營(yíng)改增試點(diǎn)5月1日起全面推開(kāi)：二手住房滿2年免征增值稅

財(cái)政部網(wǎng)站3月24日同時(shí)發(fā)布《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》、《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》、《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》和《跨境應(yīng)稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定》四個(gè)文件，營(yíng)改增試點(diǎn)細(xì)則全部落地。

根據(jù)試點(diǎn)辦法，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)(應(yīng)稅行為)的單位和個(gè)人，為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)按照本辦法繳納增值稅，不繳納營(yíng)業(yè)稅。同時(shí)將增值稅稅率定位0、6%、11%、17%四檔。自今年5月1日起開(kāi)始實(shí)施試點(diǎn)的建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)適用稅率為11%，金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)適用稅率為6%。

今年兩會(huì)期間，李克強(qiáng)總理在2016年的政府工作報(bào)告中就提到，營(yíng)改增要確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增，全面實(shí)施營(yíng)改增后，全年將減輕企業(yè)稅負(fù)5000億元。

對(duì)于此前大家關(guān)注的二手房交易增值稅問(wèn)題，文件明確，個(gè)人購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅，個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

對(duì)北上廣深四市，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

此外，對(duì)于大家關(guān)注的投資業(yè)務(wù)如何征收增值稅，文件規(guī)定：直接收費(fèi)金融服務(wù)，以提供直接收費(fèi)金融服務(wù)收取的手續(xù)費(fèi)、傭金、酬金、管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、經(jīng)手費(fèi)、開(kāi)戶費(fèi)、過(guò)戶費(fèi)、結(jié)算費(fèi)、轉(zhuǎn)托管費(fèi)等各類費(fèi)用為銷售額。

同時(shí)，文件規(guī)定，金融商品轉(zhuǎn)讓，按照賣出價(jià)扣除買入價(jià)后的余額為銷售額。轉(zhuǎn)讓金融商品出現(xiàn)的正負(fù)差，按盈虧相抵后的余額為銷售額。若相抵后出現(xiàn)負(fù)差，可結(jié)轉(zhuǎn)下一納稅期與下期轉(zhuǎn)讓金融商品銷售額相抵，但年末時(shí)仍出現(xiàn)負(fù)差的，不得轉(zhuǎn)入下一個(gè)會(huì)計(jì)年度。

文件稱，金融商品的買入價(jià)，可以選擇按照加權(quán)平均法或者移動(dòng)加權(quán)平均法進(jìn)行核算，選擇后36個(gè)月內(nèi)不得變更。金融商品轉(zhuǎn)讓，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。

【營(yíng)改增落地開(kāi)發(fā)商稅負(fù)是增是減？】

明源地產(chǎn)研究院曾對(duì)營(yíng)改增后，建筑業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)法取得增值稅發(fā)票的項(xiàng)目進(jìn)行研究。

建筑業(yè)無(wú)法取得發(fā)票的項(xiàng)目包括：占總成本約20%的人工成本無(wú)法取得進(jìn)項(xiàng)稅票；砂、土、石料、商品混凝土等只能取得3%的進(jìn)項(xiàng)稅票；總分包之前抵扣稅金的具體配套政策尚不明朗。

而房地產(chǎn)業(yè)則主要包括：土體出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政配套費(fèi)不能取得進(jìn)項(xiàng)稅票。

目前房地產(chǎn)行業(yè)流行“小股操盤(pán)”，很多項(xiàng)目聯(lián)營(yíng)合作，很多不是合法的正規(guī)企業(yè)，且部分合作方是自然人，沒(méi)有健全的會(huì)計(jì)核算體系，工程成本核算形同虛設(shè)，采購(gòu)的材料、分包工程、租賃的機(jī)械設(shè)備和設(shè)施料基本沒(méi)有正式的稅務(wù)發(fā)票，也沒(méi)有索取發(fā)票的意識(shí)。在營(yíng)業(yè)稅下，以工程總造價(jià)為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，與成本費(fèi)用關(guān)系不大。

上海市新閔律師事務(wù)所高級(jí)合伙人劉福元分析，土地出讓金等政府無(wú)法出具增值稅專用發(fā)票的項(xiàng)目，未來(lái)有可能會(huì)效仿農(nóng)產(chǎn)品，通過(guò)固定稅率抵扣的方式抵扣增值稅。但其他很多抵扣項(xiàng)目，還是需要取決于公司合作企業(yè)能否提供抵扣發(fā)票。

對(duì)此，明源地產(chǎn)研究院曾建議，企業(yè)應(yīng)該多選用具備一般納稅人資質(zhì)的合作伙伴。

但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，選用有資質(zhì)的供應(yīng)鏈企業(yè)容易，如何消化高企的成本卻是難題。

一旦要求下游供應(yīng)鏈企業(yè)全額提供增值稅專用發(fā)票，供應(yīng)鏈企業(yè)很有可能會(huì)提高銷售價(jià)格，進(jìn)而增加房企的成本壓力。

【二手房營(yíng)改增落地你將少繳多少稅？】

通知顯示，北上廣深之外的城市，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

對(duì)于北上廣深四個(gè)一線城市，通知要求購(gòu)買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的另作規(guī)定，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。

對(duì)于一線城市的“特殊待遇”，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，可通過(guò)此類征收率的方式，適當(dāng)進(jìn)行市場(chǎng)管控，進(jìn)而抑制部分投資投機(jī)需求。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于普通住房，持有2年后進(jìn)行銷售，相應(yīng)的增值部分可以歸房東所有，其實(shí)是鼓勵(lì)改善型購(gòu)房需求的積極釋放。

二手房交易的增值稅政策基本平移了之前的營(yíng)業(yè)稅政策，但計(jì)稅方法并非此前傳言的(售出價(jià)-買進(jìn)價(jià))×5%。

通知顯示，二手房交易應(yīng)扣繳稅額=購(gòu)買方支付的價(jià)款÷(1+稅率)×稅率。

一套210萬(wàn)元的普通住宅滿2年，應(yīng)納稅額=210÷(1+5%)×5%=10萬(wàn)元；營(yíng)改增之前的征稅額=210×5%=10.5萬(wàn)元。

顯而易見(jiàn)，同等條件下的征稅條件，營(yíng)改增后較之前稅收成本節(jié)約4.76%。