鑫琦資產危機調查：資產拆分的灰色地帶

立春之后總有一場“倒春寒”。

上周，投資平臺——陜西鑫琦資產管理咨詢有限公司（下稱“鑫琦資產”）的兌付危機在上海掀起一場波瀾。撥開兌付問題的薄霧，鑫琦資產的產品運作模式也頗值得玩味。

鑫琦資產在官網上將產品稱為“資產證券化”。但實際上，其模式相當于將房屋價值作為理財產品，以10萬元為單位份額進行拆分銷售。對小額投資者而言，相當于一套房屋資產對應多人共同所有。在投資人投資期滿后，鑫琦資產將按照出資額等價回購資產份額以返還本金。

不過，并非私募基金管理人的鑫琦資產，在對資產進行“拆分”處理后，也面臨目前對于該類資產管理公司沒有明確的監(jiān)管的尷尬。

折價的資產

鑫琦資產總公司位于西安，并在北京、上海、山西、四川、海南等地設有分支機構，除上海外，位于北京、西安等地的分支機構情況與上海類似，亦發(fā)生兌付危機。

一位鑫琦資產內部員工向記者透露：“鑫琦資產兌付問題涉及資金約17億元，涉及客戶2000余人，分布在北京、西安和上海，其中上海占到90%?！?

據投資人反映，鑫琦資產希望通過“以資抵債”的方式與投資者協商解決，意即用鑫琦資產名下的房產作折算進行全額兌付，折算幅度為85折。如85萬元本金給價值100萬元的房產。

根據上述人士的說法，鑫琦資產現有資產約27億元，足以抵付掉投資者的全部金額。目前北京和西安的投資者已經通過“以資抵債”的方式完成兌付。

鑫琦資產2月19日在官網公告稱，截至2月18日12時，公司與投資者共簽署房產131套，涉及464人，價值3.3億元。

鑫琦資產還表示，此次問題由于房地產下行周期所致。

記者獲得的一份《資產明細》顯示，鑫琦資產目前共有17個項目，總價合計21.23億元，項目均分布于二線城市，以鄭州、西安兩地為主。

鄭州、西安兩地房價過去一兩年呈現下跌態(tài)勢。百城價格指數顯示，西安市2014年以來房價整體呈下跌趨勢，2016年1月樣本均價6406元/平方米，同比下跌4.39%。鄭州房價則在近兩年變動較大，2013年均價年增長超過20%，達到9700元/平方米，2014年至2015年上半年間價格回落明顯，最低跌至9000元以下，2015年下半年才略有回升。

從《資產明細》來看，鑫琦資產多數位于鄭州、西安兩地的房產單價超過萬元，以上述資產中總價最高的建正東方中心為例，其項目單價為16000元/平方米。根據搜房網數據，該項目本月出售評估價僅約10000元/平方米。

關于實際資產，鑫琦資產方面稱，經內審，公司資產完全可以覆蓋掉投資者的資產總額。經偵已邀請第三方審計機構，對資產進行真實性、可償性的審計，審計結果將會及時公布。

另有投資者認為，鑫琦資產在最初銷售產品時就有價格虛高的情況，對此鑫琦資產回應：“公司資產都是高層區(qū)或項目的優(yōu)質部分，所以會高于均價。”

資產“拆分”的灰色地帶

比較有爭議的，是鑫琦資產的業(yè)務模式。

公司官網顯示，鑫琦資產前身成立于2005年7月，后于2012年5月更名，注冊資本2億元，是一家經國家工商局登記注冊的專業(yè)資產管理咨詢服務機構，作為“資產證券化”的先行者，公司主要從事資產管理、投資管理、財務咨詢、房產中介及信息咨詢等服務。

鑫琦資產在官網上將其產品稱為“資產證券化”。

實際上，鑫琦產品的模式相當于將房屋價值作為理財產品，以10萬元為單位份額進行拆分銷售。對小額投資者而言，相當于一套房屋資產對應多人共同所有。在投資人投資期滿后，鑫琦資產將按照出資額等價回購資產份額以返還本金。

如鑫琦資產所述，其并非一家虛構資產融資的理財公司，手中擁有地產項目中的部分房產。官網介紹，公司的理財產品為固定收益，每月付息；產品期限分為6個月、9個月、一年，10萬元起投，預期年化收益率根據金額不同，從10.8%-15.6%不等。一位投資者向記者提供了一份購買產品時簽訂的合同，合同中包括《資產購買協議書》、擔保函、《商品房買賣合同》、

固定資產收益單、公證書等文件。

根據《資產購買協議》，該投資者投資金額為20萬元，相應的作為增信措施，持有建正東方中心一套房產的23.5%比例的資產。

其中，合同中還有一份《商品房買賣合同》，合同的出賣人為河南建正房地產有限公司，買受人為鑫琦資產，委托代理機構為河南恒輝房地產顧問有限公司。鑫琦資產購買的房屋為預售商品房，2012年一次性付清購買房款。

記者撥打了出賣人和買受人的電話，均無人接聽。隨后撥通到委托代理機構的電話，對方稱自己是建正東方中心售樓部，他表示，不能回答涉及業(yè)主的問題，不過商品房買賣合同就是房屋買賣，不存在融資借款等行為。

由此來看，鑫琦資產較大可能是以公司名義向房地產開發(fā)商購買房屋，再以其為基礎資產量價拆分，并將價值作為固收產品銷售給投資者。

一位資管行業(yè)律師分析：“簽署房屋買賣合同可能是純粹的買賣關系，也可能在私下鑫琦資產和開發(fā)商之間有房屋回購協議，部分非一線城市的小開發(fā)商會用類似方式暫時去庫存?！?

鑫琦資產相關人士證實了這一觀點，其表示：“鑫琦資產和開發(fā)商之間部分是合作關系，部分是買賣關系。”

在鑫琦資產最初對投資者的承諾中，投資期內，投資人相當于通過合法行為，以成本價格從鑫琦資產項目中受讓某個地產項目的全部或一定份額不動產產權作為抵押增信，成本價即市場價格的一半，即用100萬受讓一套價值200萬房子的一年所有權。

但根據上述《商品房買賣合同》中的價格計算，投資者相當于用鑫琦資產購買價格的75%受讓資產。上述律師表示：“類似鑫琦資產的形式購買房屋時可能與開發(fā)商之間會商議到一個最優(yōu)價格，低于市場價?！?

早在2014年，鑫琦資產曾因為涉嫌非法集資被推到輿論的浪尖。當時就有媒體質疑過鑫琦資產在房展會上半價賣房捆綁理財，可能涉嫌非法集資。

然而，鑫琦資產并不在私募基金管理人備案名單中，也就是說鑫琦資產不是合法私募機構。然而，目前對于該類資產管理公司沒有明確的金融監(jiān)管機構。