guī)劃及建設(shè)情況 35
一、各地區(qū)保障性住房規(guī)劃 35
二、各地區(qū)新增保障性住房建筑面積 39
三、各地區(qū)保障房建設(shè)資金投入規(guī)劃 40
四、各地區(qū)保障房用地供應(yīng)計(jì)劃及完成情況 41

第四章  不同類型保障性住房建設(shè)項(xiàng)目的運(yùn)作差異 44
一、經(jīng)濟(jì)適用房 44
二、兩限商品房 45
三、廉租房 46
四、公共租賃房 48
五、不同類型保障性住房建設(shè)方式及資金來源 50

第五章  保障性住房的金融合作關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 53
一、土地儲(chǔ)備 53
二、保障性住房的開發(fā)建設(shè)資金 55
（一）保障性住房委托貸款 55
（二）保障性住房開發(fā)貸款 59
三、資本金過橋貸款 62
四、保障性住房個(gè)人貸款 64

第六章  保障性住房建設(shè)與運(yùn)行金融服務(wù)模式 68
一、經(jīng)濟(jì)適用住房 68
二、兩限商品住房 70
三、廉租房 71
四、公共租賃住房 71

第七章  保障性住房建設(shè)授信指引 73
一、銀行支持保障性住房建設(shè)授信情況 73
二、保障性住房建設(shè)授信操作模式 76
三、銀行支持保障性住房建設(shè)發(fā)展的路徑分析 79
（一）保障房建設(shè)目標(biāo)區(qū)域選擇 79
（二）保障房建設(shè)授信策略分析 79
（三）保障房建設(shè)信貸產(chǎn)品選擇 81
（四）保障房建設(shè)授信風(fēng)險(xiǎn)提示 82

 
圖表目錄
圖表 1：保障性住房及其不同類別保障性住房定義 7
圖表 2：限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、政策性租賃房的區(qū)別（以北京為例） 8
圖表 3：國(guó)房景氣指數(shù) 11
圖表 4：2010年1-8月保障性住房開工建設(shè)情況 13
圖表 5：2010年1-8月各類保障房開工率情況 14
圖表 6：2009年保障性住房建設(shè)竣工套數(shù) 15
圖表 7：2002-2009年經(jīng)濟(jì)適用房新開工面積及占房屋新開工面積比例 16
圖表 8：2002-2009年經(jīng)濟(jì)適用房新開工面積及占房屋新開工面積比例 16
圖表 9：經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積占房屋竣工面積比持續(xù)下降 17
圖表 10：1999年-2009年全國(guó)廉租住房新開工量（萬套） 17
圖表 11：全國(guó)2009－2011年廉租住房保障規(guī)劃 18
圖表 12：保障房供求缺口估算 18
圖表 13：2009年各類保障性住房投資情況 19
圖表 14：2002-2010年前8月年經(jīng)濟(jì)適用房累計(jì)投資額及同比增長(zhǎng) 20
圖表 15：2002年-2009年經(jīng)濟(jì)適用房投資占比 21
圖表 16：2002-2010年度經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)情況 21
圖表 17：1999年-2008年全國(guó)廉租住房資金投入 22
圖表 18：2010年住房建設(shè)用地計(jì)劃分類型供應(yīng)總量 23
圖表 19：2010年住房建設(shè)用地計(jì)劃中不同類型用地供應(yīng)比例 23
圖表 20：2008-2010年保障房用地供應(yīng)比例變動(dòng)情況 24
圖表 21：部分省市保障房建設(shè)進(jìn)展情況 24
圖表 22：國(guó)外部分國(guó)家的住房政策變遷 26
圖表 23：1998-2010年發(fā)布的綱領(lǐng)性保障性住房政策 26
圖表 24：2009年保障房投資及土地供應(yīng)完成情況 29
圖表 25：保障房資金需求估算 31
圖表 26：住房公積金增值收益補(bǔ)充廉租資金估算 31
圖表 27：土地增值稅或可部分補(bǔ)充保障性住房資金缺口 31
圖表 28：不同類型保障性住房資金安排 32
圖表 29：2009年以來保障房出現(xiàn)質(zhì)量問題 33
圖表 30：2010年各地市保障性住房及供地計(jì)劃一覽表 35
圖表 31：2010年各省保障性住房建設(shè)目標(biāo)（不完全統(tǒng)計(jì)） 37
圖表 32：2008、2009各地市年新增經(jīng)適房住房面積及占比 39
圖表 33：2010年各地區(qū)新增保障房建筑面積 40
圖表 34：2010年部分省市保障房建設(shè)資金投入規(guī)劃 40
圖表 35：2010年部分熱點(diǎn)省市保障性住房供地計(jì)劃 41
圖表 36：2010年各省市不同類型保障房用地供應(yīng)情況 41
圖表 37：2010年1-6月各省市保障房用地供應(yīng)量完成情況 42
圖表 38：經(jīng)濟(jì)適用房運(yùn)作模式 44
圖表 40：廉租房供給模式分類圖 46
圖表 39：廉租房運(yùn)作模式 47
圖表 41：公共租賃房運(yùn)作模式 48
圖表 42：公共租賃房建設(shè)方式 49
圖表 43：保障性住房開發(fā)模式 51
圖表 44：不同類型保障性住房建設(shè)方式及資金來源比較 52
圖表 45：土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)分析 54
圖表 46：保障性住房委托貸款類別 55
圖表 47：部分保障性住房公積金貸款試點(diǎn)城市獲得貸款金額 56
圖表 48：保障性住房委托貸款風(fēng)險(xiǎn) 58
圖表 49：廉租房PPP模式運(yùn)作結(jié)構(gòu) 60
圖表 50：保障性住房建設(shè)開發(fā)貸款產(chǎn)品 60
圖表 51：保障性住房建設(shè)開發(fā)貸款創(chuàng)新業(yè)務(wù)品種 61
圖表 52：保障性住房開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn) 61
圖表 53：保障性住房資金本過橋貸款運(yùn)行環(huán)節(jié) 63
圖表 54：保障性住房資金本過橋貸款產(chǎn)品分類 63
圖表 55：保障性住房資本金過橋貸款業(yè)務(wù)操作流程 63
圖表 56：保障性住房資本金過橋貸款風(fēng)險(xiǎn) 64
圖表 57：個(gè)人住房保障類貸款產(chǎn)品 65
圖表 58：三銀行的限價(jià)房貸款政策 65
圖表 59：購買商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房貸款流程 66
圖表 60：個(gè)人保障性住房貸款風(fēng)險(xiǎn) 66
圖表 61：經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房金融服務(wù)模式 69
圖表 62：公共租賃住房不同建設(shè)方式貸款情況 72
圖表 63：2008-2010年銀行機(jī)構(gòu)與有關(guān)政府機(jī)構(gòu)合作情況 73
圖表 64：2008-2010年銀行機(jī)構(gòu)與有關(guān)企業(yè)合作情況 75
圖表 65：保障性住房建設(shè)金融服務(wù)模式 77

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