CBRE近日發(fā)布《2016年上海房地產(chǎn)市場回顧與2017年展望》。報告指出，上海優(yōu)質(zhì)寫字樓市場需求出現(xiàn)回落，租金步入短期整固期。商業(yè)地產(chǎn)大宗交易總額創(chuàng)歷史新高，機構投資者成中流砥柱。體驗式消費需求和科技發(fā)展帶來新機遇。

優(yōu)質(zhì)寫字樓市場

需求出現(xiàn)回落，租金步入短期整固期

全年共有17個甲級寫字樓竣工交付，新增供應總計84萬平方米，較上年回落18%。凈吸納量的回落較年初預期的更為明顯，主要是受到新興金融行業(yè)調(diào)整與經(jīng)濟增速放緩的雙重影響。市場空置率同比上升4.4個百分點至9.6%。由于今年新增供應多集中次中心商務區(qū)，致使次中心商務區(qū)空置率急速上升至18.2 %。

從需求來看，金融服務業(yè)占比33%，制造業(yè)占比18%，TMT行業(yè)占比15% 是今年寫字樓市場的主力需求。內(nèi)外資來看，內(nèi)資客戶仍然是新增需求的主要推動力。今年雖然全市優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金同樣本同比上升6.5百分點，但是下半年開始租金增長呈疲軟態(tài)勢。

CBRE華東區(qū)顧問及交易服務 | 辦公樓部執(zhí)行董事張越表示：“2017年上海優(yōu)質(zhì)寫字樓供應高峰壓力不減，市場將迎來超110萬平方米的新增供應，其中分布于浦西的供應量將達到70%。展望新一年中，需求的回落有望得到緩解，在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型驅(qū)動下的行業(yè)創(chuàng)新增長會帶來一系列的新需求。外資企業(yè)仍將謹慎樂觀，而內(nèi)資企業(yè)擴張更為積極，金融混業(yè)、新科技和服務業(yè)為主需求驅(qū)動行業(yè)，2017年寫字樓市場可望表現(xiàn)活躍?！?/p>

優(yōu)質(zhì)商鋪市場

供應首超百萬，生活方式和娛樂類租戶持續(xù)活躍

2016年，上海零售物業(yè)市場新增零售面積錄得109萬平方米，成為歷史上首次突破100萬平方米的年度供應總量。其中，約98%左右的新增零售面積位于非核心商圈?；诖蟛糠中马椖壳捌谡猩坦ぷ鳒蕚涑浞郑鞘辛闶凵袒钴S度較強，加之部分調(diào)整的現(xiàn)有項目重裝新開，市場整體空置率較去年同期小幅上升1.1個百分點至8.2%。

租戶方面，上海仍然是國內(nèi)外品牌選址首店的門戶城市。根據(jù)CBRE研究部統(tǒng)計，2016年，全市錄得品牌首店38家，較2015年和2014年分別增長11.8%和72.7%。其中，品牌全國首店28家，上海首店10家。

CBRE華東區(qū)顧問及交易服務 | 商業(yè)部資深董事范紅娟表示: “2017年，上海預計有超過80萬平方米左右的新項目入市。由于大部分項目延長了預租周期，預計開業(yè)率相對較好，市場整體空置率波動不大。然而，商場內(nèi)不斷提升的非零售業(yè)態(tài)配比將給商場的租金增長繼續(xù)施壓。消費升級的浪潮進一步推動消費觀念和消費習慣的變革，“綠色健康”和“生活方式”成為消費熱點。受此推動，運動品牌表現(xiàn)搶眼，生活方式類租戶保持活躍。在新進上海的品牌中，生活方式和娛樂類租戶的比重亦不斷提升?！?/p>

工業(yè)市場

傳統(tǒng)物流區(qū)域供應不足, 新科技預見未來

2016年上海高標倉庫新增供應39.2萬平方米，在電商，三方物流和汽車制造業(yè)的需求帶動下，空置率仍下降0.8個百分點至12.6%，租金較2015年上漲8.7%。由于新增項目主要位于寶山等非傳統(tǒng)物流區(qū)域，因此我們看到大部分的空置倉庫都分布在個別新興區(qū)域，而傳統(tǒng)物流區(qū)域則仍處于供應不足的狀態(tài)，比如閔行和松江區(qū)域。

2017年預計將有超過60萬平方米的新項目上市。這些項目大部分位于浦東機場、松江、奉賢等需求旺盛區(qū)域。因此面臨未來大量的供應，我們對2017年的上海高標倉儲市場仍保持樂觀的態(tài)度。

物流用地供應呈逐年下降趨勢，2016年全市僅出讓22.1萬平方米物流用地，相比2015年下降約25%。同時由于政府開始加強二手工業(yè)用地的出讓限制，二手用地市場的供應也在進一步收縮。

CBRE中國區(qū)顧問及交易服務 | 工業(yè)部執(zhí)行董事羅瑾指出：“科技的進步為物流業(yè)的未來提供了無限可能。新技術對倉庫載體形態(tài)產(chǎn)生新要求的同時，也將慢慢改變物流設施開發(fā)商的發(fā)展策略。面對激烈的市場競爭，在未來提供布局廣泛而標準靈活的硬件設施，同時為客戶提供配套的智能物流解決方案，將為物流設施開發(fā)者獲得更強的不可替代性?！?/p>

投資市場

投資總額創(chuàng)新高，機構投資者成中流砥柱

在流動性持續(xù)寬松的背景下，2016年上海商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場投資總額創(chuàng)歷史新高，全年錄得總額達804億元人民幣，共47宗成交，占全國投資總額過半。包括保險、主權財富基金在內(nèi)的長期型機構投資者接過房地產(chǎn)基金的接力棒，成為2016年市場上最活躍的投資者。寬松的流動性、持續(xù)的低息環(huán)境以及有限的投資渠道等綜合因素作用下，內(nèi)資投資者投資意愿有所上升。相反地，出于對人民幣貶值及宏觀經(jīng)濟放緩的考慮，外資投資者在滬的凈投資額由正轉(zhuǎn)負。寫字樓板塊仍備受青睞，其占比占總額近半。此外，零售、綜合體的熱度亦有所上升。

注：僅包括成交金額達1000萬美元以上的商業(yè)房地產(chǎn)大宗交易，不含土地和住宅交易。

CBRE大中華區(qū)投資及資本市場部董事總經(jīng)理李凌認為：“展望未來，貨幣政策風向變化、短期集中供應壓力以及美國加息進程或?qū)κ袌霎a(chǎn)生一定影響，但鑒于上海租賃需求穩(wěn)健、流動性較佳、以及可投資物業(yè)選擇豐富，上海仍將是未來國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資市場中的中流砥柱。”