5月22日，嘉興大劇院上演了一場奪地大戲。據(jù)媒體報道，現(xiàn)場425家開發(fā)商（其中包含“馬甲”）爭奪8宗地， 5分鐘內(nèi)超最高限價被熔斷，有競拍房企感嘆：土拍過程堪比項目開盤現(xiàn)場！

在一二線城市紛紛偃旗息鼓，市場“量跌價平”狀況下，三四線樓市卻異軍突起，呈現(xiàn)“量價齊升”走勢。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月份全國商品房銷售面積同比增長15.7%，其中，非重點城市銷售面積同比增長25.7%，比全國商品房增速高出10個百分點。相較于一二線成交面積同比下降，三四線樓市火熱程度可見一斑。

三四線城市全面回暖，一改往日銷售頹勢，是否意味著三四線城市迎來投資窗口期？

在和訊房產(chǎn)采訪到的業(yè)內(nèi)人士看來，目前部分三四線城市樓市的“割韭菜式”回暖，只是階段性的，無論從人口聚集、庫存量以及其他經(jīng)濟發(fā)展因素看，這種回暖很難長期持續(xù)，對于多數(shù)三四線城市來說，去庫存壓力仍然很大，需作持久戰(zhàn)準(zhǔn)備。

超預(yù)期回暖

對于土生土長的唐山人劉先生來說，最近唐山樓市太反常：曾經(jīng)賣不動的樓盤一夜之間被操著外地口音的購房客清盤。就連身邊的朋友也在鼓動自己：“趕緊買一套吧，以后越來越貴你就吃大虧了?！?/p>

這兩年，京津冀區(qū)域房價一路看漲，唐山房價卻多年穩(wěn)定在5500元/㎡左右。今年以來，受益于京唐城際鐵路開建等利好消息影響，唐山樓市開年后開啟漲價模式。

更大的瘋狂來自于4月雄安新區(qū)概念拋出后，環(huán)京及環(huán)雄安區(qū)域普遍開啟限購、封盤舉措，當(dāng)時沒有限購的唐山成為人們爭搶的“洼地”，一時間，多年苦于庫存難消化的唐山也趕上了好行情。數(shù)據(jù)顯示，唐山市新建商品住宅價格前4個月環(huán)比分別上漲0.2%、0.2%、0.9%、2.3%，同比漲幅分別為3.3%、3.4%、4.4%、6.9%，目前唐山新房均價已達8625元/㎡，二手房均價達9427元/㎡。

唐山房價走勢

在唐山這波房價上漲行情中，中高端項目的漲勢更為驚人。和訊房產(chǎn)在調(diào)研中了解到，唐山渤海豪庭項目2月份均價8500元/㎡左右，目前漲至均價14000元/㎡，仁恒湖濱城項目2月份價格10000元/㎡，目前也漲到15000元/㎡，就連爛尾多年的唐門一品也從3月初的7500元/㎡漲到11000元/㎡，更有不少項目封盤調(diào)整價格。

面對突如其來的樓市火爆，在唐山生活30多年的劉先生有著清醒的認識：“唐山本地人住宅需求疲軟，最近樓市大熱多是外地炒房客帶起來的，但是唐山處于地震頻發(fā)帶，產(chǎn)業(yè)過于依賴重工業(yè)，難以吸引人口流入，唐山樓市明顯后勁不足?！?/p>

唐山二手房市場的低迷也佐證了劉先生的看法。據(jù)唐山某中介經(jīng)紀(jì)人透露，現(xiàn)在很多核心地段的二手房都掛著“急售”字樣，多數(shù)房源掛出去小半年無人問津。

除唐山之外，還有大批三四線城市火力全開，成為當(dāng)下樓市的奪人眼球的存在：一年內(nèi)，滄州新盤價格從7000-8000元/㎡左右一路攀升到2萬元/㎡，一年漲3倍，漲幅超巔峰時期的深圳；常州房價由2015年的6000元/㎡左右漲至15000元/㎡以上。

火熱行情難持續(xù)

去年下半年，三四線樓市還處在“庫存高壓、量價回落”的悲觀氛圍中，如今，三四線樓市超預(yù)期熱銷，是否意味著購房者可以安心入場？

業(yè)內(nèi)人士表示，由于中長期供應(yīng)無彈性，二手房市場不發(fā)達，加上熱點城市外溢效應(yīng)很難持續(xù)，三四線樓市回升基礎(chǔ)不扎實。城市化轉(zhuǎn)入“大城市化”后，三四線城市人口凈流出，樓市前景并不樂觀。

相較于一二線城市來看，三四線城市居民對房價上漲更為敏感，受人口流動性弱影響，當(dāng)?shù)鼐用裨跇鞘猩蠞q通道中購置房產(chǎn)，無疑于提前消耗了部分需求，一旦資本外溢消退，投資客離場，多數(shù)三四線城市將很快冷卻下來。

土地供應(yīng)上，多數(shù)三四線城市的土地資源還很寬裕，土地價格難有上漲空間，如果當(dāng)?shù)卣砰_土地供應(yīng)，不但使房價上漲不可持續(xù)，相反還會對進一步加大庫存量，增添三四線樓市負擔(dān)。

此外，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)位、居民收入水平也是制約三四線房價的關(guān)鍵因素。目前，多數(shù)三四線城市居民收入增長有限、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、人口凈流入減少，出現(xiàn)了零增長或負增長。而像這樣的三四線城市，即使迎來短暫樓市熱銷，也是不可持續(xù)的。

仲量聯(lián)行中國區(qū)研究總監(jiān)周志鋒認為，三四線城市房價目前呈上漲態(tài)勢，但很快漲幅會降下來，不會瘋狂，短暫的炒作并不能代表未來三四線城市房地產(chǎn)庫存壓力就此減輕。

有業(yè)內(nèi)人士對和訊房產(chǎn)表示，三四線樓市這一波火熱行情屬于“割韭菜式”上漲，之前經(jīng)歷三四年的樓市沉寂，積累了一部分本區(qū)域內(nèi)的剛需及改善需求釋放，加之一二線城市限購，投資需求外溢支撐，三四線城市出現(xiàn)一輪庫存消化，價格上漲行情，但這種趨勢并不具有長期支撐因素。因為很多三四線城市還處于供大于求階段，未來也不具備人口流入的可能，缺少市場長期支撐因素。