加碼調(diào)控房?jī)r(jià)：新三板房地產(chǎn)有望獲得實(shí)質(zhì)性收益的個(gè)股一覽

在2月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況中，深圳環(huán)比上漲3.6%，同比上漲57.8%，兩項(xiàng)指標(biāo)再次高居全國(guó)第一。其他三個(gè)一線城市，上海環(huán)比上漲2.9%，同比上漲25.1%；北京環(huán)比上漲2.3%，同比上漲14.2%；廣州環(huán)比上漲1.6%，同比上漲11.9%。

3月24日，財(cái)政部網(wǎng)站公布了《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，明確了營(yíng)改增的細(xì)則，對(duì)個(gè)人銷售房屋繳納增值稅做出了明確的安排。

《規(guī)定》強(qiáng)調(diào)，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

3月25日，上海和深圳兩市同時(shí)發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策，上海和深證調(diào)控政策將從戶籍限制、納稅期限、首付比例、信貸規(guī)模、償債能力、貸款記錄、貸款利率、婚姻狀況等方面全面加碼調(diào)控力度。

首先，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快和房地產(chǎn)加碼調(diào)控政策已成死循環(huán)，政府調(diào)控態(tài)度明確，但效果一般，短期內(nèi)無(wú)法解決房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題；第二，營(yíng)改增房地產(chǎn)調(diào)控政策區(qū)別對(duì)待一線城市以及二三四線城市，分化處理，有利于去庫(kù)存和穩(wěn)房?jī)r(jià)，但營(yíng)改增還是將成本轉(zhuǎn)嫁給需求端；第三，一線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策將進(jìn)入細(xì)分時(shí)期，對(duì)于學(xué)區(qū)房近期也有不少調(diào)控政策的報(bào)道，例如延長(zhǎng)購(gòu)房居住時(shí)間作為入學(xué)條件，力壓房?jī)r(jià)上漲急先鋒----學(xué)區(qū)房，用政策引導(dǎo)市場(chǎng)走勢(shì)?？傮w來(lái)說(shuō)，一線城市加碼調(diào)控力度和細(xì)分調(diào)控將會(huì)在中長(zhǎng)周期內(nèi)一直執(zhí)行，有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，但不能真正解決供需不平衡的問(wèn)題；同時(shí)，房?jī)r(jià)上漲有可能逐級(jí)傳遞至二線城市，二線城市也應(yīng)未雨綢繆。

新三板上市房地產(chǎn)行業(yè)的公司大多屬于房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理兩塊業(yè)務(wù)，有望在先期獲得實(shí)質(zhì)性的受益，精選10家房地產(chǎn)行業(yè)掛牌公司。其中，有5家分屬物業(yè)管理行業(yè)，包括東光股份、開(kāi)元物業(yè)、華仁物業(yè)、索克物業(yè)、城投鵬基；有2家分屬自有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，包括中興通融和青浦地產(chǎn)；有3家分屬房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括哥倫布、圣博華康、崇峻股份。

資料來(lái)源：Wind、聯(lián)訊證券