1998年，全國(guó)終止福利分房，此時(shí)住房買賣真正成為產(chǎn)業(yè)!此后，中國(guó)樓市迎來(lái)黃金十年。但2003年開始，房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)熱引起爭(zhēng)論!在樓市進(jìn)入白銀時(shí)代后，地產(chǎn)調(diào)控成為經(jīng)年話題。樓市10年調(diào)控，合肥到底經(jīng)歷了什么?

*這張表格統(tǒng)計(jì)了從2008年以來(lái)歷年合肥限購(gòu)限貸政策執(zhí)行情況。綠色框內(nèi)為限購(gòu)執(zhí)行最為寬松時(shí)期，紅色框內(nèi)為限購(gòu)執(zhí)行最嚴(yán)格時(shí)期，其余顏色限購(gòu)程度介于中間。

1998年-2005年 房地產(chǎn)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)

1998年住房改革制度落實(shí)到地方，投資的大勢(shì)隨之席卷全國(guó)。全國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)投資完成額約2118億元，在其后的10年間，這個(gè)數(shù)字飛速增長(zhǎng)近10倍。

2003年，房地產(chǎn)行業(yè)更首度被認(rèn)為“國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)”之一。由于城市土地的稀缺性，房屋價(jià)格被持續(xù)推高。此時(shí)合肥房地產(chǎn)還處于起步階段平均房?jī)r(jià)才2341元/㎡。

2008年金融危機(jī)爆發(fā) 樓價(jià)腰斬

在全球金融危機(jī)的背景下，中國(guó)樓市出現(xiàn)了10年大拐點(diǎn)，量?jī)r(jià)齊跌。為進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)，國(guó)務(wù)院辦公廳12月21日發(fā)布支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的意見共13條，被業(yè)內(nèi)稱為“國(guó)13條”。4萬(wàn)億出臺(tái)之后，加上地方政府配套工程一共大約有20萬(wàn)億，房?jī)r(jià)才止跌企穩(wěn)，最后逐步創(chuàng)出新高。

2007年時(shí)候，合肥市區(qū)房?jī)r(jià)僅有3344.6元/平米，當(dāng)年賣房超過(guò)7.5萬(wàn)套，到了2008年受到“降息、利率7折和稅費(fèi)減免”利好政策影響，房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)13%，只是成交量受到上市量影響，當(dāng)年只賣了6.7萬(wàn)套房源，這種只是“假性低迷”，因?yàn)榈?009年時(shí)，均價(jià)持續(xù)走高跨入“4”字頭，成交量也突破1.1萬(wàn)套，并且這一記錄到目前仍未打破，也是近十年內(nèi)銷量最多的一年。

在2008年和2009年購(gòu)房政策持續(xù)寬松的基礎(chǔ)上，合肥樓市庫(kù)存在不斷下降，房?jī)r(jià)開始逐步抬升。2009年下半年，合肥房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)首輪暴漲!

2009年-2010年迎來(lái)首次限貸政策 房?jī)r(jià)下調(diào)

2010年1月10日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)十一條”，嚴(yán)格管理二套房貸款。4月17日，新國(guó)十條出臺(tái)，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款。自此，各地限購(gòu)政策紛紛出臺(tái)，以及上海和重慶房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。這被號(hào)稱是史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

合肥在2010年收緊了房貸政策，但未執(zhí)行限購(gòu)。年初庫(kù)存持續(xù)下探至階段性最低點(diǎn)，房?jī)r(jià)在年中漲到階段性最高位，此后庫(kù)存上升，房?jī)r(jià)回調(diào)，停住了上漲步伐。

2011年-2013年執(zhí)行限購(gòu)政策 房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定

2011年重啟限購(gòu)，一直到2013年都嚴(yán)格執(zhí)行。

2012年，國(guó)務(wù)院發(fā)出通知要求，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。2012年初在調(diào)控政策之下，合肥樓市悲觀情緒蔓延。

2011年-2013年，三年中合肥庫(kù)存居高不下，2011年開始增加，直到在2012年達(dá)到最頂峰，2013年下降。這3年中，合肥房?jī)r(jià)一直維持在穩(wěn)定水平。

2014-2015年 政府救市、限購(gòu)取消大力去庫(kù)存

2014年8月開始，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格，同比增速開始出現(xiàn)負(fù)數(shù)。2014年9月30日央行出臺(tái)房貸新政，“930”房貸新政是之前信貸政策的全面松綁。有利于刺激大量需求入市，尤其是改善型需求。新政出臺(tái)后，全國(guó)各地樓市皆迎來(lái)成交高峰。

2014年合肥限購(gòu)取消，合肥庫(kù)存維持同一水平，房?jī)r(jià)持續(xù)穩(wěn)步上漲。

2015年-2016年6月，限購(gòu)限貸政策達(dá)到階段性最寬松，合肥庫(kù)存急劇降低，合肥房?jī)r(jià)加速跳漲。

2016年春節(jié)政策救市 史上最強(qiáng)漲價(jià)大幕開啟

上升中的庫(kù)存無(wú)疑是2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)熱議點(diǎn)。中央多次提出要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，提出“鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格”。2016年春節(jié)前，央行下調(diào)首套房首付比例，非限購(gòu)城市首套首付最低兩成。2016年春節(jié)過(guò)后，全國(guó)樓市進(jìn)入新一輪瘋漲，合肥各家樓盤在售價(jià)格一天一漲，更有甚者一小時(shí)一漲，一次又一次刷新漲價(jià)記錄!創(chuàng)造了史上最強(qiáng)漲價(jià)潮，不少樓盤一年時(shí)間漲幅超過(guò)100%。

合肥樓市逐漸陷入漲價(jià)的狂歡中。

在房?jī)r(jià)極速上漲的同時(shí)，銷量不斷刷新，2016全年量?jī)r(jià)齊升，可謂合肥樓市的爆發(fā)年。2016合肥房?jī)r(jià)全年的漲幅等于過(guò)去10年的漲幅!

最后來(lái)一張合肥14年房?jī)r(jià)走勢(shì)圖壓壓!!

樓市調(diào)控的真相

縱觀合肥樓市10年調(diào)控，不難發(fā)現(xiàn)樓市調(diào)控呈現(xiàn)出周期性，即逢3年一波調(diào)控。在這個(gè)周期范圍內(nèi)遵循著這個(gè)模式：房?jī)r(jià)暴漲——調(diào)控收緊——房?jī)r(jià)下跌——調(diào)控放開——房?jī)r(jià)暴漲——調(diào)控收緊——房?jī)r(jià)下跌……，每一輪調(diào)控放開都會(huì)迎來(lái)價(jià)格上漲，但是調(diào)控10年，房?jī)r(jià)卻翻了幾番。合肥的房?jī)r(jià)越調(diào)越漲，小編猛然發(fā)覺，這么多年在合肥走過(guò)最長(zhǎng)的路就是樓市調(diào)控的套路。

如今，2017年，調(diào)控收緊的周期又來(lái)了，這一年開發(fā)商基本會(huì)橫盤，漲價(jià)肯定是漲不上去了，畢竟政府都在限價(jià)。但是，當(dāng)限購(gòu)限貸取消之后呢?會(huì)不會(huì)又迎來(lái)新一輪暴漲，可以看到的是，一旦政策放松，肯定還會(huì)上漲。

這一次合肥房?jī)r(jià)飆升這么多，房?jī)r(jià)漲幅更是前所未有。所以這次的調(diào)控也是前所未有!目前密集調(diào)控政策出臺(tái)的各大城市，幾乎可以看到整個(gè)國(guó)家層面調(diào)控的決心。

“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”截止目前已有40余城或地區(qū)出臺(tái)樓市調(diào)控政策。除熱點(diǎn)城市之外，部分三四線城市也開始未雨綢繆，從住房公積金政策下手，進(jìn)行樓市調(diào)控。

中國(guó)樓市有著自身特色：是政策主導(dǎo)的樓市。如果調(diào)控一直持續(xù)呢?萬(wàn)一調(diào)控結(jié)束后，庫(kù)存去掉后，接下來(lái)會(huì)不會(huì)是房產(chǎn)稅?

那么到底要不要買房?

看看這兩年合肥的土拍情況，一切都應(yīng)該明白了。只要資金鏈別太緊張，政府每次打壓樓市的時(shí)候都是房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定的階段，可能都是上車的好時(shí)機(jī)!

2017年2月，合肥土拍成交1223畝，攬金117.6億!

2017年3月，合肥土拍成交1213.18畝，攬金80.04億元!

2月與3月，僅僅相差了10畝，但總金額下降了32%。

隨著土地限價(jià)，年后地王項(xiàng)目開始減少。地價(jià)決定房?jī)r(jià)，地王屢現(xiàn)必定催高房?jī)r(jià)，要想保證樓市的穩(wěn)定，地價(jià)必然是很關(guān)鍵的，所以政府在這一塊嚴(yán)格管控。2017年開年后，合肥土地限價(jià)，基本未出現(xiàn)高溢價(jià)率的地王!

在這種的情況下，不同買房身份的人，該怎么買房呢?

※對(duì)于剛需：如果是剛需，抓緊時(shí)間上車。等跌價(jià)是不可能了，看看去年的地王，還一大半沒上市呢!

※對(duì)于投資客：本次調(diào)控與之前10年完全不同，十分罕見。在全國(guó)去庫(kù)存樓市量?jī)r(jià)齊升后，地方政府接二連三出臺(tái)調(diào)控措施，如打地鼠一般按壓熱點(diǎn)城市，多管齊下，控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，入市投資需謹(jǐn)慎。

對(duì)于2017下半年，業(yè)內(nèi)人士看法大不同

下一輪漲勢(shì)會(huì)更加兇猛

在《房地產(chǎn)調(diào)控政策與市場(chǎng)前景》閉門研討會(huì)上，任志強(qiáng)的核心論斷是：錯(cuò)誤的調(diào)控手段會(huì)讓需求在一段時(shí)間以后集中爆發(fā)，所以下一輪會(huì)比這一輪漲得更高。為了躲避貨幣貶值，我們對(duì)中心地段的需求在源源不斷的上漲。

一方面，政府打壓樓市，房企不再拿地，致使庫(kù)存告急。政府調(diào)控房?jī)r(jià)或者房?jī)r(jià)向下，開發(fā)商就會(huì)謹(jǐn)慎拿地，一旦以后庫(kù)存不夠或者政策放開，需求就會(huì)爆發(fā)式增長(zhǎng)。雙重夾擊下，只要政策放開，或者說(shuō)庫(kù)存到了某個(gè)臨界值，房?jī)r(jià)就會(huì)如火山一樣噴發(fā)，無(wú)法抑制。

房產(chǎn)稅正在出來(lái)的路上

第一步“拍地王，拉房?jī)r(jià)”，消滅一線城市周邊的庫(kù)存，第二步“調(diào)控限購(gòu)限貸”，引一線城市之水解全國(guó)四五線城市之渴!

一旦“去庫(kù)存”成功，就會(huì)迎來(lái)了“去庫(kù)存”的目的——“去庫(kù)存”只是手段，目的是“房產(chǎn)稅”!

對(duì)的，現(xiàn)在終于看明白了吧，醉翁之意不在酒，“房產(chǎn)稅”才是最終的歸宿。不過(guò)也沒什么可怕的，因?yàn)椤胺慨a(chǎn)稅”是早晚的事，想想，土地都賣光了，政府靠啥吃飯，肯定是靠存量房的“房產(chǎn)稅”嘛。